免費問答

一、增值稅 　　自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5% 優(yōu)惠政策：其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^15萬元的，免征增值稅。 二、房產(chǎn)稅 　對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 四、印花稅 對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。 五、個人所得稅 對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。 財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序為： （一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；（二）向出租方支付的租金；（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用； （四）稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

商業(yè)地產(chǎn)，非民用房。謝謝老師

商業(yè)地產(chǎn)包括土地、寫字樓、商鋪、倉儲、停車場等。商業(yè)地產(chǎn)出租涉及的稅種包括增值稅及附加、房產(chǎn)稅、所得稅（個人或者企業(yè)所得稅）、土地使用稅、印花稅等。 一、出租商業(yè)地產(chǎn)的增值稅 1、個人、小規(guī)模企業(yè)出租商業(yè)地產(chǎn)，不論新舊房產(chǎn)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅款=含稅租金÷（1+5%）×5%。 2、一般納稅人出租營改增（2016年5月1日）之前的取得的房產(chǎn)，可以適用簡易計稅，征收率為5%。出租營改增之后的房產(chǎn)，適用一般計稅，稅率為9%，可以抵扣進(jìn)項稅額。 3、一般納稅人將營改增（2016年5月1日）之前的租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可以適用簡易計稅，征收率為5%。營改增之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，適用一般計稅，稅率為9%。業(yè)主屬于舊房屋，適用簡易計稅。 二、出租商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)稅 1、個人、企業(yè)出租商業(yè)地產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入（不含增值稅）為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。 2、出租地下停車場、倉庫，按租金繳納房產(chǎn)稅。出租土地使用權(quán)、露天停車場不涉及繳納房產(chǎn)稅。 3、商業(yè)地產(chǎn)租金應(yīng)符合市場規(guī)律，不低于政府公布的地段最低租賃價格。 4、企業(yè)閑置未出租、合同免租期按原值為依據(jù)繳納房產(chǎn)稅；個人閑置、免租期不繳納房產(chǎn)稅。 三、企業(yè)出租商業(yè)地產(chǎn)的所得稅 1、出租所得并入企業(yè)其他所得合計計算企業(yè)所得稅。 2、適用的稅率按企業(yè)本身的稅率。小型微利企業(yè)所得稅實行優(yōu)惠政策，租金收入也適用。 四、個人出租商業(yè)地產(chǎn)的所得稅 1、個人按市場價格出租的商業(yè)地產(chǎn)，需按20%的稅率征收個人所得稅。 2、扣除項目標(biāo)準(zhǔn)為：財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。 3、減除項目中包括租賃過程中產(chǎn)生的稅金、實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限。 4、按政策征收個稅，稅務(wù)成本很高。目前全國各地很多地方對個人出租商業(yè)物業(yè)適用核定征收個人所得稅政策。具體的核定征收率由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)決定。 五、出租商業(yè)地產(chǎn)的其他稅種 1、企業(yè)出租商業(yè)地產(chǎn)簽定的租賃合同需按規(guī)定繳納印花稅，稅率為0.1%。 2、企業(yè)出租商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)按當(dāng)?shù)卣?guī)定繳納土地使用稅，每平方米每年按一定標(biāo)準(zhǔn)繳納一次。 3、增值稅小規(guī)模納稅人在政策有效期內(nèi)減按50%征收城建稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。 六、出租商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃 （一）分拆租金和其他服務(wù)收入 1、將房屋與場地分開出租，場地包括未建設(shè)的土地、露天廣場、露天停車場等。房屋租金按12%交房產(chǎn)稅，場地租金不繳納房產(chǎn)稅。 2、分拆收入成立獨立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，分別簽訂租賃合同和服務(wù)合同。服務(wù)收入不涉及房產(chǎn)稅，包括物業(yè)管理費、動產(chǎn)設(shè)備使用費、行政輔助服務(wù)費（空調(diào)費、云數(shù)據(jù)管理、系統(tǒng)安全管理服務(wù)）等。 3、分拆收入成立物業(yè)中介機(jī)構(gòu)，物業(yè)委托中介出租，租客向物業(yè)中介支付中介費用。房屋中介服務(wù)收入不涉及房產(chǎn)稅。業(yè)主適當(dāng)降低租金價格。 4、成立的服務(wù)機(jī)構(gòu)作為小規(guī)?；蛐∥⑵髽I(yè)，進(jìn)一下降低增值稅和企業(yè)所得稅。 5、分拆收入要求服務(wù)具有真實性證據(jù)，有提供服務(wù)的痕跡，分拆價格合理。 （二）利用第三方轉(zhuǎn)租方式 1、業(yè)主按合理低價將物業(yè)租給二房東，二房東將物業(yè)按照市場價格出租給租客。業(yè)主按租金收入12%繳納房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)租方取得的租金收入不需要繳納房產(chǎn)稅。 2、合理選擇中間方（一般納稅人公司、小規(guī)模公司或個人），利用個人轉(zhuǎn)租能整體降低稅負(fù)。 3、合理分拆租賃價格，包括租賃面積、租賃年限和是否裝修等。 贊(321) 收藏(0) 打賞 更多TA的文章 ● 特許經(jīng)營模式的稅務(wù)籌劃（一）● 特許經(jīng)營模式的稅務(wù)籌劃（三）● 特許經(jīng)營模式的稅務(wù)籌劃（二）● 出租住房的稅務(wù)籌劃● 稅務(wù)籌劃中的架構(gòu)思維● 金稅四期下，企業(yè)稅務(wù)籌劃的主...● 企業(yè)為什么要做稅務(wù)籌劃？ 他們都在說 （共0 條評論）

你好，我把網(wǎng)上的這篇文章發(fā)給你

文章內(nèi)容很全面。有問題可以接著問。

老師，幫我看下，這么算對嗎，謝謝

147600是幾個月的，個人沒有15萬元以下免征的規(guī)定

土地使用稅是否免征要看當(dāng)?shù)匾?guī)定

印花稅也是，沒有免征規(guī)定

147600是一年的，老師。

如果是一年的，我這么計算是否正確呢

如果增值稅不免征，還需要加上城建和附加稅，減半征收的

如果是一年的，除以12是免征的

這樣增值稅和附加稅都是免征的。

房產(chǎn)稅正常征收，土地使用稅，印花稅，個人所得稅都是要征收的，具體看地方規(guī)定

去開票時，一定要告訴稅務(wù)是一年147600

好的，謝謝老師提醒，那我這個算法就是正確的，對吧

房產(chǎn)稅不對，是147600/（1+5%）,然后按季度交。

房產(chǎn)稅不對，是147600/（1+5%）*12%,然后按季度交。

如果稅務(wù)一次征收，也是除以（1+5%）

房產(chǎn)稅稅率是12%呀。不含稅不就應(yīng)該是147600/（1+12%）嘛？為什么是除以（1+5%）呢

不含稅是不含增值稅，不是不含房產(chǎn)稅，所以要除以（1+5%）

哦哦，好的，謝謝老師

客氣了，祝工作順利，萬事大吉!