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看完讓你迅速掌握房地產(chǎn)成本組成和快速測算!

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯:fengjunyan 2020/11/24 10:07:12  字體:

房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目投資測算,一般需各部門配合完成。設(shè)計部提供強(qiáng)排指標(biāo)、成本部提供各項(xiàng)成本、營銷部提供售價和回款節(jié)奏、運(yùn)營部提供關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),各部門按測算模板要求錄入數(shù)據(jù),投資部負(fù)責(zé)土地款和支付節(jié)奏并統(tǒng)稿,財務(wù)部最終審查。

實(shí)務(wù)中有時投資只需一個簡單測算初步研判,不需太精準(zhǔn),若每次都由各部門參與,時間上可能來不及,有時也沒必要,所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員掌握一些其他部門基本技能是很有必要的。

一、房地產(chǎn)成本組成。

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二、各科目標(biāo)準(zhǔn)成本和計費(fèi)基數(shù)。

(一)土地價款。

1.1 有票地價款(招拍掛):按取地文件執(zhí)行。

1.2 有票土地相關(guān)稅費(fèi)(契稅、印花稅等):整體稅費(fèi)可按4.05%計算;

1.3 無票土地款或溢價等:注意填寫位置,否則影響稅費(fèi)計算;

1.4拍賣服務(wù)費(fèi),一般0.1%。

1.5指標(biāo)費(fèi),各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,成都主城區(qū)30萬/畝。

(二)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)(合計200-250元/㎡)。

2.1 勘察丈量費(fèi):含項(xiàng)目勘察測繪、工程放線等項(xiàng)目初始勘測丈量費(fèi);

單方標(biāo)準(zhǔn):3元/平米,山地項(xiàng)目6元/平米;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)

2.2規(guī)劃設(shè)計費(fèi):含項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、規(guī)劃概念設(shè)計費(fèi)、方案設(shè)計費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、市政配套設(shè)計(景觀、小市政)、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費(fèi)(不含樣板間設(shè)計費(fèi));

單方標(biāo)準(zhǔn):高層/低層20-60元/平米,(地區(qū)不同差異很大),山地項(xiàng)目100元/平米;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

2.3報批報建費(fèi):包含常規(guī)報建費(fèi),如城市建設(shè)配套費(fèi)、根據(jù)實(shí)際情再繳納費(fèi)用、可返回費(fèi)用及特殊收費(fèi)等,各區(qū)域成本差異較大;

單方標(biāo)準(zhǔn):地區(qū)差異較大,北京東部約200元/平方米,北京北部可達(dá)350元/平米;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

2.4三通一平費(fèi):包含臨水、臨電、臨路和場地平整費(fèi);

單方標(biāo)準(zhǔn):10元/平方米,山地項(xiàng)目增加150-300 元土石方平整及擋墻砌筑等費(fèi)用;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

2.5臨時設(shè)施費(fèi):臨時場地和辦公費(fèi);

單方標(biāo)準(zhǔn):10元/平米;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

(三)主體建筑及安裝工程費(fèi)(合計2,400-3,000元/㎡)。

一般按業(yè)態(tài)歸集,單類業(yè)態(tài)構(gòu)成由多個指標(biāo)疊加而成,計算方式上,地上成本+地下成本+級配成本=合計成本;

3.1 高層(12F-28F)

(1)單體地下成本(不含車庫面積,投影地下室):

單方標(biāo)準(zhǔn):3700元/平米(參考北京某項(xiàng)目,具體視項(xiàng)目情況而定);

計費(fèi)基數(shù):單體地下面積。

(2)單體地上成本:

單方標(biāo)準(zhǔn):1800元/平米(參考北京某項(xiàng)目,具體視項(xiàng)目情況而定);

計費(fèi)基數(shù):單體地上面積;

為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本:約1900元/平米;計費(fèi)基數(shù):采用報規(guī)面積(地上+地下)。

(3)級配成本:根據(jù)產(chǎn)品線檔次,不同級別因用材不同,成本差異較大,主要差異在外窗和外立面;

單方標(biāo)準(zhǔn):300元/平米、400元/平米不等。

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

3.2 小高層(7F-11F)

(1)單體地下成本(不含車庫面積,一般不超地上面積10%): 

單方標(biāo)準(zhǔn):3500元/平米(參考北京某項(xiàng)目);

計費(fèi)基數(shù):單體地下面積。

(2)單體地上成本:

單方標(biāo)準(zhǔn):1800元/平米(參考北京某項(xiàng)目);

計費(fèi)基數(shù):單體地上面積;

為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本:約1900元/平米;計費(fèi)基數(shù):采用報規(guī)面積(地上+地下)。

(3)級配成本:小高層級配產(chǎn)品與高層接近,略高于高層;

單方標(biāo)準(zhǔn):300元/平米、500元/平米不等;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

3.3 洋房(5F-6F)

(1)單體地下成本(投影地下室):

單方標(biāo)準(zhǔn):2600元/平米(參考北京某項(xiàng)目);

計費(fèi)基數(shù):單體地下面積。

(2)單體地上成本:

單方標(biāo)準(zhǔn):1800元/平米(參考北京某項(xiàng)目);

計費(fèi)基數(shù):單體地上面積;

為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本:約1800元/平米;計費(fèi)基數(shù):采用報規(guī)面積(地上+地下)。

(3)級配成本:洋房產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高,級配成本高于高層;

單方標(biāo)準(zhǔn):500元/平米、600元/平米不等;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

3.4疊拼/聯(lián)排(6F以下,多為4F)

