2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考：經(jīng)營(yíng)成本

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經(jīng)營(yíng)成本

經(jīng)營(yíng)成本是財(cái)務(wù)分析的現(xiàn)金流量分析中所使用的特定概念，作為項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中運(yùn)營(yíng)期現(xiàn)金流出的主體部分。出租型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)成本如下：

（1）人工費(fèi)。包括經(jīng)營(yíng)管理人員的工資、補(bǔ)貼、福利和國(guó)家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金等。

（2）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。

（3）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花舟等費(fèi)用支出。

（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)。主要包括建筑物內(nèi)外地面的清掃、大堂和走道地面打賭、洗手間的清掃和消毒、垃圾清運(yùn)以及化奨池清淘等費(fèi)用。

（5）保安費(fèi)用。聘請(qǐng)保安公司為物業(yè)公共安全提供服務(wù)的費(fèi)用。

（6）辦公費(fèi)。包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費(fèi)和其他與現(xiàn)場(chǎng)辦公室運(yùn)作相關(guān)的費(fèi)用。如聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用等。

（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的交通、通信、辦公、工程維修和各類設(shè)備、機(jī)械等固定資產(chǎn)的折舊支出。其折舊年限通常按5年計(jì)算，按固定資產(chǎn)總額分?jǐn)偟矫吭轮鹪绿崛?，單?dú)設(shè)立科目。

（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。在運(yùn)營(yíng)管理中常有一些預(yù)計(jì)不到的費(fèi)用支出，如意外事件的發(fā)生等，因此，在經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算過(guò)程中，通常列人一項(xiàng)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)?？砂辞?項(xiàng)費(fèi)用之和的5%估算。

（9）保險(xiǎn)費(fèi)。通常只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)，員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人工費(fèi)中開支。

（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)。通常是物業(yè)有效毛租金收人的一個(gè)百分比，有效毛租金低于預(yù)計(jì)的某一數(shù)值時(shí)，還可以確定物業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)的一個(gè)最低值。具體比例，可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)情況確定。

（11）法定規(guī)費(fèi)。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

（12）房產(chǎn)稅。對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。