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一文帶你了解房產(chǎn)稅常見熱點問題，以及稅收籌劃要點分析！
稅收對于大部分會計人員來說都是一大難點問題，而稅收又自帶風(fēng)險，一不小心可能就掉進了“坑”中，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，為了避免掉入到坑中，我們一起來了解一下房產(chǎn)稅吧！
房產(chǎn)稅的納稅人
在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。
1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人。
2.產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。
3.產(chǎn)權(quán)出典的，“承典人”為納稅人。
【舉例】甲向乙借一筆錢，甲將自己的房屋給乙進行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。
4.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。
5.產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。
6.納稅單位和個人“無租使用”房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
【注意】房屋出租原則上“出租人”為納稅人，但在無租使用的情況下，承租人實際受益，因此由承租人代為繳納。
【記憶提示】受益人納稅。
常見的房產(chǎn)稅稅收籌劃以及要點分析
1.房屋租金進行拆解—— ( 物業(yè)費、租金或者場地租賃、房屋租賃)
物業(yè)費比例超過50%，還可以享受增值稅加計抵減的稅收政策。
2、房屋分割出租—— (墻面、屋頂、電梯分割出租)
墻面、屋頂、電梯的租金不繳納房產(chǎn)稅
3、改擴建抵租金，不增加房產(chǎn)原值
某企業(yè)購置了一塊地，共花費2000萬元(包括地價)房屋一處，毛坯房以年租金100萬元租賃給某酒店，租賃期為5年，酒店花費了5000萬元進行了裝修。該企業(yè)收回房產(chǎn)時，房產(chǎn)原值依然為2000萬元。
經(jīng)營性租賃由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費用，作為承租人的“長期待攤費用”在不少于三年的期限內(nèi)分期攤銷。
4、從價計征和從租計征的相互轉(zhuǎn)化
A企業(yè)將商鋪出租給B化妝品商店，每年收取租金200萬元，該房產(chǎn)的計稅余值為1000萬元。
籌劃方案：合同改為:由A企業(yè)幫助B代銷商品，每年收取代銷手續(xù)費200萬元，從租計征轉(zhuǎn)化為了從價計征，減少了房產(chǎn)稅。同時，增值稅的稅率也由9%降為了6%。( 利用免租期實現(xiàn)轉(zhuǎn)化為從價計征)
5、減值的房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價值計量
東莞某高檔娛樂城房屋原值為2000萬，后來由于經(jīng)營不善，拆除了部分娛樂設(shè)施，改為了普通的寫字樓，公允價值由2000萬跌至了1000萬?？蓪⒎慨a(chǎn)對外投資成立新公司或者投資于關(guān)聯(lián)方。根據(jù)《企業(yè)會計制度》的規(guī)定:” 投資者投入的固定資產(chǎn),按投資各方確認的價值,作為入賬價值?！?/p>
房屋轉(zhuǎn)租的租金需繳納房產(chǎn)稅嗎？
【舉例】甲公司從其他單位租入房屋一棟，每年支付租金20萬元，房屋所有人已按規(guī)定繳納了所有稅金。2017年1月1日，甲公司將承租的房屋轉(zhuǎn)租給乙公司，每年收取租金25萬元。請問甲公司如何計算繳納房產(chǎn)稅？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]76號）規(guī)定，……根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅由房屋產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)出租的，應(yīng)由出租人按租金收入的一定比例繳納房產(chǎn)稅，對承租人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的，其轉(zhuǎn)租收入不再征收房產(chǎn)稅。
魯?shù)囟惡?999】282號
第三條規(guī)定：對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收入，扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅甘肅省、深圳市、云南省、廣東省等地轉(zhuǎn)租收入不再征收房產(chǎn)稅。
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