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一、題目分析 本題要求計(jì)算寫(xiě)字樓土地增值稅的增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額。 涉及到的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)拍取得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，部分出售、部分抵債、部分轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。 二、解題思路 確定轉(zhuǎn)讓收入 抵債部分的寫(xiě)字樓視同銷售，轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓收入 = 16000+(3/5)×(4/5)=21333.33 萬(wàn)元。這里是將已出售的部分收入與抵債部分的收入按比例計(jì)算出總的轉(zhuǎn)讓收入。 計(jì)算各項(xiàng)扣除項(xiàng)目 土地使用權(quán)所支付的金額：2016 年 1 月通過(guò)競(jìng)拍取得土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì) 6200 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓時(shí)占用土地的 70%，則可以扣除的土地使用權(quán)所支付的金額 = 6200×70%×(4/5)=3472 萬(wàn)元。這里是按照土地使用比例和寫(xiě)字樓的面積比例來(lái)計(jì)算可扣除的土地使用權(quán)金額。 開(kāi)發(fā)成本：開(kāi)發(fā)期間發(fā)生開(kāi)發(fā)成本 4500 萬(wàn)元，按面積比例計(jì)算可扣除的開(kāi)發(fā)成本 = 4500×(4/5)=3600 萬(wàn)元。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用：可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =(可扣除的土地使用權(quán)所支付的金額 + 可扣除的開(kāi)發(fā)成本)×9%=(3472+3600)×9%=636.48 萬(wàn)元。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：轉(zhuǎn)讓收入為 21333.33 萬(wàn)元，稅金 = 21333.33×5%×(7%+3%)=105.67 萬(wàn)元。 加計(jì)扣除項(xiàng)目金額：加計(jì)扣除項(xiàng)目金 =(可扣除的土地使用權(quán)所支付的金額 + 可扣除的開(kāi)發(fā)成本)×20%=(3472+3600)×20%=1414.4 萬(wàn)元。 三、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) = 可扣除的土地使用權(quán)所支付的金額 + 可扣除的開(kāi)發(fā)成本 + 可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用 + 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 + 加計(jì)扣除項(xiàng)目金額 = 3472+3600+636.48+105.67+1414.4=9229.55 萬(wàn)元。 通過(guò)以上步驟，逐步計(jì)算出了寫(xiě)字樓土地增值稅的增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額