2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)備考：房地產(chǎn)抵押貸款概述

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房地產(chǎn)抵押貸款概述

房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供'責(zé)務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍漠、變賣(mài)抵押的房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。從借款人角度講，房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人向貸款人借款時(shí)，為擔(dān)保債務(wù)的履行，借款人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給貸款人，借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，貸款人有權(quán)就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償。從貸款人角度講，房地產(chǎn)抵押貸款是指貸款人以借款人或者第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款，借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的貸款人有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；債權(quán)人同時(shí)也是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押人。抵押人是指將其依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押權(quán)人一般為銀行。房地產(chǎn)抵押可分為房屋所有權(quán)抵押、土地使用權(quán)抵押、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押、在建工程抵押。其中，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押是指購(gòu)房人在支付規(guī)定的首付款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，購(gòu)房人將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中，典型的是預(yù)購(gòu)商品住宅貸款抵押，也稱(chēng)為住房抵押貸款。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府確定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。

以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押物使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣(mài)抵押物。個(gè)人住房貸款合同履行過(guò)程中，發(fā)生借款人不按期歸還借款本息、借款人未經(jīng)貸款人同意將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)出售、借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款等情況，貸款人可追究借款人違約責(zé)任。

在辦理房地產(chǎn)抵押貸款中，房地產(chǎn)管理部門(mén)需對(duì)抵押物進(jìn)行審查，其內(nèi)容包括抵押物是否符合進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件、抵押物是否已經(jīng)抵押和抵押物權(quán)證的真?zhèn)蔚取?