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初級會計職稱《經濟法基礎》知識預習：土地增值稅的計稅依據
初級會計職稱考試《經濟法基礎》 第五章 其他相關稅收法律制度
知識點三十、土地增值稅的計稅依據
增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目
?。ㄒ唬┺D讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益；從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
?。ǘ┛鄢椖考捌浣痤~（重點掌握）
1.取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）：包括地價款和取得使用權時按政府規(guī)定繳納的費用。
2.房地產開發(fā)成本（適用新建房轉讓）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用
3.房地產開發(fā)費用（適用新建房轉讓）
?。?）納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內
?。?）納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內
4.與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加視同稅金扣除。
| 企業(yè)狀況 | 可扣除稅金 | 詳細說明 |
| 房地產開發(fā)企業(yè) | （1）營業(yè)稅 （2）城建稅和教育費附加 | （1）銷售自行開發(fā)的房地產時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% （2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除 |
| 非房地產開發(fā)企業(yè) | （1）營業(yè)稅 （2）印花稅 （3）城建稅和教育費附加 | （1）銷售自行開發(fā)的房地產時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% 銷售或轉讓其購置的房地產時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5% （2）印花稅稅率為0.5‰（產權轉移書據） |
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房轉讓）
從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%
提示：（1）此項加計扣除針對房地產開發(fā)企業(yè)有效，非房地產開發(fā)企業(yè)不享受此項政策；（2）取得土地使用權后未經開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除。
6.舊房及建筑物的扣除金額（適用存量房地產轉讓）
稅法規(guī)定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征地增值稅。
?。?）“舊房及建筑物的評估價格”是指轉讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
?。?）對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。
提示：從不同轉讓主體的不同轉讓行為看扣除項目的差異歸納圖表：
企業(yè)情況 | 轉讓房地產情況 | 可扣除項目 |
| 房地產開發(fā)企業(yè) | 轉讓新建房 | 1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發(fā)成本 3.房地產開發(fā)費用 ①納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的： 最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內 ②納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的 最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內 4.與轉讓房地產有關的稅金 ?、贍I業(yè)稅；②城建稅和教育費附加 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除） 從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20% |
非房地產開發(fā)企業(yè) | 轉讓新建房 | 1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發(fā)成本 3.房地產開發(fā)費用 4.與轉讓房地產有關的稅金 ?、贍I業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加 |
| 各類企業(yè) | 轉讓存量房 | 1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用 2.房屋及建筑物的評估價格 評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 ①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加 |
| 各類企業(yè) | 單純轉讓未經開發(fā)的土地 | 1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用 2.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
解釋：從不同轉讓標的看扣除項目的差異：
?。?）新建房地產轉讓時可扣除：①取得土地使用權所支付的金額；②房地產開發(fā)成本；③房地產開發(fā)費用；④與轉讓房地產有關的稅金；⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。
?。?）存量房地產轉讓時可扣除：①取得土地使用權所支付的金額；②與轉讓房地產有關的稅金；③舊房及建筑物的評估價格。
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