2023資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估實務(wù)一》練習(xí)題精選（三十七）

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1.多選題

運用重置成本法評估房屋建筑物時，確定重置成本需要計算的項目有（?。?。

A、建安綜合造價 

B、前期費用及其他費用 

C、土地增值 

D、利息 

E、合理利潤 

【正確答案】ABDE

【答案解析】運用重置成本法評估房屋建筑物時，重置成本＝建安綜合造價＋前期費用及其他費用＋利息＋合理利潤，選項ABDE是答案。土地增值屬于使用成本逼近法評估地價時需要計算的項目，選項C不是答案。

2.多選題

影響不動產(chǎn)價格的自身因素包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。其中權(quán)益因素包括（　）。

A、土地使用權(quán)取得方式 

B、土地管制 

C、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系 

D、不動產(chǎn)通用性 

E、環(huán)境景觀 

【正確答案】ABC

【答案解析】選項D不動產(chǎn)通用性屬于實物因素，選項E環(huán)境景觀屬于區(qū)位因素。

3.單選題

某交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3500平方米，建筑面積與使用面積之間的關(guān)系為1：0.7，成交總價格為30萬美元，成交當(dāng)日的市場匯率為1美元兌6.55元人民幣，則以人民幣計價的該房地產(chǎn)單位建筑面積成交價格為（?。?。

A、350元/m2 

B、393元/m2 

C、561元/m2 

D、802元/m2 

【正確答案】B

【答案解析】單位建筑面積價格＝300000×6.55/（3500/0.7）＝393（元/平方米）。

4.單選題

下列關(guān)于剩余法的說法中，正確的是（?。?。

A、剩余法可用于待開發(fā)不動產(chǎn)的評估  

B、采用剩余法可以評估土地使用權(quán)價值，不適用于評估房屋建筑物價值  

C、剩余法評估結(jié)果的合理性，僅取決于合理選擇最佳開發(fā)利用方式  

D、投資利潤率的計算基數(shù)一般為預(yù)計完工后不動產(chǎn)售價 

【正確答案】A

【答案解析】采用剩余法可以評估土地使用權(quán)價值，也可以評估房屋建筑物價值，選項B的說法不正確。剩余法評估結(jié)果的合理性，取決于兩個因素：一是合理選擇最佳開發(fā)利用方式；二是合理預(yù)測未來開發(fā)完成不動產(chǎn)市場價格，選項C的說法不正確。投資利潤率的計算基數(shù)一般為待開發(fā)不動產(chǎn)項目價值及其取得稅費、后續(xù)建設(shè)成本、管理費用和銷售費用；銷售利潤率的計算基數(shù)一般為預(yù)計完工后不動產(chǎn)售價，選項D的說法不正確。

5.單選題

下列關(guān)于不動產(chǎn)評估剩余法合理利潤的說法中，正確的是（?。?。

A、合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或取得成本的一定比例計算 

B、銷售利潤率的計算基數(shù)一般為待開發(fā)不動產(chǎn)項目價值及其取得稅費、后續(xù)建設(shè)成本、管理費用和銷售費用 

C、銷售利潤率的計算基數(shù)一般為預(yù)計完工后不動產(chǎn)售價 

D、投資利潤率的計算基數(shù)一般為后續(xù)建設(shè)成本、管理費用和銷售費用 

【正確答案】C

【答案解析】合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算，因此，選項A錯誤。銷售利潤率的計算基數(shù)一般為預(yù)計完工后不動產(chǎn)售價，因此，選項B錯誤。投資利潤率的計算基數(shù)一般為待開發(fā)不動產(chǎn)項目價值及其取得稅費、后續(xù)建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，因此，選項D錯誤。

6.單選題

（2020）使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估某土地用地，該宗地的剩余土地使用年限為35年，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限為50年，假設(shè)土地資本化率為6%，據(jù)此計算的土地使用年期修正系數(shù)為（?。?。

A、2.3966 

B、0.9198 

C、0.4173 

D、1.0872 

【正確答案】B

【答案解析】年期修正系數(shù)＝[1－1/（1＋6%）^35]/[1－1/（1＋6%）^50]＝0.9198點。

7.多選題

（2020）（改）采用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的前提條件有（?。?/span>

A、基準(zhǔn)地價及其修正體系是有效的，基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日距本次評估基準(zhǔn)日在3年以內(nèi) 

B、當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價 

C、可以取得基準(zhǔn)地價修正體系 

D、待估土地所在地已公布生產(chǎn)資料價格指數(shù) 

E、待估土地具備交易案例 

【正確答案】ABC

【答案解析】采用基準(zhǔn)地價修正法的前提條件是：（1）當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價；（2）可以取得基準(zhǔn)地價修正體系；（3）基準(zhǔn)地價及其修正體系是有效的，基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日距本次評估基準(zhǔn)日在3年以內(nèi)。 
（注：帶有“改”字，意思是考題原表述已經(jīng)不完全符合現(xiàn)行教材最新表述，已經(jīng)按照現(xiàn)行教材調(diào)整修改。）

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