2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念的核心問(wèn)題是：企業(yè)以什么為中心來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念也就是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是否以消費(fèi)者為中心，也稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。與房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展階段以及企業(yè)管理者的價(jià)值取向相聯(lián)系、相適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念經(jīng)歷從生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷觀念、市場(chǎng)營(yíng)銷觀念和社會(huì)營(yíng)銷觀念5個(gè)發(fā)展階段：

（1）生產(chǎn)觀念。生產(chǎn)觀念的基本內(nèi)容是：企業(yè)以增加房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)數(shù)量為中心，開發(fā)什么房地產(chǎn)產(chǎn)品就銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品；企業(yè)開發(fā)多少產(chǎn)品，市場(chǎng)就銷售多少產(chǎn)品。這種觀念的存在是以房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求為條件的。

（2）產(chǎn)品觀念。產(chǎn)品觀念認(rèn)為，人們總是歡迎質(zhì)量高、性能好、價(jià)格合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品，只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價(jià)廉，就一定會(huì)顧客盈門，而無(wú)須花力氣推銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在增加開發(fā)數(shù)量的同時(shí)，通過(guò)提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量就能保證開發(fā)的產(chǎn)品銷售出去。在房地產(chǎn)產(chǎn)品供求大體平衡的情況下容易產(chǎn)生這種觀念。

（3）推銷觀念。當(dāng)銷售而不是開發(fā)成為主要矛盾時(shí)，推銷觀念便應(yīng)運(yùn)而生。推銷觀念強(qiáng)闊，如果不經(jīng)過(guò)銷售努力，人們就不會(huì)大量購(gòu)買；企業(yè)努力推銷什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，人們就會(huì)購(gòu)買汁么房地產(chǎn)產(chǎn)品。產(chǎn)品觀念和推銷觀念指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)仍然是根據(jù)生產(chǎn)者（開發(fā)企業(yè)）自身的條件的規(guī)劃設(shè)計(jì)和生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品，本質(zhì)上還是生產(chǎn)觀念，只是增加了競(jìng)爭(zhēng)的色彩。在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給稍有寬裕并向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)奉行推銷觀念。

（4）市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的基本內(nèi)容是：根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)開發(fā)和銷售房地產(chǎn)品。市場(chǎng)菅銷觀念是從反映市場(chǎng)的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶的需求去組織開發(fā)經(jīng)營(yíng)。在這種觀念指導(dǎo)下，企業(yè)十分重視市場(chǎng)調(diào)研，在需求的動(dòng)態(tài)變化中不斷發(fā)現(xiàn)尚未得到滿足的需求。

（5）社會(huì)營(yíng)銷觀念。社會(huì)營(yíng)銷觀念的理論基礎(chǔ)將消費(fèi)者擴(kuò)大至相關(guān)的社會(huì)公眾，是市場(chǎng)菅銷觀念的補(bǔ)充和完善，其基本內(nèi)容是：企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅要滿足消費(fèi)者的需求，還要符合社會(huì)和公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。有時(shí)，除了法律限制，部分顧客的欲望和需要可能與社會(huì)道德和其他公眾的利益相恃，滿足這些顧客的需要就可能違背社會(huì)公德，損失其他公眾的利益，同時(shí)對(duì)這些顧客而言也是利少弊多甚至有弊無(wú)益，此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能需要放棄部分消費(fèi)者希望的利益，例如，在住宅小區(qū)中，部分消費(fèi)者可能希望在其便捷的地方開設(shè)小區(qū)出入口，但可能給公共交通和小區(qū)安全帶來(lái)隱患，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能不提供這樣的方便或者需要增加投人設(shè)置安全設(shè)施。社會(huì)營(yíng)銷觀念要求做到企業(yè)利潤(rùn)、消費(fèi)需求和社會(huì)利益三方面的統(tǒng)一。

生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念和推銷觀念是從生產(chǎn)者角度出發(fā)的經(jīng)營(yíng)觀念，屬于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)觀念；而市場(chǎng)營(yíng)銷觀念和社會(huì)營(yíng)銷觀念是從消費(fèi)者需求（市場(chǎng)需求）出發(fā)來(lái)組織產(chǎn)品研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)并生產(chǎn)和交換產(chǎn)品，屬于現(xiàn)代經(jīng)菅觀念。

與現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)觀念相一致，現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)菅銷應(yīng)包括市場(chǎng)調(diào)查研究、消費(fèi)者分析、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位、銷售渠道選擇、促銷方式選擇、價(jià)格策略制定和客戶管理等內(nèi)容。