2016中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考：現(xiàn)金流量表的編制

2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月5日，網(wǎng)校小編特整理了中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考資料，希望對(duì)您備考2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試有幫助！

現(xiàn)金流量表的編制

在編制現(xiàn)金流量表時(shí)，要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來(lái)收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可計(jì)算所得稅前或所得稅后的凈現(xiàn)金流量。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)自可行性研究中，通常是計(jì)算所得稅前的凈現(xiàn)金流量。

（2）一般建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，但房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有所不同。出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)屬于短期投資，只有建設(shè)期而沒(méi)有經(jīng)營(yíng)期；經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資既有建設(shè)期又有經(jīng)菅期；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目一般沒(méi)有建設(shè)期，只有經(jīng)營(yíng)期和持有期，但購(gòu)買處于預(yù)售階段期房的除外。因此，對(duì)于出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始到房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完為止所經(jīng)歷的時(shí)間；對(duì)于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間；對(duì)于置業(yè)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從購(gòu)買時(shí)點(diǎn)開(kāi)始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。

（3）在填報(bào)具體項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表時(shí)，要區(qū)別出售、出租和自營(yíng)項(xiàng)目，這也是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同之處。如在出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目中，其經(jīng)營(yíng)成本已包含在項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用之內(nèi)，故該項(xiàng)目?jī)?nèi)容在現(xiàn)金流出項(xiàng)目中可不填列，在現(xiàn)金流入中也就沒(méi)有“回收經(jīng)營(yíng)資金”項(xiàng)目，“運(yùn)菅費(fèi)用”和“修理費(fèi)”也很少發(fā)生，因此也可不填列，由于這類投資

不存在固定資產(chǎn)余值的回收，故現(xiàn)金流人欄目中可以不設(shè)“回收固定資產(chǎn)余值”科目。但上述這些科目的現(xiàn)金流量在經(jīng)菅型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目中卻有發(fā)生。