房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)指引（征求意見稿）

房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)指引

（征求意見稿）

第一章  總 則

第一條 為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其有資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員（以下簡稱“涉稅服務(wù)人員”）提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估服務(wù)行為，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風險，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號）、《關(guān)于進一步完善涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管制度有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第43號）、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《專業(yè)稅務(wù)顧問業(yè)務(wù)指引（試行）》的規(guī)定，制定本指引。

第二條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)適用本指引。

第三條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估服務(wù)，應(yīng)當按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于采集涉稅專業(yè)服務(wù)基本信息和業(yè)務(wù)信息有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第49號，以下簡稱49號公告）和《關(guān)于進一步完善涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管制度有關(guān)事項的公告》國家稅務(wù)總局公告2019年第43號，以下簡稱43號公告）要求，向稅務(wù)機關(guān)報送《涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)（人員）基本信息采集表》和其他相關(guān)信息。

第四條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估服務(wù)，實行信任保護原則。存在以下情形之一的，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員有權(quán)終止業(yè)務(wù)：

（一）委托人違反法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的；

（二）委托人提供不真實資料信息的；

（三）委托人提供不完整資料信息的；

（四）其他因委托人原因限制業(yè)務(wù)實施的情形。

如已完成部分約定業(yè)務(wù)，應(yīng)當按照協(xié)議約定收取費用，并就已完成事項進行免責性聲明，由委托人承擔相應(yīng)責任，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員不承擔該部分責任。

第五條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估服務(wù)，應(yīng)當遵循《稅務(wù)師行業(yè)職業(yè)道德指引（試行）》的相關(guān)規(guī)定。

第六條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估服務(wù)，在業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計劃、業(yè)務(wù)實施、業(yè)務(wù)結(jié)果等納稅風險評估服務(wù)各階段，應(yīng)當遵循《稅務(wù)師行業(yè)質(zhì)量控制指引（試行）》、《專業(yè)稅務(wù)顧問業(yè)務(wù)指引（試行）》和《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》的相關(guān)規(guī)定。

第七條 稅務(wù)師事務(wù)所在接受房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估委托前，應(yīng)當指派能夠勝任納稅風險評估業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員作為項目負責人并根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)風險評估需要，確定項目經(jīng)理和項目組成員。

第八條 項目負責人應(yīng)對委托人的情況進行了解和評估，充分評估委托人及其項目風險，并充分考慮對執(zhí)業(yè)風險的影響因素，決定是否接受納稅風險評估業(yè)務(wù)委托，使執(zhí)業(yè)風險降低到可以接受的程度。

第二章 業(yè)務(wù)定義與目標

第九條 本指引所稱房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托人委托，雙方確立委托關(guān)系，指派本機構(gòu)涉稅服務(wù)人員對委托人指定的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的單位（以下簡稱被評估單位）提供的資料進行歸集、整理、分析判斷，對被評估單位的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的涉稅風險進行篩查、識別和評估的服務(wù)行為。

本指引的房地產(chǎn)業(yè)是指按照《國民經(jīng)濟行業(yè)代碼》（GB/T 4754-2017）的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性及編號中的房地產(chǎn)業(yè)（門類行業(yè) 行業(yè)代碼：K）—房地產(chǎn)業(yè)（大類行業(yè) 行業(yè)代碼：70）—房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（中類行業(yè) 行業(yè)代碼：701）—房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（小類行業(yè) 行業(yè)代碼：7010），即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售房屋等活動。不包括物業(yè)管理、房地產(chǎn)租賃服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及其他服務(wù)。

第十條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，對委托人在房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的涉稅事項潛在的風險進行篩查、識別、評估，向委托人提示納稅風險。

第十一條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)各個階段的風險以及房地產(chǎn)業(yè)的投資性房地產(chǎn)以及其他業(yè)務(wù)。評估范圍包括：

（一）土地使用權(quán)取得納稅風險評估；

（二）房地產(chǎn)設(shè)計施工納稅風險評估；

（三）預售及銷售納稅風險評估；

（四）對外投資納稅風險評估；

（五）投資性房地產(chǎn)納稅風險評估；

（六）房地產(chǎn)清算納稅風險評估。

第十二條 稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員實施納稅風險評估業(yè)務(wù)通常包括五個階段：風險評估資料收集、風險點篩查和識別、風險點研判、風險等級判定及風險提示。執(zhí)行以下基本流程：

（一）與委托人簽訂房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)委托協(xié)議；

（二）獲取與得房地產(chǎn)業(yè)風險評估的資料；

（三）對資料和數(shù)據(jù)進行梳理篩選；

（四）設(shè)計相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)風險評估指標；

（五）對風險點進行篩查、識別；

（五）甄別風險的程度；

（六）納稅風險評估準備，填制納稅風險評估底稿及其附列資料；

（七）納稅風險評估報告表確認和簽署；

（八）納稅風險評估的后續(xù)管理。

第三章 業(yè)務(wù)計劃

第十三條  為確保房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)順利實施及業(yè)務(wù)質(zhì)量，項目負責人應(yīng)當根據(jù)項目的復雜程度、風險狀況和時間要求等情況，在實施房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)前，編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)計劃。

