稅務師《稅法二》預習知識點：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)、應納稅額計算

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知識點：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)、應納稅額計算

·計稅依據(jù)

1.自用：房產(chǎn)計稅余值

房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計繳，各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定

（1）房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算；未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

（2）房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等

屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)，照明線從進線盒聯(lián)接管算起

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

（4）對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；

對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅：

房產(chǎn)用途	應稅房產(chǎn)原值	應納稅額
工業(yè)用途房產(chǎn)	房屋原價的50%～60%	應稅房產(chǎn)原值×[1－（10%～30%）]×1.2%
商業(yè)和其他用途房產(chǎn)	房屋原價的70%～80%	應稅房產(chǎn)原值×[1－（10%～30%）]×1.2%

 √房屋原值折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定

√對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅

（7）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等

宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價

（8）產(chǎn)權出典的房產(chǎn)，由承典人按余值繳納房產(chǎn)稅。

2.出租：租金收入

√以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定租金標準，依率計征

√對出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

√出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅

3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)

（1）投資聯(lián)營的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待

√參與投資利潤分紅，共擔經(jīng)營風險的，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅

√收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅

（2）融資租賃房屋

√依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；

√融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)

√由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅

√自營的：按房產(chǎn)余值計稅；

√沒有原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關核定

出租的：按租金收入計稅。

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