2016中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考：房地產(chǎn)抵押貸款的主要參與者

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房地產(chǎn)抵押貸款的主要參與者

房地產(chǎn)抵押貸款的參與者主要有貸款機(jī)構(gòu)、借款人、擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等。

（一）貸款機(jī)構(gòu)

貸款機(jī)構(gòu)是抵押貸款的發(fā)放者。由于金融市場(chǎng)的構(gòu)成、發(fā)展歷史以及市場(chǎng)環(huán)境不同，各國(guó)抵押貸款機(jī)構(gòu)也不同。我國(guó)目前主要有中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行等商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。我國(guó)香港特別行政區(qū)抵押貸款機(jī)構(gòu)則主要是各商業(yè)銀行。日本抵押貸款機(jī)構(gòu)包括政府的住宅金融公庫(kù)和一般商業(yè)銀行等。美國(guó)發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)包括商業(yè)銀行、抵押銀行、儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、信用合作社等。其中抵押銀行為非存款機(jī)構(gòu)，不吸收儲(chǔ)蓄存款，而后三者是互助性金融組織，和商業(yè)銀行一樣都是存款金融機(jī)構(gòu)。除此之外，在國(guó)外，部分人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、抵押貸款證券化機(jī)構(gòu)也發(fā)放抵押貸款。

（二）借款人

房地產(chǎn)抵押貸款的借款人是指以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款的主體，可分為企業(yè)法人、事業(yè)法人和自然人。為了降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)'尤其是違約風(fēng)險(xiǎn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)作為貸款者必須對(duì)個(gè)人、企業(yè)等借款人進(jìn)行資格審查，考察借款人償債能力和信用記錄等。

（三）擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)指抵押貸款市場(chǎng)的保證機(jī)構(gòu)，包括各類保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司等。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過提供保險(xiǎn)，當(dāng)借款者拒絕或不能按期償付債務(wù)而造成抵押貸款機(jī)構(gòu)損失時(shí)，向被保險(xiǎn)人提供損失賠償，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)根據(jù)提供的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)范圍，可分為專門機(jī)構(gòu)和一般性機(jī)構(gòu)。專門機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)以抵押貸款保險(xiǎn)為主，如美國(guó)的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就只能從事抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。一般性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從事各種商業(yè)性保險(xiǎn)，同時(shí)也提供與抵押貸款有關(guān)的人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，如抵押貸款房屋保險(xiǎn)、購(gòu)房貸款保險(xiǎn)、貸款建房保險(xiǎn)、抵押貸款定期人壽保險(xiǎn)等。英國(guó)和法國(guó)的人壽保險(xiǎn)公司、日本的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、我國(guó)的保險(xiǎn)公司等屬于一般性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還可分為政府機(jī)構(gòu)和非政府機(jī)構(gòu)。政府擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要是對(duì)特定借款主體提供擔(dān)保和保險(xiǎn)。如美國(guó)聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局分別為中低收入家庭和退伍軍人及其家屬提供貸款保險(xiǎn)。我國(guó)當(dāng)前成立的一些住房抵押貸款擔(dān)保公司也是具有政府性質(zhì)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

（四）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所等。

抵押貸款的日常維護(hù)服務(wù)主要是指：收取還款額并轉(zhuǎn)交給貸款機(jī)構(gòu)；向借款人發(fā)出還款通知；在貸款逾期時(shí)提醒借款人；記錄貸款本金余額的變化；進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)；在形成不良貸款時(shí)行使取消贖回權(quán)，出售抵押物等。日常貸款維護(hù)職能一般由貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)，我國(guó)抵押貸款的維護(hù)是商業(yè)銀行的日常工作。在市場(chǎng)化程度較高的國(guó)家，抵押貸款的日常維護(hù)工作有的已由專的服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)提供，但這些機(jī)構(gòu)通常是貸款機(jī)構(gòu)的附屬機(jī)構(gòu)。

抵押物的價(jià)值關(guān)系到抵押貸款的發(fā)放額，抵押物估價(jià)對(duì)于銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)也至關(guān)重要，因此，銀行在發(fā)放抵押貸款前一般會(huì)要求對(duì)抵押物進(jìn)行估價(jià)，這項(xiàng)工作可以由銀行自己完成，也可以由銀行或借款人委托專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。在一些國(guó)家，如美國(guó)，抵押物估價(jià)是法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施。

律師事務(wù)所主要為抵押貸款提供法律服務(wù)，如起草貸款協(xié)議、辦理抵押物查詢鑒證和登記、受托與借款人簽訂貸款協(xié)議、處理違約貸款的法律事務(wù)等。