營改增大勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管控及財(cái)稅處理(第14期)
企業(yè)必須重視業(yè)務(wù)過程中的合同管控,因?yàn)楹贤诳刂贫愂粘杀旧暇哂蟹浅V匾饬x。特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的業(yè)務(wù)流程和環(huán)節(jié)非常多,從土地的招拍掛,到項(xiàng)目的可行性研究和定位,到產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研和分析,到土地的開發(fā)和工程建設(shè),到商品房的銷售及交付,再到物業(yè)管理,涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)流程8個(gè)階段,在這8個(gè)階段涉及12種稅收合計(jì)659個(gè)環(huán)節(jié)。
一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)足夠的熏染浸泡,浸潤其中,洞悉行業(yè)變化,熟練掌握和運(yùn)用涉稅政策,才能夠駕馭各個(gè)環(huán)節(jié),本次課程結(jié)合“營改增”最新政策,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)和流程,推出本期課程。
我們知道,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程和環(huán)節(jié)多,開發(fā)周期長,涉及交易金額大,對(duì)于專業(yè)要求和細(xì)節(jié)考量異常嚴(yán)格。凡是要控制和降低稅收成本,必須正確簽訂合同。我們知道企業(yè)的稅收不是財(cái)務(wù)部做賬做出來的,而是企業(yè)業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)時(shí)做出來的;特別是在目前營改增大背景情況下,我們務(wù)必必須審慎對(duì)待合同的簽訂,合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系是:合同決定業(yè)務(wù)流程,業(yè)務(wù)流程決定稅收,合同在降低企業(yè)稅收成本中起關(guān)鍵和根本性作用。在合同執(zhí)行過程中,在營改增的大背景下,“三證統(tǒng)一”和“三流統(tǒng)一”“三價(jià)統(tǒng)一”同時(shí)又是異常重要,既能夠規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)降低企業(yè)涉訴風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)能夠?qū)τ诙愂者M(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃,至少達(dá)到不交冤枉稅,甚至節(jié)稅目的。
【面向人群】房地產(chǎn)企業(yè)主辦會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)主管、財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理
【上課時(shí)間】12月18日、12月25日(周日 09:30~12:00 14:00~17:30)
【課程附贈(zèng)】1.合同和成本臺(tái)賬模板
2.款+項(xiàng)+申請(qǐng)支+付+審+批+表
3.銷售合同臺(tái)帳模板
4.土地增值稅稅前扣除憑證(帶公式)
5.配套課程電子資料
【師資簡介】梁石,畢業(yè)于南京財(cái)經(jīng)大學(xué),高級(jí)會(huì)計(jì)師,高級(jí)稅務(wù)顧問和資深專家型的企業(yè)管理創(chuàng)新者。曾先后就職于大型國有建筑房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán),淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)較大規(guī)模民營商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。目前就職于外資地產(chǎn)企業(yè)全面負(fù)責(zé)其財(cái)稅范圍內(nèi)容的全部工作。在建筑房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅領(lǐng)域摸爬滾打浸潤了23年,一直致力于該行業(yè)的財(cái)務(wù)核算,是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅法務(wù)實(shí)戰(zhàn)型的資深專家,常年筆耕不輟,把工作過程中的各種問題和心得總結(jié)出來,已先后在省市級(jí)期刊上發(fā)表論文十余篇。
【課程大綱】
第一篇 “營改增”政策解讀及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響和應(yīng)對(duì)
政策解讀及應(yīng)對(duì)措施(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))
一、銷售服務(wù)之不動(dòng)產(chǎn)銷售服務(wù)
二、房地產(chǎn)企業(yè)適用稅率與征收率
三、房地產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷售稅目注釋
四、銷售額的確定
五、新項(xiàng)目和老項(xiàng)目及其涉稅事項(xiàng)的處理
六、預(yù)繳稅款及時(shí)間的確定
七、一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)征方法
八、進(jìn)項(xiàng)稅額的確定
九、一般納稅人取得老項(xiàng)目
1.新新老項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)
2.新老項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方法的選擇及涉稅處理
十、房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂需要注意的細(xì)節(jié)要點(diǎn)
1.營改增后業(yè)務(wù)流程和合同簽訂模式梳理
2.增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅影響;
十一、“營改增”后,以房抵頂工程款協(xié)議的簽訂及涉稅事項(xiàng)處理
十二、供應(yīng)商身份選擇非常重要,如果恰當(dāng)選擇供應(yīng)商的身份進(jìn)行稅務(wù)籌劃?
