《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》第四章投資性房地產(chǎn)知識(shí)要點(diǎn)

　　2009年教材第六十八頁(yè)：主要內(nèi)容包括4個(gè)方面

　　一、投資性房地產(chǎn)的范圍

　　掌握：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

　　注意：

　　1．已出租的土地使用權(quán)

　?、偈侵钙髽I(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

　?、谄髽I(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類(lèi)。

　　③對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　?、芤殉鲎獾耐顿Y性房地產(chǎn)租賃期屆滿(mǎn)，因暫時(shí)閑置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資新房子產(chǎn)。

　　2．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　?、侔凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)閑置土地：土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批轉(zhuǎn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工的，或已開(kāi)工但開(kāi)工面積不足總面積1/3或已投資額不足總投資額25%的且未批準(zhǔn)中止連續(xù)滿(mǎn)1年的認(rèn)定為閑置土地。

　?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的房屋不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

　　3．已出租的建筑物

　?、偈侵钙髽I(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

　?、谝殉鲎獾慕ㄖ锸瞧髽I(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出正式書(shū)面決議，明確將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也視為投資性房地產(chǎn)空置建筑物：是指企業(yè)新購(gòu)入，自行建造或開(kāi)發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。（尚未開(kāi)發(fā)完工的不屬于空置建筑物，不屬于投資性房地產(chǎn)）

　?、燮髽I(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：

　　1．自用房地產(chǎn)

　　2．作為存貨的房地產(chǎn)：作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地；具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量

　　掌握：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　注意：①成本計(jì)量模式：

　　1．計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)

　　借：其他業(yè)務(wù)收入

　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）

　　2．取得的租金收入

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　3．存在減值，確認(rèn)減值

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（不得轉(zhuǎn)回）

　?、诠蕛r(jià)值模式：

　　1．不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)

　　2．取得的租金收入

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　　　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)的話(huà)）

　　3．確定公允價(jià)值變動(dòng)

　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)

　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　?、鄢杀灸Ｊ睫D(zhuǎn)為公允價(jià)值模式：企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更；以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，考慮所得稅影響后，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允入賬）

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　貸：投資性房地產(chǎn)（賬面）

　　　　　遞延所得稅負(fù)債 （公允—賬面）×25%

　　　　　盈余公積

　　　　　利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)

　　④已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式

　　三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　四、投資性房地產(chǎn)的處置

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）

　　注意：①成本計(jì)量模式：

　　借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　②公允價(jià)值模式：

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　貸：投資性房地產(chǎn)—成本 —公允價(jià)值變動(dòng)

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值變動(dòng)形成的變動(dòng)損益）

　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　借：資本公積—其他資本公積（轉(zhuǎn)換形成的資本公積）

　　　貸：其他業(yè)務(wù)成

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 作者：正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校論壇版主 天道酬勤—會(huì)計(jì)人