第十四條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估項目負責人應(yīng)當遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，根據(jù)納稅風險評估事項預估的復雜程度、風險狀況等情況，制定房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估總體業(yè)務(wù)計劃和具體業(yè)務(wù)計劃，確定工作目標、工作方案、時間安排、業(yè)務(wù)范圍、人員分工、溝通協(xié)調(diào)、執(zhí)行程序等事項。

第四章 業(yè)務(wù)實施第一節(jié) 資料收集

第十五條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估服務(wù)人員（以下簡稱涉稅服務(wù)人員）應(yīng)當根據(jù)委托人情況和房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估委托協(xié)議、業(yè)務(wù)計劃，制定風險評估資料收集范圍、收集口徑及文檔格式，書面列示資料清單要求委托人提供所需的相關(guān)資料，并告知委托人進行納稅風險評估前準備。

第十六條  涉稅服務(wù)人員可以通過列示資料清單、問卷調(diào)查、現(xiàn)場訪談等方式，取得并歸集與房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估事項有關(guān)的涉稅資料，具體包括但不限于下列資料：

（一）《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

（二）立項、規(guī)劃設(shè)計階段的合同、協(xié)議及憑證資料。包括土地使用權(quán)合同、拆遷及補償協(xié)議、規(guī)劃設(shè)計合同、建筑規(guī)劃設(shè)計圖、立項批復等；

（三）取得土地使用權(quán)的相關(guān)資料，包括取得土地的途徑、價格、用途等；

（四）施工驗收階段的資料。包括施工合同、竣工報告或備案等；

（五）預（銷）售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移階段資料。包括商品房預售及銷售合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

（六）項目核算對象劃分依據(jù)、財務(wù)會計報表及其說明資料；

（七）第三方提供的數(shù)據(jù)、報告；

（八）稅控裝置的電子報稅資料及備案事項相關(guān)資料；

（九）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他有關(guān)證件、會計核算資料和納稅資料；

（十）所有交易均已記錄并反映在財務(wù)報表中的書面聲明。

第十七條 納稅風險評估服務(wù)人員應(yīng)對委托人提供的材料的真實性、合法性以及完整性進行審核，審核的內(nèi)容主要包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）委托人的基礎(chǔ)信息是否完備；

（二）委托人房地產(chǎn)交易信息（事實）的真實性和完整性；

（三）委托人涉稅財務(wù)信息的真實性、合法性和完整性；

（四）委托人納稅申報信息的真實性、合法性和完整性；

（五）采集的第三方信息與委托人及評估項目的相關(guān)性。

（六）納稅風險評估資料是否符合邏輯關(guān)系；

（七）稅收政策變化對納稅風險評估的具體影響；

（八）備案事項相關(guān)資料之間的關(guān)系；

（九）其他需要審核的事項。

第二節(jié)  風險關(guān)注事項

第十八條  涉稅服務(wù)人員可以通過對委托人進行業(yè)務(wù)訪談或者調(diào)查，根據(jù)委托人的數(shù)據(jù)信息，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點和相關(guān)財稅政策法規(guī)，在縱向上梳理被評估單位的業(yè)務(wù)流程，關(guān)注開發(fā)項目的資質(zhì)、土地開發(fā)能力、項目資金等資源整合方式，從土地取得、開發(fā)建設(shè)、預售銷售等重要環(huán)節(jié)篩查所涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅的風險點，在橫向上根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的一般業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理、對外投資以及投資性房地產(chǎn)等特殊事項分步分點篩選稅收風險點，并明確提出納稅風險評估方案實施的前置條件、政策依據(jù)、步驟順序、實操要領(lǐng)等，對以下事項（不限于）進行風險評估：

（一）委托人管理層對企業(yè)內(nèi)部控制的重視程度以及企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行的有效性；

（二）財務(wù)核算和信息處理流程的可靠性；

（三）與房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估有關(guān)的實際處理程序、信息處理方法以及稅收政策的實際執(zhí)行情況；

（四）與房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估有關(guān)的可能產(chǎn)生風險的事項，包括：管理層意圖、財務(wù)處理、數(shù)據(jù)歸集、稅額計算、信息傳遞、政策判斷等。

第十九條 涉稅服務(wù)人員進行房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)服務(wù)時應(yīng)重點關(guān)注以下事項:

（一）業(yè)務(wù)事項的真實性、合法性和完整性；

（二）是否依法設(shè)置賬簿，根據(jù)合法有效憑證記賬，進行會計核算；

（三）是否按照稅收法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定對發(fā)生的業(yè)務(wù)事項進行了正確的涉稅處理；

（四）稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開業(yè)務(wù)涉及的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅種的預設(shè)的預警值；

（五）發(fā)票管理信息；

（六）與委托人房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估有關(guān)的情況，包括：房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的應(yīng)稅項目、涉及的各個稅種、各個稅種的計稅依據(jù)、應(yīng)納稅額、減免稅項目及稅額、稅款的預繳及清算、稅款所屬期限、延期繳納稅款、欠稅、滯納金以及成本核算等。

（七）資料信息的歸集、整理程序，驗證方法以及責任人；

（八）收集和驗證（核對）資料信息的名稱、采集日期、采集地點、采集人員和采集內(nèi)容；

（九）房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)納稅風險點篩查方法、程序、責任人和完成時限；

（十）當期房地產(chǎn)業(yè)納稅風險級別的確認及溝通；

（十一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估結(jié)論及有關(guān)事項的反饋和資料移交；

