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三種車位的成本分攤與涉稅處理 地產財稅專家 一年前 近來，有不少讀者朋友來電向瀝嘔君咨詢，有關不同車位的成本分攤及計稅問題。在瀝嘔君看來，大家之所以會對這類問題產生疑問，其主要原因在于車位的分類分型較多，再加上各地稅局的執(zhí)行口徑不一所致。針對這個問題，我們將不同車位的分類與歸屬、成本分攤與計稅方法逐一梳理了一番，并結合市場中存在的主流意見，尤其是對于存在爭議較多的地方，進行了總結歸納，在此分享給大家。如果仍有疑問或者建議，歡迎與我們進一步溝通交流。 表1 01 地下車位分類 根據(jù)建造的目的不同，地下停車場所主要有以下三種： 1、無產權車位：在建造地下基礎設施時附帶形成的空間。具體又可細分為： 1-1人防車位：項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權屬單位為政府人防辦，屬于國有資產。開發(fā)商在和平時期有管理和使用的權利，但無權出售。 1-2非人防無產權車位：測繪報告中明確為不分攤的公用面積，同時也不屬于人防設施，在商品房銷售合同中也未明確車位的歸屬。 2、產權車位：通過規(guī)劃設計，專門建造的地下停車場所。 02 地下車位歸屬 產權車位和人防車位，在車位的歸屬上，權屬都是無可爭辯的。在未出售或出租前，前者屬于開發(fā)商，而后者屬于國家。 無產權非人防車位（表1中的建設車位），由于車位的確是建在公共基礎設施上，開發(fā)商也付出了相應的成本，目前也無明文對此進行產權界定，因此在歸屬問題上，一直都存在著爭議和討論。 但是，在實務操作中，政府部門基本遵循物權法，對無產權非人防車位進行使用權的界定。 《物權法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。 “只要地下停車位不屬于地下人防工程，由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤入住宅商品房及其他車庫的成本中，而且地下車位的面積未計入公攤面積，那么即使沒有產權證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護”。 注：一旦計入公攤，權屬自然歸為全體業(yè)主所有。 換言之，開發(fā)商可以合法銷售地下非人防車位使用權。雖然不計容非人防車位無法辦理產權登記，但是無產權，不等于沒有使用權和轉讓權。 03 成本分攤與計稅方法 1、產權車位 國稅發(fā)31號文第33條規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。 根據(jù)上述文件，產權車位應作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個產品類型，其成本單獨核算。也就是說，將其當做商業(yè)產品來考慮。 產權車位的成本核算方式主要有以下兩種計算方式。 第一種：按照總成本與總可售面積分攤計算地下車位成本。 將地下車位成本與住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)成本按照總可售面積進行平均計算。這種模式，雖然計算簡單明了，但是不能比較準確的反映各業(yè)態(tài)的開發(fā)產品成本。主管稅務機關在對房地產開發(fā)企業(yè)進行企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時，多采取此種方法。 其計算公式為： 地下車位開發(fā)成本＝開發(fā)成本總額÷（住宅可售面積＋地下車位可售面積）×地下車位可售面積 第二種：把地下車位作為單獨的成本核算對象，與此相關的成本費用采取直接計入與分配計入相結合方式，計算地下車位成本。 這種計算方式能比較準確的反映各業(yè)態(tài)（住宅、地下車位、商業(yè)等）的開發(fā)產品成本。企業(yè)希望主管稅務機關對房地產開發(fā)企業(yè)進行企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時，采取此種模式。原因很簡單，高溢價部分的商業(yè)和住宅能夠盡可能地攤多一些成本。 2、人防車位 (1) 成本分攤 同樣根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十三條規(guī)定：利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。 換句話說，其開發(fā)成本已經全部分攤到其它可售面中。因此，在討論人防車位的涉稅事項中，只能計算收入，成本按照0 來處理。 (2) 稅務處理 增值稅 如果一次性轉讓永久使用權（即一次性性簽定20年以上，含20年）則按照銷售不動產征收增值稅。否則，按不動產租賃增收增值稅。 企業(yè)所得稅 主流觀點：若轉讓永久使用權，則按照銷售，一次性確認收入；否則，按照租賃處理，可在租賃期內分期確認收入，分期繳納企業(yè)所得稅。 土地增值稅 主流觀點是：在繳納土增稅時，人防車位的收入，不作為土增稅收入，而其開發(fā)成本，可按照基礎設施均攤在其它可售面積中作為扣除項。 房產稅 按照租金的12%，從租計征房產稅。 3、不計容非人防車位（建設車位） 不計容人防車位的成本計算和涉稅處理，一直存在著激烈的爭議，但目前也逐漸形成了主流觀點。這里只講述目前已形成的主流稅務處理口徑，通過主流處理方式來理解不計容非人防車位的實質性質。 實際工作中，大部分房企將不計容非人防車位進行獨立核算。 (1) 成本分攤 土地成本 不計容的建筑面積不分攤土地成本。 開發(fā)成本 首先明確一點，地下車位是利用地下基礎設施形成的，其首要功能是作為地上建筑的基礎，其次才是作為日常停車使用。作為地下基礎，其形狀分布、墻、柱等布局并不是出于停車最優(yōu)化考慮，因此將地下成本全部確認為車位成本并不合理。 其成本計算公式為：地下成本（不含地下專屬成本）÷建筑面積+地下專屬成本÷車位面積 按照這種口徑，目前一個車位的建造成本大概在10-15萬元左右。 (2) 稅務處理 增值稅 盡管不能辦證，但遵循“實質重于形式”的原則，轉讓永久使用權的，應按銷售不動產處理。 國家稅務總局在2016年5月份的營改增政策解答中明確提到： 問：出售車位或儲藏間，沒有獨立產權，是否按不動產出售處置？ 答：按照實質重于形式的原則，如果購買方取得了不動產的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產處理”。 企業(yè)所得稅 車位使用權轉讓一次性計入收入。 土地增值稅 目前關于不計容非人防車位的是否需要繳納土增稅，爭論比較激烈，各地口徑不一。 國家層面: （國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項： 停車場（庫）等建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 該文件說明得比較明確，停車場（庫）建成后有償轉讓的，應該作為收入計算，并準予扣除成本、費用，并沒有強調有無產權。也就是在土增稅清算時，需要計算收入，并準予扣除相應的成本。