2016中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)備考：協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別

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協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別：

協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓有很多相近之處，如都是政府有償供應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的重要方式，都要簽訂出讓合同'受讓人都要繳納出讓金'都要編制并公布出讓計(jì)劃。但是，協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓畢竟是兩類不同的出讓方式，存在下列區(qū)別：

（1）適用范圍不同?！段餀?quán)法》明確規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)菅性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。“21號(hào)令”第三條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)、拍賣和掛牌以外的情況，實(shí)踐中主要是政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目。由此可見，按照公開、公平、公正的原則，招標(biāo)拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。

（2）出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，但招標(biāo)、拍賣和掛牌要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具競(jìng)爭(zhēng)性，國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。

（3）最低價(jià)確定的原則不同。“21號(hào)令”第五條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%.而《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號(hào)）第十條規(guī)定市、縣人民政府國土資源行政主菅部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓互相配合、互為補(bǔ)充，共同構(gòu)筑了比較完善的有償使用方式。隨著土地使用制度改革的進(jìn)一步深入和土地市場(chǎng)的完善，政府會(huì)越來越多地采取主動(dòng)供地的方式，從長遠(yuǎn)來看，協(xié)議方式會(huì)逐漸減少。實(shí)際上，掛牌出讓方式已經(jīng)具備了協(xié)議出讓方式的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)也最大限度地避免了協(xié)議出讓方式的不足。