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案例解讀房地產企業(yè)銷售代理合同管控要點
銷售代理合同是指代理人為委托人銷售某些特定產品或全部產品的代理，對價格、條款及其他交易條件可全權處理與委托人簽訂的合同。銷售代理合同對于具有銷售業(yè)務的企業(yè)來說至關重要，合同中涉及到的傭金的支付以及結算方法都將直接影響到企業(yè)的稅負。今天用一個案例來重點解讀房地產企業(yè)銷售代理合同的管控要點。主要有以下幾個方面：
1.銷售代理的產品
（1）按照銷售回款金額計酬：洋房，別墅，小高層，高層，商鋪
（2）按照銷售套數(shù)計酬：儲藏室，車位，車庫
2.傭金的支付
（1）乙方每月5日前提供上月的銷售明細表至甲方審核，結算傭金的計算基數(shù)為乙方于上月代理銷售商品房（含車位，儲藏室）全款實際到甲方賬戶的房款（首付款+按揭貸款），強調全款到賬，沒有全款到賬的回款不計入當月計取代理費的基數(shù),甲方于收到后3個工作日內進行簽字蓋章確認，乙方按照甲方審定后的金額據實開具增值稅專用發(fā)票（稅率6%），自乙方提交附發(fā)票的付款申請之日15個工作日甲方完成本次傭金的支付。
3.銷售傭金（含稅）的結算方法
①銷售傭金=銷售回款額*代理費率，代理費率按照0.8%提取。
②《月銷售額任務清單》需與甲方溝通后制定并由甲乙雙方授權人簽字確認，作為本合同的附件并逐月考核乙方的銷售業(yè)績，在該清單上，必須明確甲方指定的授權簽字人是誰乙方指定的授權簽字人是誰。
③銷售回款額是指買受人簽訂《商品房買賣合同》當中所對應的房款全部到賬的金額（按照預測面積計算）（包括一次性付款方式，按揭貸款方式，分期付款方式），當月全款到賬的次月結算該套商品房所對應的傭金。
④根據乙方提交的銷售業(yè)績明細表結合合同附件當中的《月銷售額任務清單》進行考核：
目標套數(shù)（A1），實際完成套數(shù)（A2）,
目標回款金額（B1），實際回款金額（B2）,
銷售套數(shù)和回款金額有一個滿足如下條件：
①A2<A1的75%/B2<B1的75%，按照當月傭金的50%支付
②A2≧A1的75%/B2≧B1的75%，按照當月傭金的75%支付
③A2≧A1的85%/B2≧B1的85%，按照當月傭金的90%支付
④A2≧A1的95%/B2≧B1的95%，按照當月傭金的100%支付
如果乙方連續(xù)2個月銷售套數(shù)及回款金額低于當月確定目標的75%，視為乙方沒有完成銷售任務，甲方有權解除合同；
如果乙方在第二個月能夠將累計完成銷售套數(shù)或回款金額達到85%以上，甲方將前一個月應該支付的傭金支付至90%；
如果能夠達到95%目標任務的情況下，可以支付至100%。
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