2016中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考：房地產(chǎn)貸款的種類

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房地產(chǎn)貸款的種類

根據(jù)貸款對象及用途，房地產(chǎn)貸款分為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款；根據(jù)貸款保證方式，房地產(chǎn)貸款分為信用貸款和擔保貸款；根據(jù)貸款利率是否變，房地產(chǎn)貸款分為固定利率貸款和浮動利率貸款；根據(jù)貸款期限長短，房地產(chǎn)貸款分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。

1.土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和商業(yè)用房貸款

土地儲備貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發(fā)的機構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修各類型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。一般分為個人商業(yè)用房貸款和法人商業(yè)用房貸款。

2.信用貸款和擔保貸款

信用貸款是指向借款人發(fā)放的無須提供擔保的貸款。

擔保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。

保證貸款是指由第三人提供保證發(fā)放的貸款。保證是指保證人和債權(quán)人約定，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔責任的行為。保證又分為一般保證和連帶責任保證。

抵押貸款主要是房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。由于房地產(chǎn)不可移動、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔保的物品，在單位和個人向銀行申請借款時，銀行為了減少自身的風險，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地產(chǎn)作為抵押物，因此在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。

質(zhì)押貸款是指以債務(wù)人或者第三人的動產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票等權(quán)利作質(zhì)押發(fā)放的貸款。

經(jīng)貸款人與借款人協(xié)商，可以為一項抵押物或質(zhì)押物設(shè)定最高額抵押或最高額質(zhì)押，在一定限額內(nèi)以此擔保多筆貸款，無須多次辦理抵押或質(zhì)押手續(xù)。

3.固定利率貸款和浮動利率貸款

固定利率貸款是事先確定貸款利率，貸款利率在整個貸款期限內(nèi)都固定不變的貸款。采用固定利率貸款時，在整個貸款期限內(nèi)，貸款利率不受未來市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。當貸款人采用這種方式發(fā)放貸款時，將面臨未來利率上升的風險。因此，貸款人為了降低利率風險，通常情況下會將貸款利率固定在一個較高的水平上。而對于借款人來說，采取這種貸款方式可以準確地測算未來的利息支出，但要承擔比目前的利率要高的貸款利率。另外，未來市場利率也有下降的可能。

為了防范和化解利率風險，出現(xiàn)了浮動利率貸款。其中的一種浮動利率貸款是根據(jù)市場利率指標，按照借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的貸款。浮動利率貸款雖然可以避免利率風險，但借款人卻無法知道未來的具體利息支出情況。

為了既能相對固定利息支出，又能在一定程度上規(guī)避利率風險，出現(xiàn)了固定利率和浮動利率相結(jié)合的貸款。該種貸款在一定期限內(nèi)（如5年、10年）固定利率不變，在其余的貸款期限內(nèi)則變?yōu)楦永?。由于在整個貸款期限內(nèi)利率不是完全固定不變的，因此，嚴格來說該種貸款也是浮動利率貸款的一種。

4.短期貸款、中期貸款和長期貸款

短期貸款是指貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的貸款。中期貸款是指貸款期限在1年以上、5年以下（含5年）的貸款。長期貸款是指貸款期限在5年以上（不含5年）的貸款。