免費(fèi)問(wèn)答

01.開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題得不到解決 業(yè)主把開(kāi)發(fā)商不履行的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)，并以此為由拒交物業(yè)費(fèi)主要表現(xiàn)為： 1. 建設(shè)中存在的房屋質(zhì)量、房屋缺陷問(wèn)題 某小區(qū)房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主聯(lián)名提出的房屋露筋問(wèn)題、墻壁空鼓問(wèn)題、墻體是空心磚問(wèn)題等，都是在入住幾年后發(fā)現(xiàn)的，投訴物業(yè)，進(jìn)而物業(yè)告知開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不愿再投入，業(yè)主訴求無(wú)門(mén)，最終拒交物業(yè)費(fèi)。 2. 開(kāi)發(fā)商無(wú)原則的承諾導(dǎo)致難以收取物業(yè)費(fèi) 某小區(qū)有十幾戶是在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商口頭承諾終生不需繳納物業(yè)費(fèi)的。在開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的前期物業(yè)期間，物業(yè)所需費(fèi)用不足部分由開(kāi)發(fā)商墊付而可以維持物業(yè)公司正常運(yùn)行，未顯露出物業(yè)問(wèn)題。一旦營(yíng)利性物業(yè)入主，問(wèn)題就馬上顯露出來(lái)，并產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，導(dǎo)致其他業(yè)主跟著不交物業(yè)費(fèi)用。像這樣的承諾其他小區(qū)也或多或少的存在。 3. 由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)沒(méi)有管理意識(shí)，沒(méi)有向主管部門(mén)申報(bào)備案，隨意撤走 開(kāi)發(fā)商為打造小區(qū)優(yōu)美形象，一般在前五年都會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理小區(qū)，在聘請(qǐng)時(shí)沒(méi)有叫主管部門(mén)參與把關(guān)，在前期中，物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用不足部分都是由開(kāi)發(fā)商無(wú)償供給，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)用與物業(yè)運(yùn)行無(wú)太大關(guān)聯(lián)，一旦小區(qū)房屋出售完后，開(kāi)發(fā)商就會(huì)減少對(duì)物業(yè)的投入，物業(yè)開(kāi)始走下坡路，五年期滿后，甚至沒(méi)有滿五年，開(kāi)發(fā)商就不再對(duì)物業(yè)投入資金，物業(yè)運(yùn)行開(kāi)始困難，有的前期物業(yè)在一夜之間就靜悄悄的從小區(qū)撤走，留給政府一大堆糾紛與問(wèn)題。 02.業(yè)主方面 1. 消費(fèi)心理不成熟 當(dāng)整個(gè)小區(qū)住宅還未銷(xiāo)售完時(shí)，都由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)，開(kāi)發(fā)商為了售出房子，就自行聘請(qǐng)物業(yè)管理小區(qū)，業(yè)主交不交錢(qián)，物業(yè)不會(huì)催的太厲害。一旦小區(qū)房子出售完，改由營(yíng)利性的物業(yè)公司提供服務(wù)。物業(yè)公司就催繳物業(yè)費(fèi)，業(yè)主由享受無(wú)償服務(wù)變成了花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，思想準(zhǔn)備不足，商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)不到位，往往不愿意交。 2. 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)、管理范疇和政策法規(guī)知識(shí)缺乏認(rèn)識(shí) 在拒交物業(yè)費(fèi)的人群中，大部分不滿以致不交費(fèi)的都是在家中失竊、車(chē)子被偷、物業(yè)不允許搭陽(yáng)臺(tái)、不允許樓頂加層（開(kāi)發(fā)商說(shuō)是買(mǎi)六送七的）、共用部分不維修、房子遺留問(wèn)題等，對(duì)物業(yè)提供的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等缺乏知識(shí)，對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)不了解，業(yè)主將所有責(zé)任歸咎于物業(yè)，從而拒交物業(yè)費(fèi)。 3. 