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一、賬務(wù)處理 會計上的處理 在一般情況下，回遷房交付時，如果滿足一定條件，企業(yè)是需要確認收入和成本的。根據(jù)《企業(yè)會計準則》，收入確認需要滿足以下條件： 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制； 收入的金額能夠可靠地計量； 相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。 對于回遷房，如果企業(yè)與回遷戶簽訂了相關(guān)協(xié)議，明確了房屋的交付等事項，并且企業(yè)能夠合理估計相關(guān)的收入和成本，在交付回遷房時，應(yīng)確認收入和成本。 確認收入時： 借：預(yù)收賬款（或其他相關(guān)科目，如應(yīng)收賬款等，如果之前收到了相關(guān)款項則沖減預(yù)收賬款） 貸：主營業(yè)務(wù)收入 同時確認成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 特殊情況 如果回遷房是作為取得土地的代價的一部分（例如土地出讓合同中規(guī)定企業(yè)需無償為回遷戶建設(shè)回遷房），會計處理可能會有所不同。這種情況下，回遷房的成本可以計入土地成本。在交付回遷房時，不單獨確認回遷房的收入和成本，而是在銷售商品房等其他產(chǎn)品時，通過分攤土地成本等方式在整個項目中進行核算。 二、企業(yè)所得稅清算 確認收入和成本 在企業(yè)所得稅清算時，通常是需要確認回遷房的收入和成本的。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31 號) 規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入 (或利潤) 的實現(xiàn)。 回遷房交付給回遷戶屬于視同銷售行為，企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定確認收入和成本，計算應(yīng)納稅所得額。 成本扣除 企業(yè)可以扣除與回遷房建設(shè)相關(guān)的合理成本，包括土地成本、建筑成本、相關(guān)稅費等，在計算企業(yè)所得稅時進行扣除。 三、土地增值稅清算 確認收入和成本 在土地增值稅清算中，回遷房也通常要視同銷售確認收入和成本。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 回遷房交付給回遷戶屬于視同銷售情況，企業(yè)應(yīng)按照同期同類房屋的市場價格確定回遷房的銷售收入，并相應(yīng)確認成本。 成本扣除和加計扣除 企業(yè)在計算土地增值稅時，可以扣除與回遷房建設(shè)相關(guān)的成本，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本等。并且在符合條件時，可以按照規(guī)定進行加計扣除（例如，取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本可以加計 20% 扣除）。 所以，在會計處理上，根據(jù)具體情況確定是否確認回遷房的收入和成本；在企業(yè)所得稅和土地增值稅清算中，一般都需要視同銷售確認回遷房的收入和成本，并進行相應(yīng)的計算和處理。