（十二）其他相關(guān)事項。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅風險評估的基本方法包括：開發(fā)項目資源合作多維分析、模板分析比對、調(diào)查分析法、風險事項是非判斷法、預警值分析法。

（一）開發(fā)項目資源合作多維分析法，如交易三要素模板處理信息與交易三要素實際處理信息比對方法；

（二）模板處理信息與實際處理信息比對方法，如受讓取得土地總金額比對分析方法是：項目土地使用權(quán)證/不動產(chǎn)權(quán)證、土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同的取得土地總金額（模板處理信息），與土地出讓金收據(jù)/發(fā)票的土地取得金額（實際處理信息）進行比對；

（三）調(diào)查分析法，是調(diào)查實際處理信息并進行直接比對，如開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓情況確認比對方法是：開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票、款項三流信息進行比對；

（四）風險事項是非判斷法，提示調(diào)查事項，由被調(diào)查單位判斷是、否兩種情形；

（五）預警值分析法，納稅評估指標與預警值對比分析，確認納稅風險評估指標變動異常情況。

第二十一條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)關(guān)于契稅以及土地增值稅納稅風險進行專業(yè)判斷，重點關(guān)注以下事項：

（一）取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)實際付款金額是否與土地出讓合同的金額一致；

（二）房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，是否按照土地出讓金全額和適用稅率計算繳納了契稅；

（三）采用協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費是否計入契稅計稅依據(jù)計算繳納契稅；

（四）招拍掛取得土地使用權(quán)，配建回遷安置住房或公共配套設(shè)施無償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付動遷戶或回遷戶及其他補償費用作為契稅計稅依據(jù)，足額繳納契稅；

（五）采用分期付款方式取得土地使用權(quán)，是否按照全部價款和適用稅率計算繳納了契稅；

（六）改變土地用途補繳土地出讓金及其他費用是否按照規(guī)定申報繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了取得土地使用權(quán)的成本；

（七）繳納土地出讓金同時繳納了延期支付滯納金的情況下，滯納金在土地增值稅清算時是否計入取得土地使用權(quán)的成本；

（八）繳納土地出讓金同時繳納了延期支付滯納金的情況下，滯納金是否計入土地增值稅清算的取得土地使用權(quán)的成本。

第二十二條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)印花稅納稅風險進行專業(yè)判斷，對取得土地使用權(quán)時的借款合同、土地使用權(quán)受讓合同是否按照規(guī)定計稅并貼花。

第二十三條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括委托人申報的占用土地面積、適用稅額是否正確；納稅義務(wù)發(fā)生時間是否正確，是否按照規(guī)定時限足額申報納稅。

第二十四條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用抵扣進項稅額風險進行專業(yè)判斷，是否符合規(guī)定。

第二十五條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計及施工階段的印花稅和契稅納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對規(guī)劃設(shè)計階段的簽訂的各類合同的印花稅風險進行專業(yè)判斷，重點關(guān)注勘察設(shè)計合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、供應(yīng)采購合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅；

（二）涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)階段繳納的相應(yīng)的市政設(shè)施配套費所產(chǎn)生的契稅風險進行專業(yè)判斷，基于項目所在地的地方性稅收政策，重點關(guān)注市政設(shè)施配套費是否計入契稅計稅依據(jù)及時足額繳納契稅。

第二十六條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本核算所產(chǎn)生的風險進行專業(yè)判斷。重點關(guān)注產(chǎn)品成本的歸集是否稅法規(guī)定，具體包括：

（一）分期開發(fā)土地成本是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本，項目分期的判斷依據(jù)是否充足，成本的分攤原則（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；

（二）征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本；

（三）取得土地使用權(quán)時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計入產(chǎn)品成本；

（四）公共配套設(shè)施建造費用分攤是否合理。全部歸業(yè)主所有的公共配套設(shè)施、移交給政府部門的公共配套設(shè)施、沒有移交的公共配套設(shè)施、自用的公共配套設(shè)施等不同的性質(zhì)的公共配套設(shè)施建造費用的歸集和核算是否符合規(guī)定，是否存在通過混淆不同性質(zhì)的公共配套設(shè)施建造費用虛增本期成本費用；

（五）市政設(shè)施配套費分攤是否合理；

（六）拆遷補償費列支和分攤是否合理；

（七）房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費核算分攤是否合理；

（八）自建的產(chǎn)品的材料成本是否合理，是否存在虛增本期成本和準予從銷項稅額抵扣的增值稅進項稅額；

（九）對外承包的工程價款是否合理，是否存在虛增本期成本和準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額；

（十）甲供材項目的成本核算是否合理；確定增值稅計稅依據(jù)時是否多記材料價款；

（十一）是否存在向關(guān)聯(lián)方采購材料和服務(wù)的情況，關(guān)聯(lián)方定價是否合理；

（十二）根據(jù)樣板房的具體情況，判斷裝修費及購置的配套物資是否按照規(guī)定應(yīng)分攤計入開發(fā)成本還是應(yīng)計入銷售費用；

（十三）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化；

（十四）開發(fā)產(chǎn)品在建期間的預提費用計提的范圍是否準確、計提標準是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進行了納稅調(diào)整；

