預(yù)收土地增值稅是在還沒有確定正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，而采取的預(yù)先征收的辦法，通常按銷售收入的一定比例來征收。預(yù)收土地增值稅如何確定，怎么計(jì)算讓很多財(cái)務(wù)人員都十分迷茫，今天正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開放課堂就給大家講解下，這預(yù)征土地增值稅怎么處理吧！

一、預(yù)征時(shí)間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般是簽訂銷售合同并收取銷售款項(xiàng)的時(shí)間。

土地增值稅屬于地方稅種，各地征繳規(guī)定不一，但大體原則相同。

如：《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）>的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告[2016]7號(hào)）：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅的計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項(xiàng)次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。”

二、預(yù)征率

預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定，不同房產(chǎn)類型（普通住宅、別墅、經(jīng)適房等）預(yù)征率不同，一般為2%-4%，政策性房屋低于此標(biāo)準(zhǔn)。

三、稅款計(jì)算

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（公告[2016]70號(hào)）第一條規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)征土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款） ×預(yù)征率

該文件未對(duì)現(xiàn)房銷售明確計(jì)算公式，國(guó)稅總局認(rèn)為：銷售現(xiàn)房，竣工決算報(bào)告出來之后，成本可以可靠計(jì)量，銷售收入也可以確認(rèn)，顯然就不需要預(yù)征土地增值稅，而是按照成本收入直接計(jì)算繳納！故僅就銷售期房預(yù)征土地增值稅！

但是，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，土增稅的扣除項(xiàng)目與企業(yè)會(huì)計(jì)成本存在重大差異，必須通過土增稅清算環(huán)節(jié)才能大體確認(rèn)，造成竣工交付后到土增稅清算前的一段時(shí)間無法直接計(jì)算繳納土增稅。盡管我們明白道理：法無明文不征稅。但是，實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)在沒有進(jìn)行“通知清算”或者“強(qiáng)制清算”之前，均是需要預(yù)征土地增值稅的。

因此，我們可以寬泛地理解為：房地產(chǎn)企業(yè)沒有達(dá)到清算條件之前取得的預(yù)售收入，均需要預(yù)征土地增值稅。

四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

營(yíng)改增之前，我們是按照當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入作為計(jì)稅依據(jù)，適用當(dāng)?shù)氐念A(yù)征率計(jì)算土地增值稅預(yù)繳稅款。即：當(dāng)期“預(yù)收賬款”發(fā)生數(shù)×土地增值稅預(yù)征率。

營(yíng)改增后70號(hào)公告中：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款 - 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

文件強(qiáng)調(diào)“預(yù)收款方式銷售”，也就是說該文件適用的前提條件是銷售期房收入；如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是“現(xiàn)房”，則可以不適用該文件，適用哪個(gè)文件呢？

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）文件第三條開宗明義：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。

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史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主管“財(cái)稅表”

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