(1)單體地下成本(一般不超過地上面積的30%):

單方標(biāo)準(zhǔn):2500元/平米(參考北京某項(xiàng)目);

計費(fèi)基數(shù):單體地下面積。

(2)單體地上成本:單方標(biāo)準(zhǔn):1700元/平米(參考北京某項(xiàng)目);

計費(fèi)基數(shù):單體地上面積;

為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本:1900元/平米;計費(fèi)基數(shù):采用報規(guī)面積(地上+地下)。

(3)級配成本:疊拼產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高,級配成本高于高層:

單方標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)建筑風(fēng)格550元/平米、600元/平米、700元/平米;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)

3.5雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品

(1)單體地下成本(一般不超地上面積40%):

單方標(biāo)準(zhǔn):3000元/平米(參考北京某項(xiàng)目);

計費(fèi)基數(shù):單體地下面積。

(2)單體地上成本:單方標(biāo)準(zhǔn):1900元/平米(參考北京某項(xiàng)目);

計費(fèi)基數(shù):單體地上面積;

為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本:2200元/平米;計費(fèi)基數(shù):采用報規(guī)面積(地上+地下)。

(3)級配成本:獨(dú)棟產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次最高,級配成本也是最高的

單方標(biāo)準(zhǔn):普通風(fēng)格1200元/平米,法式風(fēng)格成本最高1600元/平米;

計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

3.7 特殊科目有些費(fèi)用可能有一些特殊配置,需單獨(dú)計算,標(biāo)準(zhǔn)參考:

(1)精裝修單方標(biāo)準(zhǔn):按檔次差異較大,600元、1000元 、1600元、3000元;不計

費(fèi)基數(shù):(地上面積+附贈面積)*0.85。

(2)太陽能屋頂集熱式,費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn):4500-6000/戶( 分業(yè)態(tài)計算戶數(shù));陽臺分戶式費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn):3000-4000/戶。

(3)充電樁:一體式一機(jī)一槍,4萬/套;

(4)裝配式增加費(fèi):300元/平米;

(四)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)(合計220--450元/㎡)

包含給排水系統(tǒng),采暖系統(tǒng),燃?xì)庀到y(tǒng),供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備,智能化系統(tǒng)工程建設(shè)費(fèi),區(qū)域差異較大,分220--450不等,北京東部綜合成本240元/平米;

(1)給排水系:普通區(qū)域一般40元/㎡,某些新區(qū)100元/㎡;

(2)采暖系統(tǒng):普通區(qū)域不收取費(fèi)用,某些開發(fā)新區(qū)100-150元/㎡;

(3)燃?xì)庀到y(tǒng):一般區(qū)域按照30-40元/㎡;

(4)供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備:電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目,120-140元/㎡;

(5)智能化系統(tǒng):高層產(chǎn)品10元/㎡,低層產(chǎn)品20元/㎡;

以上5項(xiàng)計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

(五)景觀費(fèi)用(折合120-300元/㎡)。

建筑用地范圍紅線范圍內(nèi),除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地,景觀用地的硬景軟景搭配考慮按7:3;

單方標(biāo)準(zhǔn):景觀工程造價根據(jù)風(fēng)格不同差異很大,分250、350、500元/㎡不等;

計費(fèi)基數(shù):紅線用地面積--建筑投影面積-市政道路面積-(約為總占地70%)。

(六)配套設(shè)施費(fèi)用(300-500元/㎡)

配套主要是以地庫、商業(yè)、會所為主,尤其是車庫部分,體量最大;

(1)車庫:按車庫類型分普通車庫和人防車庫,人防車庫需設(shè)人防設(shè)備、人防門等,成本稍高;

單方標(biāo)準(zhǔn):普通車庫 2800元/㎡ ,人防車庫 3100 元/㎡;

計費(fèi)基數(shù):地下車庫面積(以某項(xiàng)目為例,地下/地上約30%)。

(2)配套商業(yè):主要以毛坯交房的低層商業(yè)為準(zhǔn),根據(jù)風(fēng)格不同成本存在一定差異;

單方標(biāo)準(zhǔn):普通風(fēng)格3000元/㎡左右,法式風(fēng)格3500元/㎡;

計費(fèi)基數(shù):根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積為主,一般為地上面積;(若商業(yè)屬于高層1F,注意總面積不要重復(fù)計算)。

(3)會所:根據(jù)項(xiàng)目定位,會所高端項(xiàng)目中出現(xiàn),一般多為精裝修,成本標(biāo)準(zhǔn)較高;

單方標(biāo)準(zhǔn):考慮3000元/㎡裝修成本,普通風(fēng)格成本6700元/㎡,法式風(fēng)格7000元/㎡;

計費(fèi)基數(shù):根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積計算。

(4)配建小學(xué)、幼兒園:一般為低層產(chǎn)品,多為簡裝;

單方標(biāo)準(zhǔn):教學(xué)樓2300-2500元/㎡ ,體育館2700元/㎡;

計費(fèi)基數(shù):根據(jù)實(shí)際建筑面積計算,一般為地上。

(七)工程相關(guān)費(fèi):監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制費(fèi)(30-50元/㎡)。

屬開發(fā)間接費(fèi)大類。

某些區(qū)域參考標(biāo)準(zhǔn):單方標(biāo)準(zhǔn):監(jiān)理費(fèi)20元/㎡,預(yù)結(jié)算編制費(fèi)15元/㎡,綜合35元/㎡;計費(fèi)基數(shù):報規(guī)面積(地上+地下)。

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