如何學(xué)注會《稅法》：房產(chǎn)稅計(jì)算中的特殊問題

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《公司戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理》

注冊會計(jì)師《稅法》考試中房產(chǎn)稅的計(jì)算，大家需要注意其中的一些特殊問題，現(xiàn)在對這些特殊問從兩方面做一次梳理，以方便往后的復(fù)習(xí)。在往后的復(fù)習(xí)中，可以多看教材，多看筆記和類似下面這樣的知識點(diǎn)小結(jié)，更重要的是要多做練習(xí)題，通過正保會計(jì)網(wǎng)校的機(jī)考模擬系統(tǒng)做題，既可以增強(qiáng)復(fù)習(xí)效果，還可以熟悉機(jī)考環(huán)境和考試操作。房產(chǎn)稅計(jì)算中的特殊問題主要有以下這些：

一、從價(jià)計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

解釋：（1）房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。

（2）房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施。

（3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

需要注意的特殊問題：

第一、以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

1、以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；

2、以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

第二、融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

第三、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：

1、凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

2、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

第四、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中：

1、自營的：依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計(jì)征；

2、出租的，依照租金收入計(jì)征。

第五、地下建筑物房產(chǎn)稅規(guī)定

1、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

2、對不同用途的地下建筑物房產(chǎn)稅的減征：

（1）工業(yè)用途房產(chǎn)：房屋原價(jià)的50～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；

（2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)：房屋原價(jià)的 70～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

3、對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

4、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

二、從租計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

其中大家應(yīng)注意兩個比較特殊的問題：

1、如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

2、對出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

對于房產(chǎn)稅計(jì)算中的上述特殊問題，首先要加強(qiáng)記憶，另外，在練習(xí)中遇到相關(guān)問題才會更具體地學(xué)習(xí)如何處理這些特殊問題。在正保會計(jì)網(wǎng)校的機(jī)考模擬系統(tǒng)上做練習(xí)，做完之后系統(tǒng)自動判卷打分，可以直接看到做題的分?jǐn)?shù)，還可以方便查看答案解析。

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