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同學(xué)你好 開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ǎ?） 1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本、土地成本、公共配套的分?jǐn)偡椒????????（一）不能夠直接認(rèn)定的土地成本分?jǐn)偂㈤_發(fā)成本分?jǐn)?、公共配套設(shè)施費(fèi)分?jǐn)偟热齻€問題作如下分析說明 ? ?　?。ǘ┛鄢?xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分?jǐn)偅?? 　　1.　將“取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”按照實(shí)際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。 （劃分為經(jīng)營性質(zhì)、不可售面積分?jǐn)偟某杀静荒芸鄢? 　　2.　將“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。 ? 　　3.　屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)，一般按照可售面積分?jǐn)偢髌凇⒏黜?xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。（劃分為非經(jīng)營性質(zhì)、按可售面積分?jǐn)偟某杀驹试S扣除） ? 　二、土地成本分?jǐn)?，分配方?? 　?。ㄒ唬┙灰浊闆r ? 　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）6000平方米，建筑面積16000平方米。公寓的公共配套設(shè)施當(dāng)中有游泳池占地面積100平方米、建筑面積的500平方米，開發(fā)商改變?yōu)閷ν忾_放的經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施。公寓已出售90%，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。 ? 　?。ǘ┌凑嫉孛娣e分?jǐn)偼恋爻鲎尳?? 　　1.公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?? 　　按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?，公寓?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳鸬挠?jì)算方法如下： ? 　　公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬元＝公寓占地面積6000平方米×（項(xiàng)目支付土地出讓金總額1000萬元÷項(xiàng)目總占地面積10000平方米）。 ? 　　2.按可售與不可售面積確認(rèn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑?? 　　（1）公寓不可售占地面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的出讓金。公寓總占地面積6000平方米，其中不可售面積的游泳也占地100平方米，應(yīng)負(fù)擔(dān)土地出讓金計(jì)算方法如下： ? 　　不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金1O萬元＝不可售占地面積100平方米×（項(xiàng)目支付土地出讓金總額1000萬元÷項(xiàng)目總占地面積10000平方米）。 ? 　?。?）公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳稹?? 　　公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?90萬元＝公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬元－不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金10萬元。 ? 　　3.本次清算應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金： ? 　　本次清算應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金531萬元＝公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?90萬元×已出售比例90%。 ? 　?。ㄈ┌唇ㄖ娣e分?jǐn)偼恋爻鲎尳?? 　　1.公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?? 　　（1）總建筑面積=寫字樓建筑面積15000平方米＋公寓建筑面積16000平方米＝31000平方米 ? 　?。?）公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑?16萬元＝公寓建筑面積16000平方米×（出讓金總額1000萬元÷總建筑面積31000平方米）。 ? 　　2.按可售與不可售面積確認(rèn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑?? 　?。?）公寓不可售占地面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的出讓金 ? 　　不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金16萬元＝不可售建筑面積500平方米×（項(xiàng)目支付土地出讓金總額1000萬元÷項(xiàng)目總建筑面積31000平方米）。 ? 　　（2）公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?? 　　公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬元＝公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?16萬元－不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金16萬元。 ? 　　3.本次清算應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金： ? 　　本次清算應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金450萬元＝公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬元×已出售比例90%。 ? 　　三、開發(fā)成本分?jǐn)?、分配方?? 　?。ㄒ唬┙灰浊闆r ? 　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢公寓，開發(fā)成本為3450萬元。建筑面積15000平方米，可售面積14600平方米，不可售面積400平方米，其中公共配套設(shè)施當(dāng)中有游泳池建筑面積的200平方米，開發(fā)商改變?yōu)閷ν忾_放的經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施。公寓已出售90%。 ? 　　（二）可售面積與不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本 ? 　　1.不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本： ? 　　不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝改變用途的游泳池建筑面積×（項(xiàng)目支付開發(fā)成本總額÷項(xiàng)目總建筑面積） ? 　　不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本46萬元＝200平方米×（3450萬元÷15000平方米）。 ? 　　2.可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本： ? 　　公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本3404萬元＝公寓應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本3450萬元－不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本46萬元。 ? 　　四、非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)分?jǐn)?、分配方?? 　　公共配套設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)偅瑧?yīng)根據(jù)實(shí)際使用情況確認(rèn)分?jǐn)偡椒?。如果全部歸全體業(yè)主共有或全部用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積分?jǐn)偟某杀緸?，可售建筑面積負(fù)擔(dān)全部配套設(shè)備費(fèi)。如果只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)，可售建筑面積只負(fù)擔(dān)部分配套設(shè)備費(fèi)。 ? 開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ǎ?） 本世紀(jì)已出臺的會計(jì)制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計(jì)核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計(jì)制度涉及會計(jì)科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會計(jì)制度》、《企業(yè)會計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會計(jì)制度規(guī)定的： 　　1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用和成本，包括： （1）開支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用； （2）開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價的開發(fā)成本； （3）工程采用自營方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用； （4）分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用； （5）應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等； （6）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。 　　購入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計(jì)入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒?，分?jǐn)偟健伴_發(fā)成本”的明細(xì)科目。 　　2.“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。 　　3.“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。 　　4.“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。 　　5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。 　　編制資產(chǎn)負(fù)債表時，以上增設(shè)的5個會計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。 　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)? 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。 　　當(dāng)然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計(jì)價銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀?。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒ǎ凶隹墒鄯课菝娣e比例法，簡稱面積比例法。 　　但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。 　　第一步，用估價修正法計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施： 　 　首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑑?nèi)容包括： （1）房屋自身的建筑成本； （2）應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本； （3）應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開發(fā)成本等。 　　單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即： 　　開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑（不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本） 　　如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。 　　接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算（或按合同及招標(biāo)預(yù)算）的建筑總成本÷開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。 　　最后，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆? 　　各類結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù)；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù) 　　如果竣工決算或預(yù)算對不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。 　　第二步，采用售價比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀?。售價比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高”。因此，計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法也需分步實(shí)施（以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例）： 　　1、計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。 　　2、運(yùn)用售價成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。 運(yùn)用售價成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應(yīng)的售價稱為超額成本售價： 超額成本售價=超額成本×（1+成本毛利率） 各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類非住宅房總面積×（全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額）。 　　3、再計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計(jì)算公式為： 土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價值）÷（全部房屋售價總額-超額成本售價合計(jì)）×100%。 　　4、再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９綖椋? （1）住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價×土地成本率 　?。?）非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?（該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價）×土地成本率 　　以上各公式中的“售價”，凡已售出或已用不變價預(yù)訂售出的，以實(shí)際售價或預(yù)訂價為準(zhǔn)；尚未售出或雖已訂出但價格可能有浮動的，以預(yù)估售價為準(zhǔn)；第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟街械姆课萁ㄖ杀?，?yīng)以第一步計(jì)算的成本為準(zhǔn)；全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。