2016年中級經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)備考：出售型房地產(chǎn)開發(fā)理目的現(xiàn)金流出

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出售型房地產(chǎn)開發(fā)理目的現(xiàn)金流出

出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等部分構(gòu)成。這些部分的主要組成內(nèi)容如下：

1.土地取得成本

土地取得成本包括：①土地使用權(quán)出讓金；②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用；④土地使用權(quán)取得稅費(fèi)，包括取得土地使用權(quán)的契稅和手續(xù)費(fèi)等。

2.開發(fā)成本

（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。包括可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工場地“三通一平”等費(fèi)用。

（2）建筑安裝工程費(fèi)。是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

（5）開發(fā)期間稅費(fèi)。是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用。一般包括市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。

3.開發(fā)費(fèi)用

（1）管理費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，例如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。

（2）銷售費(fèi)用。是指房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分。

1）利息支出。包括建設(shè)投資借款利息（即長期借款利息）和流動資金借款利息。建設(shè)投資借款利息的計(jì)算公式為：

每年支付的利息=年初本金累計(jì)額X年利率

流動資金借款利息的計(jì)算公式為：

流動資金利息=流動資金借款累計(jì)金額X年利率

2）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。主要包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.銷售稅費(fèi)

（1）營業(yè)稅及附加。包括菅業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

（2）其他銷售稅費(fèi)。包括交易手續(xù)費(fèi)等。