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2016中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考：出售型房地產(chǎn)開發(fā)理目的現(xiàn)金流出
2016年中級經(jīng)濟師考試時間為11月5日，網(wǎng)校小編特整理了中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考資料，希望對您備考經(jīng)濟師有幫助！
出售型房地產(chǎn)開發(fā)理目的現(xiàn)金流出
出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用和銷售稅費等部分構成。這些部分的主要組成內(nèi)容如下：
1.土地取得成本
土地取得成本包括：①土地使用權出讓金；②城市基礎設施建設費；③土地房屋征收補償費用；④土地使用權取得稅費，包括取得土地使用權的契稅和手續(xù)費等。
2.開發(fā)成本
（1）勘察設計和前期工程費。包括可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設計、施工場地“三通一平”等費用。
（2）建筑安裝工程費。是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。
（3）基礎設施建設費。是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。
（4）公共配套設施建設費。主要包括不能有償轉讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。
（5）開發(fā)期間稅費。是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門征收的費用。一般包括市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。
3.開發(fā)費用
（1）管理費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，例如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費等。
（2）銷售費用。是指房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。
（3）財務費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出和其他財務費用兩部分。
1）利息支出。包括建設投資借款利息（即長期借款利息）和流動資金借款利息。建設投資借款利息的計算公式為：
每年支付的利息=年初本金累計額X年利率
流動資金借款利息的計算公式為：
流動資金利息=流動資金借款累計金額X年利率
2）其他財務費用。主要包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。
4.銷售稅費
（1）營業(yè)稅及附加。包括菅業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。
（2）其他銷售稅費。包括交易手續(xù)費等。
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