老師答疑：物業(yè)公司共有產權收益處理

來源: 牟祖華編輯：阿卡 2019/07/18 11:03:53　　字體：大小

近期，在牟祖華老師的物業(yè)財務交流群中，有學員提出了一個關于成立業(yè)主委員會，財務上需要做哪些準備的問題。

相信在物業(yè)公司做財務的小伙伴，或多或少都會遇到。而為了讓大家清晰地掌握這個知識點，牟老師系統(tǒng)地梳理了一下參考建議：

1
首先需要關注可能存在的風險

如民事方面、涉稅方面、經(jīng)營方面，至于是否要審計需公司與業(yè)委會之間進行協(xié)商處理。

2
了解相關政策文件

如全國與當?shù)卣掳l(fā)的《物業(yè)管理條例》及當?shù)氐胤秸嘘P業(yè)委會成立的相關文件，并綜合參考有關小區(qū)成立業(yè)委會的條件和注意事項，結合項目的具體實情做出相應判斷。

3
知悉相關法律法規(guī)

如結合《物權法》《物業(yè)管理條例》及當?shù)氐南嚓P法律法規(guī)了解利用公共區(qū)域、共用部位與共用設施設備進行經(jīng)營所產生的收益的歸屬問題及當?shù)赜嘘P的處理規(guī)定，查看公司與業(yè)主之間所簽訂的物業(yè)管理服務合同里是否有相關約定。

4
確認共有產權區(qū)域及分析收益點

與公司領導、開發(fā)商一起確認公司所管理的項目里哪些是屬于業(yè)主共有產權的公共區(qū)域、共用部位與共用設施設備，以下簡稱公共區(qū)域。并分析公司收入中現(xiàn)在已有的及以后將要發(fā)生的利用公共區(qū)域所產生的收益有哪些。

5
分別從物業(yè)公司與業(yè)委會的角度分析

從涉稅方面將業(yè)務分細到每一個步驟，從增值稅的銷項、進項，企業(yè)所得稅稅前扣除的發(fā)票等分別去分析公共收益部分的處理方式對增值稅、企業(yè)所得稅的影響。

●從業(yè)委會的角度：

是否能在當?shù)剞k理民間團體的登記證（民政部門），是否能去稅局登記辦理稅務登記證，是否能在稅局購買發(fā)票并開具給交款人。是否能去銀行開設帳戶專門收取收益所產生的現(xiàn)金。如果能做到，建議公共收益部分業(yè)務與物業(yè)公司之經(jīng)營收支業(yè)務分離由業(yè)委會自行收取并管理（業(yè)務的主體是業(yè)委會，以業(yè)委會的名義與供應商簽訂供銷合同及其他經(jīng)營合同并履行）以規(guī)避物業(yè)公司由本部分收益業(yè)務所產生的涉稅風險。

●從物業(yè)公司的角度（如果公共收益業(yè)務不能與物業(yè)公司的經(jīng)營收支業(yè)務分離）：

A.收到的收益如果作為物業(yè)的收入處理，則可直接開發(fā)票給交款人，可以物業(yè)公司的名義與供應商簽訂供銷合同并履行，支出作為成本費用處理，業(yè)務的主體是物業(yè)公司。

但這種處理方式需要考慮到時向業(yè)委會分成時對方能否提供增值稅的專用發(fā)票給公司，這會影響到公司增值稅的進項與企業(yè)所得稅稅前扣除，增加公司稅負。

B.收到的收益如果作為代收轉付處理，建議參照36號文的代收轉付及北京市地稅局2011年8號公告文的精神處理。建議處理前與主管稅務機關溝通一下。

附：《北京市地方稅務局關于酬金制物業(yè)管理服務有關營業(yè)稅政策問題的公告》文號：北京市地方稅務局公告2011年第8號實施日期： 2011-06-13 時效性：有效（要關注營改增后的政策變化），根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，現(xiàn)將物業(yè)管理企業(yè)以酬金制方式開展物業(yè)服務業(yè)務有關營業(yè)稅適用政策公告如下：

1. 對物業(yè)管理企業(yè)開設單獨賬戶專項存放為業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。

2. 業(yè)主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結算發(fā)票，對物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務價款的行為不征收營業(yè)稅。

綜合上述情況的收集與分析，分別對現(xiàn)在已有的或將要發(fā)生的公共區(qū)域收益整理出處理方案即可。

最后牟老師溫馨提示：及早準備及早受益。