稅務(wù)師學(xué)員分享——購(gòu)買(mǎi)單位房產(chǎn)涉稅案例分析

本文來(lái)自稅務(wù)師學(xué)員的分享，購(gòu)買(mǎi)單位房產(chǎn)時(shí)都涉及到哪些相關(guān)稅費(fèi)呢？一起來(lái)看看這位學(xué)員的分析吧，文末有論壇原帖鏈接，歡迎廣大稅務(wù)師學(xué)員們一起去跟樓主交流討論哦！

案例：A公司于2019年6月1日在某處購(gòu)買(mǎi)一棟廠房，價(jià)值1000萬(wàn)元，廠房面積635平方米，已簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，未過(guò)戶，該廠房上次過(guò)戶交易價(jià)款為380萬(wàn)元，另支付相關(guān)裝修費(fèi)用28萬(wàn)元，該交易將涉及到哪些稅費(fèi)？

1、增值稅，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》財(cái)稅〔2016〕43號(hào)第二條及第八條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入房產(chǎn)可按13%稅率進(jìn)行增值稅應(yīng)納稅額扣除；案例中廠房?jī)r(jià)值1000萬(wàn)元，可扣除的增值稅應(yīng)納稅額=1000萬(wàn)元*13%=130萬(wàn)元。

2、企業(yè)所得稅，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊，準(zhǔn)予扣除。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十條規(guī)定，房屋、建筑物折舊年限為20年； 案例中廠房?jī)r(jià)值為1000萬(wàn)元，可抵扣的企業(yè)所得稅為1000萬(wàn)元*（1-5%）*25%=237.5萬(wàn)元。

3、房產(chǎn)稅，根據(jù) 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)第三條規(guī)定及第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值（具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），并按照稅率為1.2%計(jì)算繳納。案例中價(jià)值1000萬(wàn)元的廠房，假設(shè)減除幅度為20%，那么該單位需繳納和房產(chǎn)稅為1000萬(wàn)元*20%*1.2%=2.4萬(wàn)元；另，根據(jù) 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)第七條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

 4、契稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》國(guó)務(wù)院令第224號(hào)第三條和第四條規(guī)定：契稅的適用稅率3%-5%（由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案），以房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格為依據(jù)計(jì)算契稅，案例中成交價(jià)格為1000萬(wàn)元，假設(shè)按3%稅率計(jì)算契稅，那么該單位需繳納的契稅為1000萬(wàn)元*3%=30萬(wàn)元。

5、城鎮(zhèn)土地使用稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》國(guó)務(wù)院令第483號(hào)第三條和第四條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 土地使用稅每平方米年稅額如下： 　

　(一)大城市1.5元至30元； 

　(二)中等城市1.2元至24元； 

   (三)小城市0.9元至18元；

   (四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

第八條規(guī)定，土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。 以中等城市，每平方12元為例，購(gòu)入一棟面積為635平方米的廠房，所需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅=635平方米*12元=7620元/年。

6、印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》國(guó)務(wù)院令第11號(hào) 第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)為應(yīng)納稅憑證，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)萬(wàn)分之五繳納印花稅，案例中廠房?jī)r(jià)款為1000萬(wàn)元，因此該廠房的印花稅為1000萬(wàn)元*5/10000=5000元。

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7、土地增值稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》財(cái)法字〔1995〕6號(hào)第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》財(cái)法字〔1995〕6號(hào)第四條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包含取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

其中，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。

案例中的廠房取得收入的價(jià)款為1000萬(wàn)元，房產(chǎn)的成本由上次交易價(jià)款380萬(wàn)元、裝修費(fèi)28萬(wàn)元，印花稅0.5萬(wàn)元，因此該廠房的土地增值稅所確認(rèn)的增值額為1000萬(wàn)元-380萬(wàn)元-28萬(wàn)元-0.5萬(wàn)元=591.5萬(wàn)元。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字〔1995〕6號(hào)第十條規(guī)定，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%，案例中土地增值稅增值額為591.5萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)=380萬(wàn)元+28萬(wàn)元+0.5萬(wàn)元=408.5萬(wàn)元，該增值額在100%-200%之間，因此土地增值稅應(yīng)納稅額=591.5萬(wàn)元*50%-408.5萬(wàn)元*15%=234.925萬(wàn)元。

作者：冰蘅 

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