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營業(yè)稅自建交稅總結(jié)
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2015年注冊稅務(wù)師考試《稅法一》答疑精華：營業(yè)稅自建交稅
2015年注冊稅務(wù)師備考已經(jīng)開始，為幫助考生們高效備考，正保會計網(wǎng)校特從答疑板中精選學(xué)員普遍出現(xiàn)的問題，為大家找到解決的方法，以下是學(xué)員關(guān)于《稅法一》第三章“營業(yè)稅自建交稅”概念提出的相關(guān)問題及解答，希望對大家有幫助！
【答疑總結(jié)】
自建后銷售，交兩道稅
自建使用后銷售，交銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。
自建自用，不用交稅
自建的房產(chǎn)贈送給直系親屬，免征營業(yè)稅；其他的先按建筑業(yè)繳納3%的營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)繳納5%的營業(yè)稅。
自建不動產(chǎn)對外投資，共擔(dān)風(fēng)險，不繳納營業(yè)稅。
自建銷售交兩個營業(yè)稅，自建時，按建筑業(yè)3%，銷售時按銷售不動產(chǎn)5% ，此時是指自建后直接出售的，并沒有使用過。如果是自建后使用了在出售，對自建行為就不征收營業(yè)稅了。就屬于自建后使用的情況。
【試題內(nèi)容】
【例5－4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：
?。?）開發(fā)部自建統(tǒng)一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)的樓房4棟，建筑安裝總成本為6000萬元（核定的成本利潤率為15%）。該公司將其中一棟留作自用；一棟對外銷售，取得銷售收入2500萬元；另一棟投資入股某企業(yè)，現(xiàn)將其股權(quán)的60%出讓，取得收入1500萬元；最后一棟抵押給某銀行以取得貸款，抵減應(yīng)付銀行利息100萬元。該公司還轉(zhuǎn)讓一處正在進行土地開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，取得收入2000萬元。
?。?）該公司物業(yè)部收取的物業(yè)費為220萬元，其中代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)赓M共110萬元。
請計算該公司應(yīng)納營業(yè)稅額。
【正確答案】開發(fā)部應(yīng)納營業(yè)稅＝6000×2÷4×（1＋15%）×3%÷（1-3%）＋2500×5%＋100×5%＋2000×5%＝106.70＋125＋5＋100＝336.70（萬元）
物業(yè)部應(yīng)納營業(yè)稅
?。剑?20-110）×5%＝5.5（萬元）
該公司共應(yīng)繳納營業(yè)稅=336.70+5.5=342.2（萬元）
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詳細(xì)問題描述： 想問一下，如果以后抵押銀行的房產(chǎn)還不上，那一棟房子要怎么繳稅呢？ 答疑老師回復(fù)： 房產(chǎn)抵債時，繳納建筑業(yè)和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。 追問描述： 建筑業(yè)的營業(yè)稅=6000×2÷4×（1＋15%）×3%÷（1-3%） 銷售不動產(chǎn)=抵債房產(chǎn)的市值×5% 是這樣嗎？ 答疑老師回復(fù)： 是的，您的理解正確。 追問描述： 自建后做固定資產(chǎn)使用后再出售只叫一道不動產(chǎn)銷售的稅，不交建筑業(yè)的稅。請總結(jié)自建不動產(chǎn)：1.直接銷售2.使用后銷售（具體有什么限制）3.自建自用4.自建贈送5.自建對外投資。 特別是自建后直接銷售和使用后銷售如何確認(rèn)？ 答疑老師回復(fù)： 自建后銷售，交兩道稅 自建使用后銷售，交銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。 自建自用，不用交稅 自建的房產(chǎn)贈送給直系親屬，免征營業(yè)稅；其他的先按建筑業(yè)繳納3%的營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)繳納5%的營業(yè)稅。 自建不動產(chǎn)對外投資，共擔(dān)風(fēng)險，不繳納營業(yè)稅。 自建銷售交兩個營業(yè)稅，自建時，按建筑業(yè)3%，銷售時按銷售不動產(chǎn)5% ，此時是指自建后直接出售的，并沒有使用過。如果是自建后使用了在出售，對自建行為就不征收營業(yè)稅了。就屬于自建后使用的情況。 您再理解一下，如仍有疑問，請繼續(xù)指出，祝學(xué)習(xí)愉快！ 追問描述： 為什么自建銷售，繳納轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)稅時，不能按照銷售收入減去自建組價后的余額來交稅呢？ 答疑老師回復(fù)： 這樣掌握，買地賣地，買房賣房，差額計算營業(yè)稅，如買地蓋房再賣房，全額計算營業(yè)稅。 因為營業(yè)稅是流轉(zhuǎn)稅，一般是以流轉(zhuǎn)收入全額征稅，只有稅法明確規(guī)定可差額計稅的項目以外，均是全額征稅的，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)中，只有買地賣地，買房賣房，是有特殊政策可差額計稅的，我們只能按稅法規(guī)定掌握。 |
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注：本文原創(chuàng)于正保會計網(wǎng)校（http://m.galtzs.cn），不得轉(zhuǎn)載！
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