一個規(guī)范成熟的企業(yè)務(wù)必在“業(yè)務(wù)法務(wù)稅務(wù)財務(wù)”四個方面下足功夫，真正體現(xiàn)“大道當(dāng)然，唯有精細(xì)才可行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的企業(yè)管理和發(fā)展理念，對于建筑房地產(chǎn)企業(yè)的管控而言，要想在精細(xì)方面下功夫，可以從“業(yè)務(wù)法務(wù)稅務(wù)財務(wù)”四個層面入手。

        本文所指的上述四個層面，其中業(yè)務(wù)即交易內(nèi)容；法務(wù)即合同相關(guān)條款；稅務(wù)即計稅方法，發(fā)票等內(nèi)容；財務(wù)即會計核算。

        下面梁石老師就建筑施工和房地產(chǎn)企業(yè)都甚為關(guān)注的營改增政策文件及實務(wù)操作方面予以解讀，帶領(lǐng)大家增強對于業(yè)務(wù)法務(wù)稅務(wù)財務(wù)的把握。

        一、深諳行業(yè)交易內(nèi)容，用扎實的文字功底去解讀政策文件

我們以財稅2017年58號文《財政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》的第一條解讀為例：

該文件的第一條：“建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅?！?/p>

        【政策解讀】

        1、“一個主體”——建筑工程總承包單位 

        “建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅?！?/p>

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將地塊上的建筑工程（商品房的開發(fā)建設(shè)）進(jìn)行招標(biāo)后交由總承包單位（注：分包單位不適用）進(jìn)行施工總承包。

        2、“兩類工程”——地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)

文件當(dāng)中涉及到“對于房屋建筑物的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)”其中的“地基與基礎(chǔ)”“主體結(jié)構(gòu)”，按照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2013）附錄B《建筑工程的分部工程、分項工程劃分》中的“地基與基礎(chǔ)”“主體結(jié)構(gòu)”分部工程的范圍執(zhí)行。

        3、“一個服務(wù)”——工程服務(wù)

        文件當(dāng)中涉及到“對于房屋建筑物的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)”的工程服務(wù)只是“建筑服務(wù)”當(dāng)中的“一種服務(wù)”。我們知道，營改增文件36號文當(dāng)中建筑服務(wù)包括5種服務(wù)，包括：工程服務(wù)，安裝服務(wù)，裝修服務(wù)，修繕服務(wù)，其他服務(wù)。很顯然，58號文僅僅是上述五種服務(wù)當(dāng)中的“工程服務(wù)”，不含其他的4種的服務(wù)。在實務(wù)操作過程當(dāng)中，開發(fā)的商品房當(dāng)中主體內(nèi)的水電暖安裝工程，智能化弱電工程，室外道路工程，園林景觀工程，室外管網(wǎng)工程很顯然不適用該政策文件，對于非房屋建筑，如道路、橋梁、隧道、水壩等建造物同樣也不適用。但是在道路建設(shè)過程中，需要建設(shè)“服務(wù)區(qū)”，有房屋建筑物的施工，因此，對于該服務(wù)區(qū)的房屋建筑物的工程服務(wù)適用該政策條款。

        4、“四類材料”——鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件

        “建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的”

        “建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的”，僅限于鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件這四種材料，對于這四種材料建設(shè)單位可部分自行采購這四種材料之中的一種、二種、三種或四種，也可全部自行采購四種材料之中的一種、二種、三種或者四種。對于部分自行采購的，沒有數(shù)量限制，只要建設(shè)單位有采購，就屬于自行采購部分上述材料。建設(shè)單位僅提供水電的，該工程服務(wù)仍屬于36號文的“甲供工程”，總承包方可以選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法；建設(shè)單位自行采購部分鋼材，總承包方應(yīng)采用簡易用計稅方法；建設(shè)單位自行采購部分鋼材、部分預(yù)制構(gòu)件，總承包方應(yīng)采用簡易用計稅方法。

自行采購是指建設(shè)單位外購，抵債，接受入股取得。建設(shè)單位自產(chǎn)，原則上不屬于自行采購，仍然屬于36號文的“甲供工程”。

        【案例】億家隆鋼鐵集團(tuán)有限公司，集團(tuán)需要建設(shè)辦公大樓。該辦公大樓的鋼材部分使用集團(tuán)生產(chǎn)的鋼材，其他材料均由總包方提供。則總包提供的房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，屬于36號文的“甲供工程”，可以選擇采用簡易計稅辦法，不適用58號文的“甲供材”條件要求。

        5、落腳點：計稅方法——“適用簡易計稅方法”

        “建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅”

        二、營改增文件如何在日常的招投標(biāo)活動，合同簽訂過程中體現(xiàn)出來？

        我們看一下蘇建價〔2016〕154號江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于建筑業(yè)實施營改增后江蘇省建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整的通知》的第六條：

        （1）招標(biāo)工程

        由于一般計稅方法和簡易計稅方法的建設(shè)工程計價口徑不同，本通知發(fā)布之日后發(fā)布招標(biāo)文件的招投標(biāo)工程，應(yīng)在招標(biāo)文件中明確計稅方法；即該工程是按照一般計稅方法還是簡易計稅方法，這樣一來對于參與招標(biāo)的施工單位就清楚地按照確定的計稅方法進(jìn)行編標(biāo)計價。

