免費問答

親愛的學員，您好！很高興能為您提供幫助，您的問題答復如下：

你是說營改增之前開工建設？

2019年3月，某縣稅務機關擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下： （1）2015年9月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅。 （2）2016年3月開始動工建設，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元；小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元）。 （3）2018年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收，扣留已經(jīng)包括在開發(fā)成本中的建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬元，建安企業(yè)就質(zhì)量保證金未開具發(fā)票。 （4）2019年1月該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得收入不含稅54000萬元；可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。 （5）該企業(yè)已按照2%的預征率預繳土地增值稅1080萬元。 （其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為3%。銷售2016年4月30日之前開工的不動產(chǎn)（老項目），按簡易計稅方法計稅。） 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。 
（1）簡要說明稅務機關要求該企業(yè)進行土地增值稅清算的理由。 
【正確答案】因該企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部竣工、完成銷售。
（2）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付的金額。 
【正確答案】允許扣除的土地使用權支付的金額＝18000×（1＋3%）＝18540（萬元）
（3）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。 
【正確答案】應納增值稅＝54000÷90%×5%＝3000（萬元） 
應納城市維護建設稅＝3000×5%＝150（萬元）
應納教育費附加和地方教育附加＝3000×（3%＋2%）＝150（萬元）
允許扣除的稅金及附加＝150＋150＝300（萬元）
（4）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。 
【正確答案】允許扣除項目金額的合計數(shù)＝18540＋（6000-600）＋2000＋（18540＋6000-600）×5%＋300＋（18540＋6000-600）×20%＝32225（萬元）
（5）計算該企業(yè)清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。 
【正確答案】應補繳的土地增值稅的計算： 
收入合計＝54000÷90%＝60000（萬元）
增值率＝（60000－32225）÷32225×100%＝86.19%
應補繳的土地增值稅＝（60000－32225）×40%－32225×5%－1080＝8418.75（萬元）

祝您學習愉快！