2016年中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考：住宅專項維修資金的使用

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住宅專項維修資金的使用

（一）住宅專項維修資金的使用范圍

住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

（二）住宅專項維修資金的使用原則

住宅專項維修資金的使用，應(yīng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。

（三）住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)則

住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?

（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（2）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂?

（4）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修都更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。

（四）住宅專項維修資金的使用箱序

（1）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序。①物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。②住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論：1過使用建議。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案。④物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支。其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責(zé)菅理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。⑤經(jīng)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責(zé)菅理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知。⑥專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（2）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序。①物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；②業(yè)主大會依法通過使用方案；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；④物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金，其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；⑤業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政存建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案，其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責(zé)管理公有住旁住宅?，嵕S修資金的部門審核同意，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)責(zé)令改正；⑥業(yè)主委員會、負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；⑦專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（3）住宅專項維修資金的緊急使用程序。發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：①住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支。其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責(zé)菅理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。②住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專瑣維修資金的，向負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主菅部門或者負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會、負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。③發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。

（五）住宅?，嵕S修資金的使用禁止

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：①依法應(yīng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；②依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；③應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

（六）住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定

利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件：①必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。②利用住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。③利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。④利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。⑤禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

下列收益應(yīng)轉(zhuǎn)人住宅專項維修資金滾存使用：①住宅專項維修資金的存儲利息；②利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；③利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)菅的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；④住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。