（十五）“施工期間接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否按照國家稅務(wù)總局公告[2016]23號規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

第二十七條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對預售及銷售環(huán)節(jié)的納稅風險進行專業(yè)判斷，是否存在隱匿收入、遲計收入、隱匿預收賬款、視同銷售業(yè)務(wù)未計稅以及無正當理由低價銷售形成的風險。主要事項包括：

（一）銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用和竣工驗收及產(chǎn)權(quán)備案孰先原則確認收入，是否存在延遲結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入的風險；

（二）預售方式銷售產(chǎn)品的預收款是否掛在“其他應(yīng)付款”或 “短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預繳稅款，延遲或不反映應(yīng)稅收入；

（三）按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報納稅；

（四）分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入；提前付款的，是否在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；

（五）視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，是否按照具體合同約定價格確認計稅收入；超過約定價格的房款是否按照規(guī)定計入應(yīng)稅收入；

（六）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售的行為進行稅務(wù)處理；

（七）將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否按非貨幣性交易準則進行處理，是否存在未開發(fā)票入賬，未計收入申報納稅；

（八）跨年度已完工開發(fā)項目是否按規(guī)定及時、準確確認收入；

（九）跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，是否按權(quán)責發(fā)生制原則確認收入；

（十）完工產(chǎn)品是否按預計毛利率預交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時、準確確認收入的風險；

（十一）開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，未按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)備對外出售未計收入申報納稅；

（十二）將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報納稅；

（十三）無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房是否按照稅法規(guī)定確認視同銷售，按規(guī)定的期限和計稅依據(jù)申報繳納增值稅、城市維護建設(shè)稅及附加、土地增值稅等；

（十四）銷售無產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認了應(yīng)稅收入；

（十五）采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報納稅；

(十六)買房送車位、買房送物業(yè)費、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理，涉及個人所得稅的情況下，是否代扣代繳了個人所得稅。

第二十八條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）是否存在隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分攤的方法，或不同成本對象的成本費用相互混淆，成本費用核算不實；

（二）是否將屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的產(chǎn)品，作為公共配套設(shè)施，界定為不可售面積進行處理，公共配套設(shè)施以及人防車位的移交是否有正規(guī)的手續(xù)以及移交證明；

（三）是否按照受益原則和配比原則分配共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，是否選擇合理的占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例，分配各個成本核算對象共同承擔的共同成本；

（四）取得使用權(quán)是否按照各個已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當期扣除的土地價款；

（五）土地進行評估增值，入賬成本是否符合稅法相關(guān)規(guī)定；

（六）是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計當期開發(fā)成本；

（七）是否提前結(jié)轉(zhuǎn)未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費用；

（八）是否多預提施工費用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出；

（九）是否將開發(fā)期間應(yīng)資本化的利息支出列入期間費用。

第二十九條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)費用的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）是否混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限；

（二）是否將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、固定資產(chǎn)等均作為開辦費一次性稅前扣除；

（三）是否將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當期費用中列支；

（四）是否將售樓部、樣板房的裝修費用直接作期間費用稅前扣除；

（五）購進貨物、勞務(wù)、服務(wù)等用于簡易計稅方法的，是否按照規(guī)定未抵扣進項稅額或進項稅額轉(zhuǎn)出。

第三十條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表、銷售面積與項目可售面積數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性以及其他有關(guān)資料，對符合土地增值稅清算的納稅風險進行專業(yè)判斷。主要事項包括：

（一）是否存在應(yīng)進行土地增值稅清算，或稅務(wù)機關(guān)要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算；

（二）辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料是否符合清算要求；

（三）辦理土地增值稅清算時，土地成本分攤是否符合規(guī)定；

（四）“甲供工程”業(yè)務(wù)是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應(yīng)商開具的材料增值稅發(fā)票合計金額確定“開發(fā)成本”科目，重復扣除“甲供材料”成本；

（五）多個開發(fā)項目共同發(fā)生的拆遷補償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按一定標準進行合理分配或分攤；

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷補償房是否按照“視同銷售”處理；

（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷補償房是否合理確定為項目的拆遷補償費。具體包括：

用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否以公允價格確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，是否按照實際發(fā)放金額計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費；開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價格計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，是否以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。；貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費；

（八）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費用或利息支出，是否調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除；

（九）土地增值稅清算時，是否能夠準確界定開發(fā)間接費用，將直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，是否準確確定項目的開發(fā)間接費用；

（十）土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)作為合法有效的憑證；

（十一）土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準確區(qū)分土地增值稅的扣除范圍和企業(yè)所得稅的稅前扣除范圍。

第三十一條 涉稅服務(wù)人員根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)“其他業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)付賬款”明細賬，結(jié)合租賃合同（或租賃預約協(xié)議）和銷售合同，掌握房地產(chǎn)企業(yè)將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)（包括經(jīng)營性租賃和融資性租賃）情況，應(yīng)當對房地產(chǎn)業(yè)投資性房地產(chǎn)的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托方是否準確劃分自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)進行專業(yè)判斷；

（二）對委托方的投資性房地產(chǎn)租賃期間是否確認收入產(chǎn)生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托方待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨立交易原則進行專業(yè)判斷；

