房地產(chǎn)企業(yè)為特殊的生產(chǎn)企業(yè)，其產(chǎn)品為單一的房產(chǎn)，沒(méi)有體現(xiàn)質(zhì)的區(qū)別。不似工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)品多樣化，體現(xiàn)質(zhì)的多樣化，那么房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象如何確定呢？下面談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則及相關(guān)內(nèi)容。

1.成本對(duì)象的定義

成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》（財(cái)會(huì)2013 17號(hào)）規(guī)定：成本核算對(duì)象是會(huì)計(jì)核算時(shí)進(jìn)行成本歸集、分配的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，確定成本核算對(duì)象，歸集成本費(fèi)用，計(jì)算產(chǎn)品的生產(chǎn)成本。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)2009 31號(hào)）規(guī)定：計(jì)稅成本對(duì)象是按照稅收規(guī)定進(jìn)行成本核算與計(jì)量的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。一般情況下，計(jì)稅成本對(duì)象和成本核算對(duì)象應(yīng)保持一致，以提高會(huì)計(jì)核算效率，保證成本核算的準(zhǔn)確性，減少非必要性的稅會(huì)差異調(diào)整。

2.成本核算對(duì)象的確定與實(shí)施

（1）財(cái)會(huì)2013 17號(hào)文規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、綜合開(kāi)發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類(lèi)型等確定成本核算對(duì)象；

（2）成本核算對(duì)象的確定應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要，便于成本費(fèi)用的歸集，利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求，具體可結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等實(shí)際情況確定；

（3）成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工前確定，一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性；

（4）成本核算對(duì)象的確定必須由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審核通過(guò)，同時(shí)與造價(jià)部、工程部等業(yè)務(wù)部門(mén)及公司管理層溝通其合理性，并達(dá)成一致意見(jiàn)；

（5）成本核算對(duì)象確認(rèn)后，在不影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況下，簽訂工程合同、支付工程款等工作，應(yīng)與成本核算對(duì)象保持一致，避免業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)成本數(shù)據(jù)的再拆分。

3.計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則（國(guó)稅發(fā)2009 31號(hào)文）

（1）可否銷(xiāo)售原則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。

（2）分類(lèi)歸集原則，對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（3）功能區(qū)分原則，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（4）定價(jià)差異原則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（5）成本差異原則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（6）權(quán)益區(qū)分原則，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

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