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老師講的為什么能扣

同學(xué)你好 扣除項目，財稅字[1995]48號文件中寫到納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），凡能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地增值稅允許稅前扣除的土地成本只有分攤到這套房產(chǎn)上的土地出讓金和契稅，大配套費明確是不允許扣的。 （2）中介機構(gòu)評定的舊房及建筑物價格（不包括土地評估價格），須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)對評定的舊房及建筑物價格進行確認。通常稅務(wù)局是要求以評估報告也叫重置成本報告作為扣除依托，重置成本的意思就是現(xiàn)如今在同樣的地理位置，蓋同樣結(jié)構(gòu)、樓層、規(guī)模的房子，用同樣的工同樣的料需要花多少成本，最終會評估出一個重置成本的單價，用這個單價乘以建筑面積就得出了重置成本，還需要重置成本乘以一個成新率，（建安成本=重置單價*建筑面積*成新率）這個成新率也是評估機構(gòu)根據(jù)房子建造年頭和外沿內(nèi)飾的新舊程度評估的。 （3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這里包括城建稅、教育費附加和印花稅，不含地方教育費附加。 （4）納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。 【舉例說明】某房企于2017年自建一處房產(chǎn)，當時造價100萬元，土地出讓金20萬元，契稅0.6萬元，如果按2020年現(xiàn)行市場價的穗材料人工費計算，建造同樣的房子需要400萬元，房子7成新，于2020年賣了500萬元，市場評估金額550萬元，評估費10萬元，取得發(fā)票，采用簡易計稅。 第一步：確認收入。遵循收入孰高原則，帶入計算土增稅的收入應(yīng)為評估金額550萬元，然后除以1.05計算不含稅金額為523.81萬元； 第二步：確認扣除。土地的成本是土地出讓金加上契稅20.6萬元，建安成本按照重置成本400萬元再乘以成新率70%為280萬元，與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費附加和印花稅合計2.89萬元，還有一個扣除項是評估費10萬元，已取得發(fā)票可扣除。 扣除金額合計=土地成本+建安成本+稅金+評估費=20.6+280+2.89+10=313.49萬元。 第三步：稅款計算。根據(jù)增值額計算增值率，然后選擇適應(yīng)稅率計算土增稅。 增值額=收入-扣除金額合計=523.81-313.49=210.32萬元， 增值率=增值額/扣除項目合計=210.32/313.49=67.09%， 適用稅率40%，土地增值稅=210.32*40%-313.49*5%=68.45萬元。

關(guān)鍵這個是不能取得評估價格，能取得購房時的發(fā)票。我的問題是如果能取得發(fā)票發(fā)票是普票，那這個稅額能扣嗎？老師講的是能扣啊，百分之5的征收率。

發(fā)條上確實是不含稅的收入額，那么老師講錯了？

同學(xué)你好 那這個你可以問問你們當?shù)囟惥只蛘?2366