（四）根據(jù)企業(yè)“投資性房地產(chǎn)”“主營業(yè)務(wù)收入”“其他業(yè)務(wù)收入”科目，對委托方持有投資性房地產(chǎn)期間是否按規(guī)定正確申報繳納增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（五）對房地產(chǎn)企業(yè)的租賃合同以及銷售合同等合同的印花稅納稅風險進行專業(yè)判斷；

（六）對委托方將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（七）對委托方的投資性房地產(chǎn)（待出售）轉(zhuǎn)回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否存在將持有期間的公允價值一并轉(zhuǎn)入的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十二條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對委托方關(guān)于固定資產(chǎn)—不動產(chǎn)、在建工程、工程物資以及庫存產(chǎn)品等與房地產(chǎn)有關(guān)的資產(chǎn)管理的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，使用前發(fā)生的裝修費等資本化支出是否存在一次性直接計入當期費用產(chǎn)生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（二）對委托人將樣板房、售樓處的裝修費等資本化支出是否未計入房產(chǎn)原值產(chǎn)生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托人將產(chǎn)權(quán)歸屬為本企業(yè)的公共配套設(shè)施未納入固定資產(chǎn)管理產(chǎn)生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（四）對委托人經(jīng)營性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修的支出是否存在未按規(guī)定攤銷的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十三條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當對委托人用于投資的房地產(chǎn)納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托人將土地使用權(quán)作價對外投資取得其他單位股權(quán)時是否存在未按照轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)的公允價值確認收入計稅的風險；

（二）對委托人將開發(fā)的產(chǎn)品作價對外投資取得其他單位股權(quán)是否存在未按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認收入計稅的風險；

（三）對委托人受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同是否按照規(guī)定交納印花稅的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十四條  涉稅服務(wù)人員對委托人與其他企業(yè)聯(lián)合合作建房業(yè)務(wù)的納稅風險進行專業(yè)判斷，具體事項包括：

（一）委托人以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目未形成股權(quán)時，在轉(zhuǎn)出當期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉(zhuǎn)讓收益以及對稅收與會計差異進行調(diào)整的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（二）其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資于委托人未形成股權(quán)時，對委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)稅收入的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托人以開發(fā)產(chǎn)品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認應(yīng)稅收入的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（四）對委托人以分配利潤作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項目的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三節(jié) 風險篩查和識別

第三十五條  納稅風險評估服務(wù)人員應(yīng)當采用核查、座談或其他多種方式，審核分析納稅風險評估信息資料，并通過業(yè)務(wù)發(fā)生的邏輯關(guān)系，結(jié)合財務(wù)核算及納稅風險評估指標變動情況，篩查涉稅異常事項，識別納稅風險點。重點關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的取得土地環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)銷（預）售以及投資、分配等各個交易環(huán)節(jié)的經(jīng)營交易（事實）、會計處理和稅務(wù)處理。

（一）篩選納稅風險影響因子

房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估指標應(yīng)體現(xiàn)委托人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)的銷（預）售、房地產(chǎn)清算過程中涉及各個稅種（包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護建設(shè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等），對委托人的收入、成本、費用、稅收負擔等因素變動情況進行分析。

（二）設(shè)置風險篩查指標與口徑

風險評估指標與口徑設(shè)置應(yīng)具有可比性，若針對委托人的特定納稅風險評估業(yè)務(wù)需求，應(yīng)調(diào)整風險評估指標與口徑。

（三）進行風險評估測算并形成測算結(jié)果

為風險評估結(jié)果制定清晰簡練的表格樣式進行呈現(xiàn)，以便委托人可以直觀了解評估結(jié)果以及政策依據(jù)。

第三十六條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)納稅風險評估需求，可將被評估單位的納稅風險數(shù)值與稅務(wù)機關(guān)的各項預警值進行比對分析，進行風險評估測試。

第三十七條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估應(yīng)重點進行風險點的篩查、風險程度的專業(yè)判斷，并對政策依據(jù)以及可能產(chǎn)生的結(jié)果作出評價和提醒。

第四節(jié) 風險等級評估及復核

第三十八條   納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當通過對納稅風險疑點的篩查確認，對納稅風險發(fā)生的可能性、強度、區(qū)域、原因以及可能帶來的損失等事項進行定性的專業(yè)判斷，對委托人的風險等級進行評估和復核。

第三十九條 納稅風險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)委托人的納稅風險指標數(shù)值及變動情況，定量分析委托人的納稅風險等級。包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）增值稅納稅風險指標變動情況及風險；

（二）土地增值稅納稅風險指標變動情況及風險；

（三）企業(yè)所得稅納稅風險指標變動情況及風險；

（四）房產(chǎn)稅納稅風險指標變動情況及風險；

（五）契稅納稅風險指標變動情況及風險；

（六）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風險指標變動情況及風險；

（七）印花稅納稅風險指標變動情況及風險。

第四十條  稅務(wù)師事務(wù)所對其風險評估結(jié)果應(yīng)當履行質(zhì)量復核程序，根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所的規(guī)模和業(yè)務(wù)類型確定復核級別。稅務(wù)師事務(wù)所原則上應(yīng)履行三級復核程序。

