免費問答

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目全過程成本控制 　　1.設(shè)計階段的成本控制 　　眾所周知規(guī)劃設(shè)計階段對工程造價的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計，規(guī)劃設(shè)計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設(shè)計階段的成本控制，確定合理的設(shè)計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計變更和方案變化的發(fā)生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段，從對功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來，考慮質(zhì)量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段控制工程項目成本。 　　2.招投標(biāo)階段的成本控制 　　通過招投標(biāo)來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過程中，不要一味的追求最低的投標(biāo)報價，而是對工程造價進(jìn)行了科學(xué)的計算之后，在確保施工企業(yè)獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標(biāo)詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。 　　房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案，并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進(jìn)行技術(shù)交底，給出明確的各項成本控制指標(biāo)，對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。 　　確定合理的容積率及明確設(shè)計范圍。在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)明確具體設(shè)計范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計均應(yīng)在總體設(shè)計合同內(nèi)，避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計費用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合而造成的浪費現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調(diào)試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。 　　3.項目實施階段的成本的控制 　　在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設(shè)計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設(shè)計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質(zhì)量、進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)控制；(5)深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料；(6)編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。 　　4.審計階段的成本控制 　　為更仔細(xì)地做好審價結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機制，與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價專家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價復(fù)核工作；第二，結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；第三，建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認(rèn)可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。