2016年中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考：房地產(chǎn)市場需求調研

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房地產(chǎn)市場需求調研

房地產(chǎn)市場需求調研是房地產(chǎn)市場調研的核心內容。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場需求是決定房地產(chǎn)市場容量的主要因素。房地產(chǎn)市場需求調研的主要內容有：

（1）房地產(chǎn)購買力調研。購買力包括居民購買力、社會團體購買力。從房地產(chǎn)購買力調研的角度來看，社會團體購買力主要表現(xiàn)為對非居住房地產(chǎn)的需求和商品住房的團購需求。這種需求調研通常要結合具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的菅銷來進行。從一般意義上講，居民購買力調研是市場需求調研的重點。

對居民的房地產(chǎn)購買力調研主要包括以下內容：①居民收入。對居民收人的調研通?？紤]居民個人收人、可支配收入和可隨意支配收人三個項目。居民個人收入是指個人從各種經(jīng)濟來源所得到的收入。居民個人收入的總和除以人口數(shù)就是每個人的平均收人。該項調研可以說明居民購買力的平均水平。居民個人可支配收入是指個人收入中扣除負擔的稅金所剩下來的能夠作為個人消費或儲蓄的收人。這項調研可以說明居民實際的購買力水平。居民可隨意支配收人是指從可支配收入中扣除維持個人和家庭生活必須開支所余下的部分。在實際調研中，是通過對恩格爾系數(shù)的調研來反映可隨意支配收入的?？呻S意支配收人是房地產(chǎn)需求中最活躍的因素，也是居民房地產(chǎn)購買力的最重要的支撐。②居民購買力投向。這是指在居民購買力總額既定的前提下，居民將其購買力用于何處，購買力在不同的商品類別、不同時間和不同地區(qū)都有一定的投放比例。對居民購買力投向及其變動的調研，可以了解居民用于房地產(chǎn)需求的支付占其收人的比重。③居民收人結構和房價結構。居民收人結構是指不同收人的居民人數(shù)占居民總數(shù)的比例。房價結構是指市場價格不同的商品房數(shù)量占可供租售商品房總量的比例。通過這項調研，可以了解和把握房地產(chǎn)市場供求的價格結構是否合理，供求的有效性是否充分。

（2）房地產(chǎn)消費者調研。房地產(chǎn)消費者調研主要是對房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構成的調研。在購買力總量一定的情況下，人均購買力的大小直接受消費者人口總數(shù)的影響。

對房地產(chǎn)消費者的調研主要有以下內容：①總人口。對一定區(qū)域范圍內的總人口和購買力的調研，可以概括地了解該區(qū)域內市場規(guī)模的大小。②人口地理分布。人口的地理分布與房地產(chǎn)市場需求有密切的關系。在人口數(shù)量多、密度大的地區(qū)通常房地產(chǎn)需求量較大。③家庭總數(shù)和家庭平均人口數(shù)。房地產(chǎn)需求多以家庭為基本單位來進行消費的，家庭總數(shù)和家庭平均人口數(shù)對房地產(chǎn)尤其是住房需求有很大的影響。④人口的民族構成。不同的民族對房地產(chǎn)需求有不同的民族傳統(tǒng)習慣。隨著社會的發(fā)展，在房地產(chǎn)需求方面的民族差異性已越來越小，但在某些特定的地區(qū)，尤其是在少數(shù)民族聚居的地區(qū)，應關注房地產(chǎn)需求的民族特色。⑤人口的年齡構成。不同年齡層次的消費者，對房地產(chǎn)的需求意向、要求、緊迫程度等都不相同，對房地產(chǎn)市場的有效需求和潛在需求都有重要影響。⑥人口的職業(yè)構成。職業(yè)不同，對房地產(chǎn)需求也存在著一定的差異，如對居住環(huán)境和私密性，不同職業(yè)的消費者，總體上會有不同的要求。⑦人口的教育程度。教育程度不同，對房地產(chǎn)需求會產(chǎn)生不同的偏好和習慣，對房地產(chǎn)需求亦會產(chǎn)生一定的影響。

（3）房地產(chǎn)消費動機調研。房地產(chǎn)消費動機是指為了滿足一定的需求而產(chǎn)生的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望。人們的購買動機通常是由那些最緊迫的需要決定的，房地產(chǎn)消費動機是激勵消費者產(chǎn)生房地產(chǎn)購買行為的內在原因。

（4）房地產(chǎn)消費行為調研。房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費動機在實際購買中的具體表現(xiàn)，房地產(chǎn)消費行為調研，就是對消費者購買房地產(chǎn)的模式和習慣的調研，主要內容有：①消費者購買房地產(chǎn)的時間分布，消費者在購買房地產(chǎn)的時間分布上有一定的習慣和規(guī)律。例如，房地產(chǎn)營銷中常說的“金九銀十”表明，在正常的市場狀態(tài)下，九月和十月通常是房地產(chǎn)銷售的旺季，對住房銷售來說，這種現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯些。②消費者對房屋設計、價格、質量、環(huán)境及位置的要求，包括建筑設計風格、戶型偏好等。③房地產(chǎn)購買行為的主要決策者和影響者的情況。④消費者在購買房地產(chǎn)時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)的選擇程度。

在房地產(chǎn)調研中，需要用一些指標來描述市場需求的狀況，主要有國內生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價格指數(shù)、城鄉(xiāng)居民消費價格指數(shù)等指標。