（一）一級復核由項目經(jīng)理實施；

（二）二級復核由項目負責人實施；

（三）三級復核由稅務(wù)師事務(wù)所業(yè)務(wù)負責人實施。

第四十一條  質(zhì)量復核內(nèi)容應(yīng)當包括：

（一）業(yè)務(wù)計劃是否得到執(zhí)行；

（二）重大事項是否已提請解決；

（三）已執(zhí)行的工作是否支持形成的結(jié)論，并得以適當記錄；

（四）獲取的證據(jù)是否充分、適當；

（五）業(yè)務(wù)目標是否實現(xiàn)。

第四十二條  稅務(wù)師事務(wù)所在對業(yè)務(wù)質(zhì)量復核進行管理時，應(yīng)當重點關(guān)注以下方面：

（一）復核級別是否符合制度要求；

（二）復核的內(nèi)容是否全面；

（三）復核結(jié)論、過程記錄是否完整；

（四）復核意見是否處理并記錄；

（五）復核人是否簽字。

第四十三條 稅務(wù)師事務(wù)所選派項目組以外人員，對項目組的工作成果作出客觀評價，對一定風險等級的項目分別實施不同的質(zhì)量監(jiān)控。

業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控人應(yīng)當具備業(yè)務(wù)監(jiān)控所必需的業(yè)務(wù)能力、從業(yè)經(jīng)驗，并滿足獨立性要求。

第四十四條  業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控內(nèi)容應(yīng)當包括：

（一）重要風險、質(zhì)量控制事項處理是否適當，結(jié)論是否準確；

（二）稅法選用是否準確；

（三）風險評估重要證據(jù)是否采集；

（四）對委托人舞弊行為的處理是否恰當；

（五）委托人的委托事項是否完成，結(jié)論是否恰當。

第四十五條  稅務(wù)師事務(wù)所在對業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控進行管理時，應(yīng)當重點關(guān)注以下方面：

（一）達到監(jiān)控風險等級的項目是否實施了業(yè)務(wù)監(jiān)控程序；

（二）業(yè)務(wù)監(jiān)控人的選定是否符合要求；

（三）業(yè)務(wù)監(jiān)控人是否按照規(guī)定程序?qū)嵤┝吮O(jiān)控。

第四十六條 稅務(wù)師事務(wù)所在復核和監(jiān)控項目組各級人員是否遵守相關(guān)職業(yè)道德時，應(yīng)當重點關(guān)注以下方面：

（一）涉稅服務(wù)人員應(yīng)當實事求是，堅持客觀、公正，秉持良好的職業(yè)操守，不得因利益沖突、個人偏見或其他因素影響自己的專業(yè)判斷及結(jié)論；

（二）涉稅服務(wù)人員應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，避免發(fā)生任何損害職業(yè)聲譽的行為；

（三）涉稅服務(wù)人員不得做虛假承諾，誤導他人，嚴禁以任何形式和手段協(xié)同委托人實施違法違規(guī)的行為；

（四）涉稅服務(wù)人員應(yīng)當持續(xù)了解國家財會、稅收政策和相關(guān)規(guī)定，做到及時掌握、準確理解、正確執(zhí)行。

第四十七條  項目組成員之間、項目負責人與業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控人員之間產(chǎn)生意見分歧，得到解決以后，項目負責人方可提交業(yè)務(wù)成果。

稅務(wù)師事務(wù)所在業(yè)務(wù)結(jié)論、業(yè)務(wù)結(jié)果提交進行管理時，應(yīng)當關(guān)注以下方面：

（一）意見分歧解決程序是否實施；

（二）與結(jié)論不同的意見是否充分考慮；

（三）業(yè)務(wù)結(jié)果是否履行簽字程序；

（四）業(yè)務(wù)結(jié)果提交時間是否及時。

第四十八條  涉稅服務(wù)人員編制完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)納稅風險評估報告、履行業(yè)務(wù)質(zhì)量復核和監(jiān)控程序后，應(yīng)將委托人本期評估的相關(guān)信息反饋至委托人，并與委托人溝通。

第四十九條  稅務(wù)師事務(wù)所和納稅風險評估服務(wù)人員應(yīng)當在房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告中，履行稅務(wù)師事務(wù)所簽章和承辦涉稅服務(wù)人員簽字手續(xù)。

第五十條  納稅風險評估服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)委托人提供的材料及業(yè)務(wù)性質(zhì)，科學的選擇公共類指標及稅種類指標等納稅風險評估指標，并根據(jù)委托人的特質(zhì)、評估目的和要求確定合適的評估方法 。

第五節(jié) 風險評估后續(xù)管理

第五十一條  稅務(wù)師事務(wù)所提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)工作底稿，并保證底稿記錄的完整性、真實性和邏輯性，總體要求包括：

（一）業(yè)務(wù)工作底稿可作為最終出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告的基礎(chǔ)性資料，應(yīng)如實反映納稅風險評估業(yè)務(wù)實施過程和所有事項，以及相關(guān)的原始資料、內(nèi)部討論分析過程，以及客戶溝通交流記錄等；

（二）業(yè)務(wù)工作底稿的業(yè)務(wù)證據(jù)以及資料應(yīng)證明涉稅服務(wù)人員的工作符合涉稅服務(wù)人員執(zhí)業(yè)規(guī)范和指引；

