免費(fèi)問答

在建工程已達(dá)到使用條件，尚未辦理竣工結(jié)算，目前只是根據(jù)建設(shè)合同進(jìn)行的暫估在建工程。總共3幢樓，大部分是用于出租，只有半層樓是自用。我該如何進(jìn)行賬務(wù)處理？？

土地也要一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)么？當(dāng)初是將土地計(jì)入無形資產(chǎn)按月攤銷到在建工程里面的？

對(duì)于已達(dá)到使用條件的在建工程，你應(yīng)該根據(jù)實(shí)際使用情況進(jìn)行分類處理。自用部分轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，出租部分轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。關(guān)于土地，如果土地是為這些建筑服務(wù)的，也應(yīng)按照建筑的分類進(jìn)行相應(yīng)的處理。土地原本計(jì)入無形資產(chǎn)的處理方式不影響這一分類。

我想明白的是在建工程是否要先通過固定資產(chǎn)的科目，再轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)？還是直接從在建工程直接轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)？但是無形資產(chǎn)又怎么處理？？

在建工程如果是用于出租的投資性房地產(chǎn)，可以直接從在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，不需要經(jīng)過固定資產(chǎn)科目。至于無形資產(chǎn)（如土地使用權(quán)），如果已經(jīng)攤銷到在建工程中，那么在將在建工程資本化為投資性房地產(chǎn)時(shí)，相關(guān)的土地成本也應(yīng)一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)賬戶。這樣處理可以確保資產(chǎn)的分類與實(shí)際使用情況相符。

對(duì)于已達(dá)到使用條件的在建工程，你應(yīng)該根據(jù)實(shí)際使用情況進(jìn)行分類處理。自用部分轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，出租部分轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。關(guān)于土地，如果土地是為這些建筑服務(wù)的，也應(yīng)按照建筑的分類進(jìn)行相應(yīng)的處理。土地原本計(jì)入無形資產(chǎn)的處理方式不影響這一分類。

這塊地就是為這些建筑服務(wù)的，那我將無形資產(chǎn)攤銷到在建工程剩余的金額一并計(jì)入投資性房地產(chǎn)么？？自用部分很少可以一并計(jì)入投資性房地產(chǎn)么？

對(duì)于土地部分，既然是為建筑服務(wù)的，那么土地的剩余攤銷金額應(yīng)該與建筑一起轉(zhuǎn)入相應(yīng)的資產(chǎn)類別。如果自用部分很少，理論上仍應(yīng)區(qū)分開來，自用部分應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)，而出租部分計(jì)入投資性房地產(chǎn)。這樣做可以確保資產(chǎn)分類的準(zhǔn)確性，便于未來的資產(chǎn)管理和財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確反映。

只有半層樓，不好分開核算啊？況且萬一以后改變用途呢？

如果實(shí)際操作中分開核算較為困難，可以考慮將整個(gè)建筑初步統(tǒng)一歸類為投資性房地產(chǎn)。這樣處理簡(jiǎn)化了核算過程。未來如果用途有所改變，如自用部分增加，可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的分類。這種靈活處理方式可以適應(yīng)未來可能的變動(dòng)，同時(shí)也能滿足當(dāng)前的會(huì)計(jì)處理需求。

在建工程目前尚未竣工結(jié)算，也必須暫估在建工程并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)么？

如果在建工程已經(jīng)達(dá)到預(yù)定的使用條件但尚未竣工結(jié)算，你可以根據(jù)暫估成本將其資本化轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。這樣做可以反映資產(chǎn)的實(shí)際使用狀態(tài)和產(chǎn)生效益的時(shí)間點(diǎn)，符合會(huì)計(jì)的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。當(dāng)然，最終的成本需要在竣工結(jié)算后進(jìn)行調(diào)整，以確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

一旦暫估轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的話，公司就會(huì)多交很多稅費(fèi)？也享受不到減半的優(yōu)惠政策了？11月份轉(zhuǎn)入的話，前面沒有轉(zhuǎn)，會(huì)不會(huì)補(bǔ)交先前的房土兩稅呢？

將在建工程暫估成本轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)后，確實(shí)可能會(huì)影響稅費(fèi)的計(jì)算，包括房產(chǎn)稅和土地使用稅。通常，這些稅費(fèi)是從資產(chǎn)入賬開始計(jì)算的。如果11月份轉(zhuǎn)入，則從11月份開始計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)。至于是否能享受稅收優(yōu)惠政策，這取決于當(dāng)?shù)氐木唧w稅法規(guī)定和優(yōu)惠政策。對(duì)于之前未轉(zhuǎn)入的部分，通常不會(huì)補(bǔ)交稅費(fèi)，因?yàn)槎愘M(fèi)的征收是從資產(chǎn)確認(rèn)入賬開始的。建議詳細(xì)核對(duì)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)政策，以確保合規(guī)并有效管理稅務(wù)成本。

那我可不可以等到竣工結(jié)算后，再入賬呢？

可以等到竣工結(jié)算后再將在建工程轉(zhuǎn)入相應(yīng)的資產(chǎn)賬戶。這樣做的好處是可以確保成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，避免之后再進(jìn)行大幅度的調(diào)整。同時(shí)，這也能讓你有更準(zhǔn)確的基礎(chǔ)來計(jì)算稅費(fèi)。不過，需要注意的是，如果建筑已經(jīng)開始使用或產(chǎn)生收益，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行資本化，以反映資產(chǎn)的實(shí)際使用狀態(tài)。

目前已經(jīng)開始使用且有部分租賃收入

既然建筑已經(jīng)開始使用并且產(chǎn)生了租賃收入，根據(jù)會(huì)計(jì)原則，應(yīng)當(dāng)將這部分在建工程資本化，轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。這樣做可以確保財(cái)務(wù)報(bào)表反映實(shí)際的資產(chǎn)使用情況和收益情況，同時(shí)也有助于正確計(jì)算稅費(fèi)。即便是在竣工結(jié)算前，也應(yīng)根據(jù)暫估成本進(jìn)行資本化處理，待最終結(jié)算完成后再做調(diào)整。這樣既符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也能合理安排稅務(wù)處理。