2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考：物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

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物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式有酬金制和包干制兩種。

1.酬金制

酬金制也稱傭金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收人也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收人包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場(chǎng)收人、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)自列支的其他經(jīng)菅收人等。

在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，節(jié)余仍然歸業(yè)主享有，避免了出現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金制是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

2.包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在此前提下，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力緊密相關(guān)。

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，包干制的特點(diǎn)是費(fèi)用包干，自負(fù)盈虧。僅就這一點(diǎn)而言，實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。

在包千制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。

以包干制方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)菅理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保章業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

3.酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征

（1）會(huì)計(jì)主體。在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建阪、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

（2）收入。采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收人僅限于該項(xiàng)目的吻業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收人就是該項(xiàng)目的物業(yè)狠務(wù)費(fèi)。

（3）成本費(fèi)用。無(wú)論是酬金制還是包干制，物業(yè)管理費(fèi)用有以下特征：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高；（2）人工成本占總成本的比例較高；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。