（三）業(yè)務(wù)工作底稿可為執(zhí)業(yè)質(zhì)量的比較提供基本依據(jù)；

（四）業(yè)務(wù)工作底稿可以采用紙質(zhì)或者電子的形式，有視聽資料、實物等證據(jù)的，可以同時采用其他形式。

第五十二條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估工作底稿的基本內(nèi)容應(yīng)包括：

（一）委托人名稱及納稅風險評估項目名稱；

（二）委托業(yè)務(wù)項目時間或期限；

（三）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)實施過程記錄，包括證據(jù)資料、法規(guī)匯編及解讀、項目團隊討論記錄、分歧記錄、分析結(jié)論記錄、報告分工和報告審批，以及客戶溝通記錄單（口頭陳述、郵件、會議紀錄）等；

（四）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告及匯報資料；

（五）三級復核記錄及日期。涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)要建立健全工作底稿逐級復核制度，有關(guān)人員在編制和復核工作底稿時，必須按要求簽署姓名和日期；

（六）其他說明事項。

第五十三條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)完成后，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)當按照以下順序?qū)I(yè)務(wù)約定書、工作底稿、業(yè)務(wù)成果等有關(guān)材料進行整理、歸類、裝訂、立卷、保存、歸檔。

（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)約定書；

（二）業(yè)務(wù)計劃，包括總體計劃及具體計劃；

（三）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)工作底稿；

（四）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告及匯報材料；

（五）其他相關(guān)補充資料。

第五十四條 未經(jīng)委托人同意，稅務(wù)師事務(wù)所不得向任何第三方提供工作底稿，但下列情況除外：

（一）稅務(wù)機關(guān)因行政執(zhí)法檢查需要進行查閱的；

（二）行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會因檢查執(zhí)業(yè)質(zhì)量需要進行查閱的；

（三）公安機關(guān)、人民檢察院、人民法院根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)需要進行查閱的。

第五十五條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)對開展的房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)逐步登記臺賬，為按照49號公告和43號公告要求向稅務(wù)機關(guān)報送《年度涉稅專業(yè)服務(wù)總體情況表》提供依據(jù)。

第四章  業(yè)務(wù)成果

第五十六條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)當遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定編制業(yè)務(wù)報告，形成的業(yè)務(wù)成果一般包括：

（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告；

（二）風險評估分析文檔；

（三）納稅風險評估試算底稿等；

（四）備查的資料；

（五）其他相關(guān)報告。

第五十七條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當按委托協(xié)議約定出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)報告。

委托協(xié)議沒有約定是否出具服務(wù)報告的，涉稅服務(wù)人員可以根據(jù)委托目的、服務(wù)需要等決定是否出具報告。

第五十八條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告包括封面、前言、目錄、背景、風險篩查、風險點分布、風險程度以及附件等基本要素。

編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告，應(yīng)做到資料真實可靠，分析合理有據(jù)，權(quán)利義務(wù)明確，并得到委托人的確認。

第五十九條  稅務(wù)師事務(wù)所出具的房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告及其他業(yè)務(wù)成果，應(yīng)由雙方留存?zhèn)洳椋欢愂辗?、法?guī)及國家稅務(wù)總局規(guī)定報送的，應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)報送。

第六十條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)對提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估服務(wù)過程中形成的業(yè)務(wù)記錄、業(yè)務(wù)成果以及知悉的委托人商業(yè)秘密和個人隱私保密，未經(jīng)委托人同意，不得向第三人泄露相關(guān)信息。但以下情形除外：

（一）稅務(wù)機關(guān)因行政執(zhí)法檢查需要進行查閱的；

（二）涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管部門和行業(yè)自律組織因檢查執(zhí)業(yè)質(zhì)量需要進行查閱的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以查閱的其他情形。

第五章  業(yè)務(wù)檔案

第六十一條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)完成后，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》的相關(guān)規(guī)定，建立立卷歸檔工作責任制。

第六十二條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估卷宗一般按照以下順序排列：

（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估委托協(xié)議、業(yè)務(wù)計劃；

（二）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估工作底稿，如資料交接表、企業(yè)有關(guān)財務(wù)資料、評估數(shù)據(jù)及指標；

（三）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估過程形成的業(yè)務(wù)記錄，計稅資料匯總、風險指標模型計算、審核、復核以及各種涉稅文書制作等；

（四）出具的房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)報告；

（五）委托人的基本情況資料及有關(guān)法律性資料；

（六）其他相關(guān)評估業(yè)務(wù)資料。

第六章   附 則

第六十三條  本指引自   年   月     日起試行。

附件1：房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告（參考文本）

報告號：

備案號：

_____ ：

我們接受委托，對貴單位_____年_____月_____日至_____年_____月_____日期間的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行納稅風險評估，并出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告。

貴單位的責任是，及時提供與房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估事項有關(guān)的會計資料、納稅資料及其他相關(guān)資料，并保證其真實、準確、完整和合法。

我們的責任是，本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則以及相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引》等行業(yè)規(guī)范要求，對貴單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的涉稅風險實施評估，并出具納稅風險評估報告。

