2016中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)備考：房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素

2016年中級經(jīng)濟師考試時間為11月5日，網(wǎng)校小編特整理了中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考資料，希望對您備考2016年中級經(jīng)濟師考試有幫助！

房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素

不確定因素是對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響的技術(shù)經(jīng)濟變量。房地產(chǎn)投資瑣目的不確定因素主要如下：

（1）土地取得成本。土地取得成本是房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價中的一個重要計算參數(shù)。我國目前經(jīng)營性土地的使用權(quán)采取招標拍賣掛牌的方式出讓。在經(jīng)濟評價中對土地取得成本的估算值往往會與實際成交時支付的土地取得成本產(chǎn)生偏差。

（2）建筑安裝工程費等費用。在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價時，要對建筑安裝工程費等費用進行較詳細的估算。但在做出估算到獲得土地使用權(quán)再到進行建設工程招投標尚需一段時間。在這段時間內(nèi)，建筑材料、人工等價格水平可能發(fā)生變化，使得中標價與之前所做的估算價之間產(chǎn)生偏差。

（3）租售價格。租金收入和銷售收入是房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流量的重要組成部分，也是重要的不確定因素。影響房地產(chǎn)租金和售價的因素眾多且變化復雜，因此要準確地估算未來房地產(chǎn)市場上的租金和售價水平往往是很困難的。

（4）開發(fā)周期。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的開發(fā)周期一般由前期、建造期和租售期三個階段組成，它會因各階段情況的變化而使項目的實際開發(fā)周期與可行性研究時的預測產(chǎn)生偏差。

（5）融資成本。融資成本的高低是由貸款利率決定的，貸款利率的變化對許多財務評價指標都有影響。房地產(chǎn)投資頂目資金來源中，借貸資金是一個主要來源。政府宏觀政策的變化及經(jīng)濟運行情況的變動都可能引起貸款利率的變化，從而影響項目融資成本的變動。

（6）空置率。空置率是準備出租但尚未租出的建筑面積占全部可出租面積的比例。對于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，空置率的估計對有效毛租金收人的估算非常重要。在單位租金不變的情況下，空置率提高，將導致有效毛租金收入減少。準確估算某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的空置率，也是困難的。

（7）經(jīng)營成本。經(jīng)營成本是經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目在經(jīng)菅期內(nèi)維持正常經(jīng)營所支付的費用。經(jīng)菅成本構(gòu)成較為復雜，且處于經(jīng)常性的變化之中，使得對經(jīng)營成本的估算值和實際發(fā)生值之間常常產(chǎn)生偏差。

（8）投資收益率。投資收益率是影響財務評價結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結(jié)果產(chǎn)生重大影響。開發(fā)周期內(nèi)市場行情的變化、參照項目與評價項目之間的差異、評價人員自身的局限性等因素，都有可能導致對投資項目進行經(jīng)濟評價時選用的投資收益率與將來項目的實際投資收益率之間產(chǎn)生偏差。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可出售面積、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的權(quán)益投資比率等也是房地產(chǎn)投資的不確定因素。