房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要也是最難弄的就是拆遷問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也同樣令我們財(cái)務(wù)人員頭疼不已，今天正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開(kāi)放課堂就給大家整理了關(guān)于拆遷關(guān)于增值稅的政策問(wèn)題和解析，讓我們一起來(lái)看下吧。

一、增值稅

被拆遷方因被拆遷取得的拆遷補(bǔ)償所得是否需繳納增值稅一事一直存在爭(zhēng)議，營(yíng)改增前，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]969號(hào)）答復(fù)：“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅?！薄秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）答復(fù)：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹?gt;的通知（國(guó)稅發(fā)【1993】149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。”營(yíng)改增后，僅《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》提到“一、下列項(xiàng)目免征增值稅 （三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”，也即財(cái)稅【2016】36號(hào)文沒(méi)有對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償該不該交增值稅予以明確界定。從實(shí)務(wù)來(lái)看，北京和湖北的做法是要求繳納增值稅，如北京國(guó)稅解答：“企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷，獲得了另一處的房產(chǎn)補(bǔ)償和一部分現(xiàn)金補(bǔ)償，被拆遷企業(yè)是不是要把作為補(bǔ)償?shù)姆课葑鲀r(jià)加上取得的現(xiàn)金補(bǔ)償收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)繳納增值稅？

被拆遷企業(yè)獲得的補(bǔ)償房屋對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，是否可以抵扣？

答：取得的拆遷補(bǔ)償款（現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償）按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。取得的補(bǔ)償房屋若可以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的?！焙眹?guó)稅解答：“納稅人將國(guó)有土地使用權(quán)交由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的補(bǔ)償收入能否免征增值稅？

納稅人將國(guó)有土地使用權(quán)交由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入征收增值稅，取得的其他補(bǔ)償收入免征增值稅?！?nbsp;根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條“銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)”以及“‘銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋 ’解釋“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)”的規(guī)定，增值稅的課稅范疇?wèi)?yīng)是不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。但從稅法的邏輯來(lái)看，在拆補(bǔ)的情況下，被拆遷人的房產(chǎn)需先被注銷(xiāo)，且在城市更新過(guò)程中被拆遷的房屋被拆除后的操作過(guò)程是將土地使用權(quán)歸還給土地所有者（國(guó)家）后再辦理土地出讓或者補(bǔ)繳土地出讓金（仍舊含有重新出讓的概念），因此房屋的拆遷補(bǔ)償不屬于純粹的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。換言之，北京國(guó)稅和湖北國(guó)稅的解答缺乏上位法的支持。 

鑒于上述爭(zhēng)議的存在，實(shí)務(wù)中各地的處理和認(rèn)定有較大的差異，但就深圳而言，目前對(duì)被拆遷人取得的補(bǔ)償所得暫按不征增值稅處理。

二、土地增值稅

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“條例第八條（二）項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！币蛸F司被拆遷的廠房納入城市更新屬于“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷”的情形，因此取得的補(bǔ)償所得不需繳納土地增值稅。

值得注意的是，上述條文中“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”的表述是否已暗含拆補(bǔ)情形下被拆遷方視同轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情形，從實(shí)務(wù)來(lái)看，因各地都是按不征土地增值稅進(jìn)行處理，因此不順利考試多關(guān)注。 

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