在納稅風險評估過程中，我們考慮了與貴單位提供的與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的材料的證據(jù)能力，考慮了貴單位提供的業(yè)務(wù)資料、會計資料、內(nèi)部控制制度及納稅資料等與貴單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風險的關(guān)聯(lián)性和可靠性，根據(jù)職業(yè)推斷等可能存在的納稅風險點，并對風險點進行了確認。我們相信，我們獲取的評估資料及證據(jù)是充分的、適當?shù)?，為發(fā)表納稅風險評估意見提供了基礎(chǔ)。現(xiàn)將風險評估結(jié)果報告如下：

一、貴公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉稅情況：

（一）貴單位20_____年增值稅申報情況：

1.按適用稅率計稅銷售額           _____元；

2.按簡易辦法計稅銷售額           _____元；

3.免稅銷售額                     _____元；

4.銷項稅額                       _____元；

5.進項稅額                       _____元；

6.上期留抵稅額                   _____元；

7.進項稅額轉(zhuǎn)出額                 _____元；

8.納稅檢查應(yīng)補繳稅額             _____元；

9.應(yīng)納增值稅稅額                  _____元；

10.期末留抵稅額                   _____元；

11.應(yīng)納稅額減征額                 _____元；

12.應(yīng)納稅額合計                   _____元；

13.期末未繳稅額                   _____元；

14.本期已繳稅額                   _____元；

15.期末未繳稅額                   _____元；

16.期初未繳查補稅額               _____元；

17.本期入庫查補稅額               _____元；

18.期末未繳查補稅額               _____元。

（二）貴單位20_____年度企業(yè)所得稅申報情況：

1.20_____年度收入總額：              _____元；

2.20_____年度不征稅收入：             _____元；

3.20_____年度免稅收入總額             _____元；

4.20_____年度扣除項目金額：           _____元；

5.20_____年度彌補以前年度虧損：       _____元；

6.20_____年度稅收優(yōu)惠：               _____元；

7.20_____年度境外所得：               _____元；

8.20_____年度應(yīng)納稅所得額：           _____元；

9.適用稅率：                         _____%；

10.20_____年度應(yīng)納企業(yè)所得稅：         ____元；

11.20_____年度1至3季度預繳企業(yè)所得稅：___元；

12.應(yīng)補（退）企業(yè)所得稅稅額：        _____元；

13.20_____年度匯總納稅：              _____元。

（三）貴單位20_____年度土地增值稅申報情況：

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額：               _____元；

2.扣除項目金額合計：                 _____元；

3.增值額：                           _____元；

4.增值額與扣除項目金額之比：          _____%；

5.適用稅率：                          _____%；

6.速算扣除系數(shù)：                      _____%；

7.應(yīng)繳土地增值稅稅額：               _____元；

8.已繳土地增值稅稅額：               _____元；

9.應(yīng)補（退）土地增值稅稅額：          ____元。

（四）貴單位20_____年度印花稅申報情況：

印花稅申報情況：

1.應(yīng)稅憑證名稱：

2.計稅金額：                          _____元；

3.適用稅率：                       _____%（元）；

4.應(yīng)納稅額：                          _____元；

5.已納稅額：                          _____元；

6.應(yīng)補（退）稅額：                    _____元。

貼花情況：

1.上期結(jié)存：                          _____元；

2.本期購進：                          _____元；

3.本期貼花：                          _____元；

4.本期結(jié)存：                          _____元。

（五）貴單位20_____年度契稅申報情況：

1.受讓土地和房屋基本信息：

2.受讓土地和房屋合同簽署日期：

3.受讓土地和房屋權(quán)屬方式：

4.受讓土地和房屋的面積：

5.受讓土地和房屋的成交價格：          _____元；

6.評估價（計稅價格）：                _____元；

7.稅率：                               _____%；

8.計征稅額：                          _____元；

9.減免稅額：                          _____元；

10.應(yīng)納稅額：                         _____元。

二、風險點分布及確認

經(jīng)評估，我們認為，貴單位在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉稅處理可能的風險點分布以下幾個方面：

1.業(yè)務(wù)流程存在的風險點：

2.實物流、資金流、發(fā)票流方面存在的風險點：

3.企業(yè)財務(wù)核算存在的風險點：

4.增值稅納稅申報存在的風險點：

5.企業(yè)所得稅納稅申報存在的風險點：

6.土地增值稅納稅申報存在的風險點：

7.契稅納稅申報存在的風險點：

8.印花稅納稅申報存在的風險點：

9.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)其他涉稅事項存在的風險點：

10.適用程序存在的風險點：

11.數(shù)據(jù)變化顯示的風險點：

12.指標變動顯示的風險點：

本報告僅供貴單位對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)納稅風險狀況進行評估，并作為采取防范措施提供指引。

本報告由委托人或委托人指向的第三人自行決定是否采納，不作為納稅申報、行政復議和行政訴訟的依據(jù)，不能減輕被評估單位應(yīng)當承擔的法律責任。

基于重要性原則和納稅風險評估過程中的其他固有限制，以及被評估單位涉稅內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)評估后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險，我們出具的納稅風險評估報告不具有鑒證功能。

因委托人或委托人指向的第三人使用不當造成的后果，與執(zhí)行本評估業(yè)務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員無關(guān)。

涉稅服務(wù)人員：（簽章）

法人代表：（簽章）

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

地址：

日期：

點擊下載：房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務(wù)指引（征求意見稿）.doc