【綜合題】2019《資產評估實務一》真金題回憶及答案（考生回憶）

2019年資產評估師《資產評估實務一》考試已經結束了，想了解《資產評估實務一》考試更多真金題及參考答案嗎？歡迎廣大考生朋友們登錄網校論壇一起回憶《資產評估實務一》試題并討論答案>>

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三、綜合題

1、（改）某企業(yè)擬轉讓部分不動產，委托評估機構進行評估，評估基準日為2018年12月31日，資產評估專業(yè)人員擬采用剩余法進行評估，相關情況如下：

評估對象為在建的綜合樓項目，土地用途為綜合用地，于2018年12月31日取得土地使用權，土地使用年限為50年，占地面積6125平方米，開發(fā)程度達到紅線外“六通一平”。規(guī)劃建筑用途為辦公和商業(yè)，總建筑面積為19600平方米，可銷售面積為15600平方米，建筑經濟壽命為70年，截至評估基準日，已完成全部主體結構和部分裝修，設備安裝工程施工。評估對象產權狀況良好，無他項權利設定。

經現(xiàn)場踏勘和廣泛調查研究，資產評估專業(yè)人員做出以下判斷和假設：評估對象的規(guī)劃用途為其最佳發(fā)展用途，估計后續(xù)合理開發(fā)期為1年。開發(fā)完成后采用出租方式經營，預計平均租賃價格（不含稅）為3.5元/平方米·天，平均空置率為5%，出租期間年運營費和稅費為年租賃收入的20%，假設租金及稅費為年末一次發(fā)生；綜合樓續(xù)建開發(fā)成本為2000元/平方米，續(xù)建期間管理費為續(xù)建開發(fā)成本的2%，續(xù)建成本費用均在續(xù)建期間內均勻投入；續(xù)建開發(fā)利潤為總開發(fā)價值的15%。評估基準日中國人民銀行公布的一年期貸款利率為4.35%，不動產報酬率為8%，年金現(xiàn)值系數(shù)見下表；

年金現(xiàn)值系數(shù)表（8%）

根據(jù)上述資料，按要求解答，計算下列問題。（計算結果保留小數(shù)點后2位，共15分）

問題1：

運用剩余法評估不動產應遵循的前提條件有哪些？（3分）

【參考答案】運用剩余法需具備以下前提條件：（1）不動產開發(fā)必須有已得到相關規(guī)劃部門批準且在有效期內的明確的規(guī)劃；（2）假設土地或不動產的利用方式為最佳開發(fā)利用方式；（3）成本與價格的測算必須符合合法原則，與當?shù)夭粍赢a市場實際情況吻合。

（注：帶有“改”字，意思是考題原表述已經不完全符合現(xiàn)行教材最新表述，已經按照現(xiàn)行教材調整修改。）

問題2：

運用剩余法評估時，評估人員需從哪些方面調查不動產的整體情況。（2分）

【參考答案】略。

問題3：

假設評估對象開發(fā)完成后即可完成出租，不考慮經營期租金的增減變化，土地使用年限期滿后不再續(xù)期，屆時建筑物余值為1000元/平方米。計算評估對象開發(fā)完成后的年凈收益及總體開發(fā)價值。（金額單位：萬元。4分）

【參考答案】年凈收益及總體開發(fā)價值

年凈收益＝15600×3.5×365×（1-5%）×（1-20%）÷10000＝1514.60（萬元）

總體開發(fā)價值

＝1514.6×（P/A，8%，49）＋0.1×19600÷（1+8%）^49

＝1514.6×12.2122＋1960÷（1+8%）^49

＝18541.73 （萬元）

問題4：

假設該不動產轉讓價按照基準日評估價值V確定，計算續(xù)建的成本費用，投資利息和投資利潤。（金額單位萬元，不考慮其他未提及的稅費。（3分）

【參考答案】

續(xù)建的成本費用＝0.2×19600＋0.2×19600×2%＝3998.4（萬元）

續(xù)建的投資利息＝V×[（1+4.35%）^1-1]+3998.4×[（1+4.35%）^0.5-1]＝0.0435V＋86.04

續(xù)建的投資利潤＝18541.73×15%＝2781.26（萬元）

問題5：

列出剩余法計算待開發(fā)不動產價值的公式，計算評估價值V。（金額單位萬元。3分）

【參考答案】待開發(fā)不動產價值=預期開發(fā)完成后的不動產總價值－續(xù)建開發(fā)成本－續(xù)建管理費用－銷售費用－續(xù)建投資利息－續(xù)建投資利潤－銷售稅費－待開發(fā)不動產取得稅費

V=18541.73－3998.4－0.0435V－86.04－ 2781.26

1.0435V＝11676.03

V＝11189.30（萬元）

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