2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考：商品房銷售代理合同的簽訂

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商品房銷售代理合同的簽訂

商品房銷售代理合同包括委托雙方的名稱、權(quán)利義務(wù)、委托事項(xiàng)的描述、傭金、合同的有效時(shí)間、合同的變更和解除、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式等合同的基本內(nèi)容，在商簽合同過程中應(yīng)特別注意代理方式、工作范圍、結(jié)算方式、工作協(xié)調(diào)關(guān)系等方面的條款。

（1）關(guān)于商品房銷售代理方式。在不同的商品房銷售代理方式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和代理機(jī)構(gòu)之間的職責(zé)劃分、傭金結(jié)算、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理機(jī)構(gòu)之間關(guān)系或者代理機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)各不相同，因此銷售代理合同中應(yīng)具體明確代理方式。

（2）關(guān)于委托代理的工作范圍和內(nèi)容。在不同項(xiàng)目的銷售代理中，由于代理方式、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理機(jī)構(gòu)的條件、雙方意愿不同，在委托的任務(wù)范圍內(nèi)，具體的工作范圍和方式、費(fèi)月支付等也會(huì)不同。例如，在獨(dú)家代理的情況下，銷售中心的布置、銷售中心的保安、廣告促銷等可以委托代理機(jī)構(gòu)完成，而在公開代理情況下，這些工作通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。

（3）關(guān)于銷售代理的任務(wù)和期限。在批量的商品房銷售代理中，商品房不一定能做到百分之百銷售完成，代理機(jī)構(gòu)的代理也不可能是無期限地售完為止，因此，開發(fā)企業(yè)與代理機(jī)構(gòu)霖訂的銷售代理合同的主要條款之一便是確定銷售時(shí)間，同時(shí)，還要在合同里明確具體時(shí)間內(nèi)的銷售數(shù)額是多少，即明確具體的代銷任務(wù)，銷售任務(wù)可以以平方米計(jì)算，也可以以套或幢計(jì)算，不管采用哪種計(jì)量方式，都要明確規(guī)定在某一具體的時(shí)間銷出具體數(shù)額的房地產(chǎn)，并確定提前銷售完成或者未按期完成任務(wù)的獎(jiǎng)懲條款。

（4）關(guān)于銷售價(jià)格的確定和調(diào)整。不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是事先確定一個(gè)交易價(jià)格的范圍還是一個(gè)具體的價(jià)格，在實(shí)際交易過程中，價(jià)格往往會(huì)有一個(gè)談判、調(diào)整確定的過程，如何確認(rèn)最終的價(jià)格需要在合同中加以明確，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益。

（5）關(guān)于房地產(chǎn)廣告宣傳。在委托銷售代理中，商品房的廣告宣傳（或其中一部分）由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)是常見的情形，但如果代理機(jī)構(gòu)在對(duì)外廣告宣傳中弄虛作假，買受人因相信虛假廣告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，開發(fā)企業(yè)也是應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的。原因有二：其一，代理機(jī)構(gòu)是以開發(fā)企業(yè)的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的，對(duì)于買受人來說，開發(fā)企業(yè)才是當(dāng)事人；其二，開發(fā)企業(yè)有義務(wù)對(duì)代理機(jī)構(gòu)的售樓廣告的內(nèi)容進(jìn)行審查和監(jiān)督，這是義不容辭的法律義務(wù)和社會(huì)責(zé)任。