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“重磅消息:契稅稅率為3%~5%,之前的1%和1.5%等優(yōu)惠稅率將成為歷史,2021年9月1日起施行!到時(shí),不止房?jī)r(jià)要漲,契稅都漲了!買房要趁早啦!”
近日,伴隨《契稅法》的頒布,這一消息在朋友圈內(nèi)“刷屏”。那么,這一消息是否準(zhǔn)確?《契稅法》施行后契稅稅率是否變化?購(gòu)房契稅是否會(huì)上漲?中國(guó)稅務(wù)報(bào)邀請(qǐng)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司有關(guān)工作人員對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解讀。
2020年年初,北京市民王先生看中一套90平方米,價(jià)值1200萬(wàn)元的住房,因王先生家庭名下暫無(wú)住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢,繳納契稅可適用1%的優(yōu)惠稅率,若此時(shí)購(gòu)房須繳納契稅12萬(wàn)元。
但受新冠肺炎疫情影響,王先生的購(gòu)房計(jì)劃一直擱置。8月11日,《中華人民共和國(guó)契稅法》(以下簡(jiǎn)稱“《契稅法》”)發(fā)布后,房產(chǎn)中介告訴王先生,“契稅要漲了,買房要盡早”。此話一出,王先生非常著急。
但事實(shí)真是如此嗎?
01
法定稅率并未改變
需要明確的是,《契稅法》施行后,契稅的法定稅率并未改變。
現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱“《暫行條例》”)第三條規(guī)定,契稅稅率為3%~5%。
契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定,并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。
《契稅法》維持了《暫行條例》規(guī)定的3%~5%稅率,并未上調(diào),只是根據(jù)稅收法定原則,對(duì)適用稅率的確定程序進(jìn)行了調(diào)整:由省級(jí)人民政府確定改為省級(jí)人民政府提出并報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)決定,再按規(guī)定備案。
值得注意的是,《契稅法》施行后,各地將按照規(guī)定程序確定并發(fā)布當(dāng)?shù)鼐唧w適用稅率,納稅人需要關(guān)注當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定。
為保障居民住房需求,根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署,2016年,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合制發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕23號(hào))。
該文件規(guī)定,個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房或第二套改善性住房,可視情況享受1%、1.5%或2%的優(yōu)惠稅率。目前,上述規(guī)定仍然有效。而社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)在于,一年以后,也就是《契稅法》正式施行后,納稅人能否繼續(xù)享受上述優(yōu)惠稅率?
《契稅法》第六條明確,根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要,國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅,報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。
由此可見(jiàn),在《契稅法》正式施行后,國(guó)務(wù)院仍可以針對(duì)居民住房需求保障,制定減免稅優(yōu)惠政策。
02
征稅范圍略有調(diào)整
除法定稅率未變外,納稅人還需要關(guān)注,《契稅法》規(guī)定的征稅范圍略有調(diào)整,最主要的就是將“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓”納入征稅范圍。
2019年8月修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》取消了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)的限制,規(guī)定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。
為與其銜接,《契稅法》將“國(guó)有土地使用權(quán)出讓”修改為“土地使用權(quán)出讓”,將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓納入征稅范圍。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,是國(guó)土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的集體建設(shè)用地。例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地,就屬于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。
在《契稅法》正式施行后,出讓這些集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,須按規(guī)定繳納契稅。
此外,《契稅法》還將《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》中規(guī)定且征管實(shí)踐中較為常見(jiàn)的部分土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為寫(xiě)入稅法,以進(jìn)一步增強(qiáng)稅法的系統(tǒng)性和完整性。這些行為主要包括以作價(jià)投資(入股)、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等。
03
優(yōu)惠對(duì)象有所擴(kuò)大
為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化,《契稅法》在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上,增加了對(duì)部分非營(yíng)利機(jī)構(gòu)免征契稅的規(guī)定。
具體來(lái)說(shuō),非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助,可免繳契稅。
同時(shí),《契稅法》明確,婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬,法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬可以享受免繳契稅優(yōu)惠,以積極引導(dǎo)公序良俗。
04
申報(bào)繳稅更加便利
《契稅法》將申報(bào)期限和納稅期限合二為一,納稅人在辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前,可一次性完成申報(bào)繳稅。
這一改變實(shí)現(xiàn)了辦稅與不動(dòng)產(chǎn)登記的順暢銜接,讓納稅人避免因申報(bào)、納稅、登記分離而多次奔走,能有效減輕其辦稅負(fù)擔(dān)。
舉例來(lái)說(shuō),假設(shè)王先生于2021年10月1日購(gòu)買了一套住房,他只需在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí),攜帶身份證明及購(gòu)房合同等材料,就能同時(shí)申報(bào)繳納契稅,跑一次就可完成申報(bào)、納稅、登記全過(guò)程。
當(dāng)然,如果王先生選擇網(wǎng)上繳稅,還會(huì)更加方便快捷。
05
納稅人權(quán)益更有保障
《契稅法》還明確了退稅情形、強(qiáng)化了涉稅信息保密,這是充分保護(hù)納稅人權(quán)益的重要體現(xiàn)。
實(shí)務(wù)中,由于各種主客觀原因,在納稅人繳納契稅后發(fā)生合同撤銷、解除等情況時(shí)有發(fā)生。
為更好保護(hù)納稅人權(quán)益,《契稅法》在現(xiàn)行《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2011〕32號(hào))的基礎(chǔ)上,明確規(guī)定:“在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前,權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的,納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理”。納稅人如果存在這些情形,可持相關(guān)資料,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅申請(qǐng)。
同時(shí),《契稅法》進(jìn)一步強(qiáng)化了涉稅信息保密工作。盡管《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則中,已有對(duì)納稅人涉稅信息保密的相關(guān)規(guī)定,但考慮到房地產(chǎn)交易信息可能涉及納稅人隱私及商業(yè)秘密,《契稅法》對(duì)此進(jìn)一步作了強(qiáng)調(diào):“稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員對(duì)稅收征收管理過(guò)程中知悉的納稅人的個(gè)人信息,應(yīng)當(dāng)依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供”。
這是首次在稅收實(shí)體法中明確涉稅信息保密規(guī)定,有利于強(qiáng)化涉稅信息安全,更好地保護(hù)納稅人權(quán)益。
相比《暫行條例》,《契稅法》根據(jù)稅收法定原則的要求,在征稅范圍、稅率、稅收優(yōu)惠、申報(bào)繳稅、納稅人權(quán)益保障等方面都作了相應(yīng)調(diào)整。
總體上看,這一系列調(diào)整更加適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化,能夠更好保障納稅人的權(quán)益,也將為納稅人辦稅帶來(lái)更大的便利。
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