十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的增值稅的計(jì)算及取決因素分析,從要素入手進(jìn)行涉稅管控;
第二篇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的合同涉稅處理及賬務(wù)處理
一、公司成立的股東之間的《投資協(xié)議》及《公司章程》細(xì)節(jié)要點(diǎn)
二、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
1.土地出讓金的憑證
2.土地閑置費(fèi)的財(cái)稅處理
3.因?yàn)檠悠谥Ц锻恋爻鲎尳鸪袚?dān)土地出讓金的財(cái)政利息
4.土地出讓金的返還財(cái)稅處理;
5.土地出讓金的滯納金的財(cái)稅處理
6.不同簽約方式下的城鎮(zhèn)土地使用稅的處理
7.城市建設(shè)配套費(fèi)的財(cái)稅處理
8.契稅的計(jì)算依據(jù)和會(huì)計(jì)處理
9.《土地出讓合同》的印花稅財(cái)稅處理(是否繳納,如果繳納是管理費(fèi)用還是還是資本化計(jì)入土地成本?在土地增值稅清算時(shí)候能否稅前扣除?)
三、簽訂《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理;
四、簽訂 《建設(shè)工程監(jiān)理合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
五、簽訂《模型制作合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
六、簽訂《勘察設(shè)計(jì)合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
七、簽訂《施工圖設(shè)計(jì)合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
八、簽訂總承包《施工合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
1.招投標(biāo)文件的細(xì)節(jié)擬定
2.合同文本的擬定
(1)兩種價(jià)款確定方式:固定總價(jià),固定單價(jià);二者的差異性分析;增值稅稅制下的工程造價(jià)規(guī)則(住房城鄉(xiāng)建設(shè)部模式;遼寧模式,四川模式);
(2)付款節(jié)點(diǎn)的擬定
(3)設(shè)計(jì)變更的相關(guān)確定方式
(4)竣工決算的相關(guān)約定;
(5)竣工決算審計(jì)費(fèi)承擔(dān)方式的確定
(6)質(zhì)保金支付方式的確定;違約及違約責(zé)任條款的設(shè)定
3.總承包合同發(fā)票條款的約定
4.“甲供材”和“超供材”在營改增后的財(cái)稅處理
5.總包管理費(fèi)/總包配合費(fèi)營改增后的財(cái)稅處理
6.水電費(fèi)的營改增后的財(cái)稅處理
7.提前竣工獎(jiǎng)的營改增后的財(cái)稅處理
8.營改增后涉及到總承包合同的印花稅處理
9.營改增后質(zhì)保金條款約定及對(duì)甲乙雙方的財(cái)稅影響
10.合同臺(tái)賬的建立(包括變更、工作聯(lián)系函等)
11.總承包施工合同項(xiàng)下的鋼結(jié)構(gòu)工程/門窗工程在營改增后的合同簽訂及財(cái)稅處理
12.營改增后建筑企業(yè)收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金、提前竣工獎(jiǎng)、賠償金的財(cái)稅處理和發(fā)票開具技巧
13.營改增前已經(jīng)完成的工程結(jié)算未收的工程款于營改增后收到工程款的發(fā)票開具技巧
14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵頂工程款的財(cái)稅處理及合同細(xì)節(jié)擬定
15.最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2004]14號(hào)針對(duì)“黑合同”承攬工程 “白合同”結(jié)算價(jià)款的法律分析;
九、簽訂《建設(shè)工程監(jiān)理合同》的細(xì)節(jié)要點(diǎn)和財(cái)稅處理
十、簽訂《廣告合同》細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
十一、簽訂《商品房買賣合同》前后相關(guān)工作要點(diǎn)及財(cái)稅處理
1.誠意金的財(cái)稅處理
2.《認(rèn)購協(xié)議》的擬定及定金的財(cái)稅處理
3.《商品房買賣合同成交確認(rèn)書》的細(xì)節(jié)擬定
4.首付款的財(cái)稅處理
5.首付款分期的財(cái)稅處理
6.按揭貸款(商業(yè)貸款/公積金貸款)的財(cái)稅處理
7.實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積差異形成房款的多退少補(bǔ)的法律規(guī)定及相關(guān)財(cái)稅處理
8.延期交房產(chǎn)生的違約金的財(cái)稅處理
9.購房者未按期支付房款產(chǎn)生違約金的財(cái)稅處理
10.開發(fā)商延期辦理產(chǎn)證交付手續(xù)的違約金的財(cái)稅處理
11.購房者按揭貸款斷供產(chǎn)生的法律后果及財(cái)稅處理
12.購房者換/退房的相關(guān)手續(xù)的擬定及財(cái)稅處理
13.不同原因造成購房者逾期付款的法律后果及財(cái)稅處理
14.《商品房買賣合同》涉及關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)要素分析及《銷售合同臺(tái)賬》的要素定義及后續(xù)處理
十二、《委托代理銷售合同》擬定及財(cái)稅處理
十三、簽訂《前期物業(yè)管理合同》的細(xì)節(jié)要點(diǎn)和相關(guān)財(cái)稅處理
十四、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2004]14號(hào)針對(duì)“黑合同”承攬工程 “白合同”結(jié)算價(jià)款的法律分析
十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/建筑施工企業(yè)的“三證統(tǒng)一”(法律憑證、會(huì)計(jì)憑證、稅務(wù)憑證)及“三流統(tǒng)一”(資金流、票流和物流/勞務(wù)流)原理釋義及涉及風(fēng)險(xiǎn)案例分析
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