        （2）非招標(biāo)工程

        合同開工日期在2016年5月1日以后的非招投標(biāo)工程，應(yīng)在施工合同中明確計稅方法。對于不屬于可采用簡易計稅方法的建設(shè)工程，不能采用簡易計稅方法，意味著只能夠采用“一般計稅方法”計價。

        【招標(biāo)案例】在招標(biāo)文件當(dāng)中務(wù)必將計價方式約定清楚，便于投標(biāo)單位按照約定的計稅方法進(jìn)行編標(biāo)計價。

        【合同案例】   

        三、如何規(guī)范地開具發(fā)票？

        【發(fā)票開具】——發(fā)票的開具需要遵循《商品和服務(wù)稅收分類編碼表》

        【問題】商品和服務(wù)稅收分類編碼開錯對企業(yè)有什么影響？  

       答：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十二條和《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》第十一條規(guī)定，納稅人不選擇商品和服務(wù)稅收分類與編碼的，屬于發(fā)票欄目填寫不全。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將依照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十五條等規(guī)定處理。

       對于屬于建筑服務(wù)的發(fā)票，對于乙方來說只能夠向甲方開具“建筑服務(wù)”的發(fā)票，不可以提供“貨物”發(fā)票，在日常工作實踐當(dāng)中，對于房地產(chǎn)企業(yè)會涉及到樓梯踏步的大理石鑲貼分項工程，對于這類工程的供應(yīng)商來說，一般都是石材廠直接以包工包料的方式予以施工，但是這樣的石材廠的經(jīng)營范圍詳見下圖：

        該企業(yè)的經(jīng)營范圍不包含“建筑勞務(wù)”，該企業(yè)只能夠按照超經(jīng)營范圍去開具發(fā)票。

        【問題】是否可以超經(jīng)營范圍開具發(fā)票？

        在目前實行的《發(fā)票管理辦法》中，并無明文規(guī)定禁止納稅人出現(xiàn)“超經(jīng)營范圍開具發(fā)票”的行為。恰恰相反的是，《發(fā)票管理辦法》強調(diào)納稅人應(yīng)按實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況如實開具發(fā)票，否則屬于虛開發(fā)票的行為。并且，營改增后，根據(jù)稅務(wù)總局的相關(guān)政策解答可知：只要納稅人發(fā)生的業(yè)務(wù)真實可查，都可自行開具增值稅發(fā)票。

因此：在企業(yè)不論發(fā)生的業(yè)務(wù)是否已經(jīng)超出經(jīng)營范圍，都應(yīng)該按照實際情況，實際的業(yè)務(wù)類型，開具相應(yīng)的增值稅發(fā)票。

        【發(fā)票開具】——發(fā)票備注欄

對于建筑施工企業(yè)而言務(wù)必嚴(yán)格按照國家稅務(wù)總局公告2016年第23號《公告》第四條的第（三）款的要求在發(fā)票的備注欄注明“建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱”

        對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果施工單位沒有提供按照上述文件要求在備注欄標(biāo)注“”將按照國家稅務(wù)總局公告2016年第70號《公告》的第五條的要求，不得計入土地增值稅扣除項目金額，即屬于不規(guī)范的稅收憑證不得稅前扣除。

        四、賬務(wù)處理

        對于涉及到的發(fā)票在符合要求的情況下，對于甲方來說按照會計核算要求進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理

        借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本—建筑安裝工程費  1,000萬元

  借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項稅額        100萬元

        貸：應(yīng)付賬款——****建設(shè)集團(tuán)有限公司      1,100萬元

對于建筑施工企業(yè)而言：

        借：應(yīng)收賬款——***置業(yè)有限公司            1,100萬元

        貸：工程結(jié)算——***工程項目            1,000萬元

        貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 100萬元

       結(jié)合交易的實際情況在招標(biāo)文件和合同當(dāng)中體現(xiàn)出來，最終交易的結(jié)果還是需要以發(fā)票的形式予以表現(xiàn)，甲乙雙方根據(jù)發(fā)票輔之以當(dāng)期施工產(chǎn)值報告進(jìn)行賬務(wù)處理，從而充分體現(xiàn)業(yè)務(wù)（交易）法務(wù)（合同）稅務(wù)（計稅方法，發(fā)票）財務(wù)（會計核算）四位一體的控制。

       以上就是梁石老師給大家?guī)淼木史窒怼?/p>

       建筑施工企業(yè)政策合同繁雜，要想系統(tǒng)全面的掌握并非易事，有個好老師帶路，可以達(dá)到事半功倍的效果，梁石老師在建筑房地產(chǎn)行業(yè)財稅領(lǐng)域摸爬滾打了23年，先后為多家房地產(chǎn)企業(yè)提供管理和咨詢服務(wù)，為相關(guān)顧問企業(yè)節(jié)稅數(shù)千萬元，在省市級期刊上發(fā)表論文21篇，理論實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富。想要進(jìn)入建工企業(yè)從事財務(wù)工作的學(xué)員，千萬別錯過這位優(yōu)秀的“領(lǐng)路人”！

      課程名稱：建筑施工企業(yè)財稅核算和納稅籌劃

      課程形式：直播+錄播

      開課時間：12月8日 09:30

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