2016年中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考：房地產(chǎn)投資的特點

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房地產(chǎn)投資的特點

由于房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)投資有一些特點，主要如下：

（1）投資選擇的多樣性。這一特點主要表現(xiàn)在三個方面：一是物業(yè)類型的多樣性。房地產(chǎn)產(chǎn)品種類、檔次很多，使得房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型具有多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)投資可以從事商品住宅開發(fā)投資、寫字摟開發(fā)投資、商業(yè)用房開發(fā)投資、工業(yè)廠房開發(fā)投資等。房地產(chǎn)置業(yè)投資也可以從這些物業(yè)類型中選擇購買。二是投資形式的多樣性。既可以購買，叉可以租賃；既可以一次性付款，又可以分期付款；既可以獨立投資，又可以聯(lián)合投資。三是經(jīng)營方式的多樣性。可以自用、出租、自營、銷售等。

（2）投資變現(xiàn)的復雜性。房地產(chǎn)投資變現(xiàn)是指把房地產(chǎn)資產(chǎn)兌換為貨幣的過程。房地產(chǎn)投資變現(xiàn)的復雜性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)市場的不完全性導致房地產(chǎn)市場信息的不對稱，使得房地產(chǎn)交易的供求雙方，尤其是房地產(chǎn)購買者要通過一段較長的時間去了解、搜集各種相關(guān)信息，從而延長其購買過程。二是由于房地產(chǎn)價值大，而買賣雙方對同一房地產(chǎn)產(chǎn)品的心理價位存在著較大的差異，要達到買賣雙方心理價位的平衡點，雙方往往要經(jīng)過一段時間的討價還價。三是由于房地產(chǎn)交易的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的讓渡，在權(quán)益讓渡的過程中，需要經(jīng)過一定的法律程序。

（3）投資價值的附加性。一項具體的房地產(chǎn)投資，其投資價值不僅取決于投資項目本身，還受其他因素變化的影響。城市規(guī)劃的逐步實現(xiàn)、城市功能的不斷完善、城市基礎設施的成熟、城市環(huán)境的美化、大型城市改造項目的實施、周邊房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設等，都有可能影響到房地產(chǎn)投資項目的價值。

（4）投資區(qū)域的差異性。由于房地產(chǎn)市場地域性較強且地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展不平衡，使得在同一時期內(nèi)不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、收人水平、人口空間分布情況、城市化水平以及房地產(chǎn)市場成熟程度和發(fā)展?jié)摿Φ榷即嬖谥町?，并因此導致房地產(chǎn)投資的區(qū)域差異性。人們通常把房地產(chǎn)市場分為一線城市、二線城市、三線城市等，這實際上就是對房地產(chǎn)投資市場區(qū)域差異性的一種認識。在同一座城市中，房地產(chǎn)投資在不同的城市區(qū)位之間也存在著明顯的差異。

（5）投資收益的個別性。房地產(chǎn)投資收益的影響因素復雜多樣。從投資的角度看，影響房地產(chǎn)投資收益的因素既有當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、人們的購買能力、人們對房價的預期、房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的區(qū)位等客觀因素，又有投資項目的性價比、企業(yè)品牌、市場信譽、營銷能力、經(jīng)營方式、管理水平等主觀因素。在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益既有在客觀因素影響下的客觀收益，又有在主觀因素影響下的實際收益。在同一區(qū)域范圍內(nèi)同類型的房地產(chǎn)投資，因投資者不同，實際投資收益有所不同。即使是同一個房地產(chǎn)投資項目，也會因投資者的不同而導致其實際投資收益的不同。

（6）投資過程的綜合性。房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)直接投資，對投資者來說是一個整合資源和分析市場的過程。例如房地產(chǎn)開發(fā)投資，在部門綜合上，投資者要圍繞投資項目把行政主管部門、金融部門、電力、通信、自來水等部門，以及設計單位、施工單位、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)等綜合在項目的開發(fā)投資過程中；在項目運行上，投資者要圍繞項目進行投資機會尋找、投資機會蹄選、項目可行性研究、獲取土地、規(guī)劃設計與方案報批、簽訂有關(guān)合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷等各運行環(huán)節(jié)的綜合；在項自未來市場前景分析上，投資者要在綜合分析影響房地產(chǎn)市場各種因素的基礎上，判斷房地產(chǎn)投資項目的市場前景。

（7）投資預期的不確定性。房地產(chǎn)投資實際上是投資者以現(xiàn)在較確定的投人去換取未來較不確定的收益。在投資時，未來的收益是預期的，這種預期又是建立在對各種影響因素預測的基礎上。這些影響因素復雜多祥，包括宏觀經(jīng)濟形勢的變化、市場供求的變化、政府政策措施的調(diào)整等。這些影響因素在未來的實際變化通常與預測的情況不完全一致，再加上房地產(chǎn)投資回收期一般較長，在這個較長的過程中，各種影響因素處于不斷變化之巾，使得預期收益的不確定性大大增加。

（8）投資決策的專業(yè)性。從房地產(chǎn)經(jīng)營菅理的角度看，在房地產(chǎn)投資過程中的每一個階段，投資者都面臨著一系列決策問題。這些決策都需要有堅實的專業(yè)知識做基礎，體現(xiàn)出很強的決策專業(yè)性。