二手房交易涉及的稅費種主要有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅及契稅。那么具體如何征收呢？今天來總結(jié)歸納一下。

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增值稅

（一）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

（二）個人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，按照其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅。

免征情形：

（一）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

（二）個人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（三）家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

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城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。

適用稅（費）率為：

城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū)7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計征；

教育費附加：按3% 的征收率計征；

地方教育附加：按 2% 的征收率計征。

3

個人所得稅

（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后，按20%的稅率征收個人所得稅；

（二）不能核實原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計征。

特別提醒：個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

不征情形：

（一）以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

②房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

③房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

（二）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。   

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印花稅

（一）個人買賣非住房的印花稅，按合同金額與計稅評估價格孰高確認(rèn)計稅依據(jù)，稅率萬分之五。

（二）房產(chǎn)繼承、贈與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅的由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。

減免情形：

個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

對增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和教育費附加、地方教育附加。

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土地增值稅

個人轉(zhuǎn)讓非住房等存量房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%核定征收土地增值稅。

免征情形：

（一）個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。

（三）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

6

契稅

個人購買的二手房，凡不符合減免稅規(guī)定的，應(yīng)按3%征收契稅。

減征情形：

（一）對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

免征情形：

（一）對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

（二）在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬變更免征契稅。夫妻離婚，對共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。

案例：

我市居民小楊購買了家庭唯一住房，看中老朱位于市區(qū)的一套50平方二手房，經(jīng)協(xié)商后以200萬的價格成交，老朱這套住房不能核實原值，且購入這套住房不滿2年。

老朱需繳納的稅費：

增值稅：2000000÷1.05×5%=95238.10元

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加：

95238.10×（7%+3%+2%）*50%=5714.29元

土地增值稅、印花稅暫免

個人所得稅：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元

老朱需繳納的稅費合計129523.82元

小楊需繳納的稅費：

印花稅暫免

契稅：2000000÷1.05Х1%=19047.62元

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