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　[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》 　　第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： 　　*納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 　　*收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。 　　*取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 　　上述表述實(shí)際上包含了三個(gè)前提條件：發(fā)生應(yīng)稅行為+收到錢或是簽了房屋銷(預(yù))售合同而且合同上注明了付款日期(未注明的，按交房日)，當(dāng)然還有一個(gè)情形就是開了票給客戶，當(dāng)然咯，這里的發(fā)票指的是增值稅專用發(fā)票(并不是預(yù)征階段的零稅率普票)。 　　所以這里存在著幾個(gè)重要的業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)： 　?、賾?yīng)稅行為發(fā)生日; 　　②收錢日; 　?、凼鄯亢贤献⒚髁藨?yīng)付款時(shí)間(區(qū)分實(shí)際付款時(shí)間); 　　④合同上未注明付款時(shí)間的，看實(shí)際交房日(權(quán)屬轉(zhuǎn)移); 　　⑤開具增值稅發(fā)票日 　　大家記住這幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)，咱們后面用得上。 　　什么是應(yīng)稅行為 　　應(yīng)稅行為，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，咱們翻譯成鄉(xiāng)間土話，大概包含了三層意思： 　　1、買賣雙方簽署了售房合同，并且合同中約定了交房時(shí)間; 　　2、實(shí)際交房; 　　3、辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù) 　　從民法的角度出發(fā)，對于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)固定需要通過權(quán)屬登記才能生效。但是稅法和民法那是兩個(gè)體系，不能混淆。從稅法來說，只要合同一簽訂，經(jīng)濟(jì)行為隨即發(fā)生。如果售房合同中約定了交房時(shí)間，只要這個(gè)時(shí)間一經(jīng)過，就能認(rèn)定為已經(jīng)發(fā)生了應(yīng)稅行為。當(dāng)然，實(shí)際交房也好，辦結(jié)權(quán)屬登記也罷，很明顯是發(fā)生了經(jīng)濟(jì)行為的明證，因此后兩個(gè)行為動(dòng)作被界定為應(yīng)稅行為的發(fā)生，更是毫無爭議。 來源：稅屋綜合?作者：稅屋綜合?人氣：6510?時(shí)間：2022-03-08 二、湖北國稅《營改增政策問題集》 　　納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。 　　在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。 　　以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮： 　　一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問題； 　　二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。 　　三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題。