2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考資料：商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征

2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月5日，網(wǎng)校小編特整理了中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考資料，希望對(duì)您備考經(jīng)濟(jì)師有幫助！

商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征

（1）單一的消費(fèi)指向性。工業(yè)區(qū)位、農(nóng)業(yè)區(qū)位的空間取向都是多元的，工業(yè)區(qū)位要考慮的是如何更接近原料、燃料產(chǎn)地和產(chǎn)品市場，以最低成本、最大利潤為目標(biāo)，在各種取向中綜合取舍、挾擇。農(nóng)業(yè)區(qū)位主要受自然環(huán)境制約，同時(shí)也要考慮市場條件。而商業(yè)區(qū)位的空間取向則不同，主要考慮接近和方便消費(fèi)奢。美國學(xué)者貝利認(rèn)為從距離因素考慮，商業(yè)區(qū)位選擇以最大限度地接近或方便消費(fèi)者前來購物為單一的空間指向性，著眼的是商業(yè)設(shè)施寫顧客的關(guān)系。

（2）空間關(guān)系的外部性。集聚和關(guān)聯(lián)是商業(yè)區(qū)位選擇的重要特征。眾多商家在地段上的集聚，是為了創(chuàng)造共同市場，相互借助對(duì)方的外部性為自身帶來顧客、獲取利益，彼此之間沒有上下游產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系。關(guān)聯(lián)性是通過商品和消費(fèi)者群體使各商家發(fā)生聯(lián)系，是一種以消費(fèi)者為紐帶的外部性關(guān)系。

（3）地價(jià)是商業(yè)區(qū)位的重要因素。商業(yè)區(qū)主要集中于城市中心地段，越是區(qū)位條件好的地方商業(yè)效益越高，而且地價(jià)也越高。因此，權(quán)衡商業(yè)效益與地價(jià)的關(guān)系是商業(yè)區(qū)位選擇中極為重要的因素。1958年美國學(xué)者貝利提出“第三產(chǎn)業(yè)活動(dòng)理論”，指出消費(fèi)者行為、通達(dá)性、地價(jià)是三大影響因素。

（4）商業(yè)區(qū)位選擇的理性目標(biāo)是消費(fèi)者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。商業(yè)經(jīng)菅者對(duì)商業(yè)區(qū)位的選擇是基于追求最大利潤，但這必須得到消費(fèi)者的認(rèn)可才能實(shí)現(xiàn)。消費(fèi)者在購物過程中，追求的是最大剩余效用。消費(fèi)者的剩余效用為：

剩余效用=（購物效用+體驗(yàn)效用）-（購物成本+交通成本+時(shí)間機(jī)會(huì)成本）

體驗(yàn)效用是消費(fèi)者在購物過程中，除了獲得購物效用外的其他方面的效用，如在購物過程中環(huán)境、服務(wù)帶來的愉悅。

消費(fèi)者總是希望商品的價(jià)格最低，購物花費(fèi)的時(shí)間最少、交通費(fèi)用最小，獲得的服務(wù)最好。如能夠?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)者的這些要求，當(dāng)然會(huì)吸引大量顧客，售出大量商品。但是商家要在離消費(fèi)者最近、消費(fèi)者最多的黃金地段開店，要付出很大的地價(jià)成本；要有最好的服務(wù)，需要有高素質(zhì)的員工和讓人賞心悅目、方便快捷購物的環(huán)境；此外還要有低廉的商品。這顯然是不現(xiàn)實(shí)的，也就是說消費(fèi)者的最大剩余效用的訴求也要得到商家的認(rèn)可，要建立在商家的現(xiàn)實(shí)可能上。因此，商業(yè)區(qū)位選擇的理性目標(biāo)是在商家和消費(fèi)者兩種訴求的博奔中尋求平衡。