房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)材料及工程施工等的采購有哪些管理規(guī)定？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：xiemengxue 2020/11/03 12:08:24　　字體：大小

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是所有會計們密切關注的行業(yè)，主要還是因為房地產(chǎn)企業(yè)屬于高薪行業(yè)，關于房地產(chǎn)企業(yè)材料及工程施工等的采購行為，有哪些管理規(guī)定呢？一起來了解一下吧！

一、采購單位的選擇

（1）對于甲供范圍內材料的采購及工程施工、監(jiān)理、設計等單位的選擇，采購承辦人需對至少三家供貨單位進行詢價比對；

（2）需采用招標方式確定合同單位的：

材料采購金額在50萬元以上的；

單項工程金額在100萬元以上的；

勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同價格在10萬元以上的。

（3）招標包括公開招標及邀請招標兩種；

（4）財務部應該參與評標。

二、采購比價的確定

可比采購成本＝含稅價/（1＋稅率）－含稅價/（1＋稅率）×稅率×增值稅附加稅稅率

計算一般納稅人和小規(guī)模納稅人的可比采購成本平衡點的公式（假定一般納稅人價格為100，小規(guī)模納稅人價格為Y，增值稅附加稅稅率12%）

100/（1＋13%）－100/（1＋13%）×13% × 12%＝Y/（1＋3%）－Y/（1＋3%） × 3% × 12%

經(jīng)過計算，Y＝90.05

即小規(guī)模納稅人報價低于90.05時，選擇小規(guī)模納稅人，反之選擇一般納稅人采購成本更低，更合理。

三、工程比價的確定

選擇適宜的工程承包方式。如選擇甲供工程方式或清包工方式，應事先確認對方的計稅方法，并就施工方的計稅方法及提供發(fā)票適用稅率、甲供材占工程造價比例、清包工程占工程造價比例、施工方報價等綜合考量，對未來工程稅收成本進行測算，以獲得最大的增值稅稅收效益。

計算總包方式及甲供工程方式進項稅平衡點的公式（假定工程總造價1，甲供材料占工程造價比例X，甲供材料均可取得13%增值稅專用發(fā)票）

1/（1＋9%）×9%＝1 × X/（1＋13%） × 13%＋1 × （1－X）/（1＋3%） × 3%

經(jīng)過計算，X＝62.2%

即甲供材占工程造價比例> 62.2%時，采用甲供工程方式可以獲得更多的進項稅額；反之，甲供材占工程造價比例< 62.2%時，采用包工包料方式可以獲得更多的進項稅額。

四、合同簽訂的必要財稅條款及注意事項

（1）合同標的額必須為稅前金額；

（2）預付款及進度款支付的方式、數(shù)額及時間；

（3）工程施工發(fā)生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

（4）工程竣工價款的結算與支付方式、數(shù)額及時間；

（5）工程質量保證金的數(shù)額、支付方式及時間；

（6）明確合同相對人的主體身份，其是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人必須寫入合同；

（7）必須明確取得發(fā)票的類型及時間，是增值稅專票還是普票；開具發(fā)票的稅率、能否抵扣、開具日期、送達期限等內容；

（8）合同中加注對供應商提供真實合法發(fā)票約束的條款，在合同中明確如果供應商提供的增值稅發(fā)票是假的或虛開的，被相關政府部門查出，一切責任由供應商承擔；

（9）業(yè)務運營過程中，涉及到商務合同的修改、補充等行為，必須做出明確的約定，其對稅款、稅率的影響，對增值稅專用發(fā)票的要求，應一并在合同中做出約定；

（10）違約金不要和購買貨物數(shù)量掛鉤。

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