觀望跟風(fēng)導(dǎo)致不交物業(yè)費(fèi) 有部分業(yè)主看到有的業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)也同樣享受物業(yè)服務(wù)，于是也就觀望其他業(yè)主是不是交，總想等等看，自己最后交，省的吃虧，有的干脆跟風(fēng)不交。發(fā)展到最后，小區(qū)大部分業(yè)主都不交或不愿交物業(yè)費(fèi)。 03.物業(yè)公司方面 1. 服務(wù)態(tài)度沒(méi)有轉(zhuǎn)變 在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中有不少物業(yè)員工認(rèn)為自己是開(kāi)發(fā)公司的員工，不必要對(duì)業(yè)主說(shuō)好話，收費(fèi)時(shí)口氣差，甚至有跟業(yè)主吵架。對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，口氣生硬、態(tài)度差。服務(wù)水平，服務(wù)態(tài)度不到位，導(dǎo)致與業(yè)主交惡，業(yè)主更不愿意交物業(yè)費(fèi)。 2. 未履行合同上的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （1）保安不按規(guī)定保證巡邏，穿著不整，三五成群聊閑話，躲保安亭睡覺(jué)。沒(méi)有履行到一名保安的職責(zé)； （2）保潔人員工作不正常，清潔工作未到位，小區(qū)時(shí)不時(shí)的可以看到垃圾，扶手等可以摸到灰塵，保潔人員早上來(lái)兩個(gè)小時(shí)，一天不見(jiàn)人； （3）小區(qū)維護(hù)未到位，綠化帶、路燈等壞了長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)人維護(hù)，物業(yè)沒(méi)人管； （4）有的設(shè)備微小毛病都是由物業(yè)公司維護(hù)的，但物業(yè)公司怕花錢(qián)，慢慢拖到大問(wèn)題等可以啟用維修資金時(shí)通過(guò)維修資金解決，招致業(yè)主反對(duì)。 3. 有些行為是物業(yè)無(wú)法控制的，但物業(yè)也有次要責(zé)任 比如防盜，是屬于公安部門(mén)的事，屬刑事案件，但物業(yè)公司未意識(shí)到物業(yè)也有相關(guān)的治安職責(zé)，雖然民事上不負(fù)主要責(zé)任，但服務(wù)沒(méi)到位，也有次要責(zé)任。 4. 服務(wù)的理念未通達(dá)到物業(yè)公司的每個(gè)員工 物業(yè)公司在員工上崗前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，員工對(duì)物業(yè)服務(wù)崗位職責(zé)不清，沒(méi)有意識(shí)到業(yè)主是他們的衣食父母，物業(yè)公司只有提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，業(yè)主才心服口服的愿意自動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)，但大部分員工對(duì)此認(rèn)識(shí)不足，以為自己只是公司的員工，只對(duì)公司負(fù)責(zé)，只有公司領(lǐng)導(dǎo)才能管到他們，業(yè)主的反映聽(tīng)不進(jìn)。 04.政府方面 1. 缺乏關(guān)于物業(yè)的公益性廣告，沒(méi)有推動(dòng)業(yè)主交物業(yè)費(fèi) 隨著城市的擴(kuò)大，小區(qū)的問(wèn)題已慢慢的演變成社會(huì)問(wèn)題，小區(qū)管理慢慢的納入到政府政務(wù)管理范疇中來(lái)，政府引導(dǎo)變得十分重要，公益廣告的作用顯得十分重要； 2. 職能部門(mén)相互推脫責(zé)任 目前國(guó)家還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)法律，物業(yè)條例責(zé)任單位不明確，在具體的糾紛中，各部門(mén)都從自身出發(fā)，規(guī)避責(zé)任，從而導(dǎo)致問(wèn)題反映上來(lái)久而不決，引起業(yè)主反感。 解決的途徑與建議 01.政府參與，居委會(huì)行使行政管理權(quán) 1. 在宣傳上做足功夫 ①在每個(gè)小區(qū)進(jìn)行義務(wù)宣傳，解釋物業(yè)與業(yè)主生活息息相關(guān)。 ②在電視上推出公益性廣告，號(hào)召?gòu)V大業(yè)主自覺(jué)繳納費(fèi)用。 2. 成立由物業(yè)直屬領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)當(dāng)組長(zhǎng)的聯(lián)席會(huì)議制 每月召開(kāi)會(huì)議，布置工作。召集有關(guān)責(zé)任單位包括公安、交警、城管、規(guī)劃、供水、供電、環(huán)保等部門(mén)每月召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議同，處理各小區(qū)近期出現(xiàn)的問(wèn)題，各司其職，層層落實(shí)。 3. 發(fā)揮居委會(huì)的行政管理權(quán) ①居委會(huì)小塊化，一般以2-3個(gè)小區(qū)為一居委會(huì)。 ②解決居委會(huì)工作人員工作待遇，解后顧之憂，激發(fā)工作熱情。