各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　現(xiàn)將《上海市住房發(fā)展“十二五”規(guī)劃》印發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。

　　上海市人民政府

　　二○一二年二月七日

　　上海市住房發(fā)展“十二五”規(guī)劃

　　為推進(jìn)“十二五”期間本市住房發(fā)展，根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，制定本規(guī)劃。

　　一、“十一五”住房發(fā)展回顧

　　“十一五”以來，本市以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為主線，堅(jiān)決貫徹中央的宏觀調(diào)控政策和市委、市政府的重大決策，緊緊圍繞“四個(gè)確保”的要求，把住房發(fā)展作為推進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生的重點(diǎn)，在加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，加快建立健全住房保障體系，努力擴(kuò)大住房保障覆蓋面，積極改善市民的居住條件，較好地完成了“十一五”期間本市確定的住房發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)和任務(wù)。

　?。ㄒ唬┳》渴袌隼^續(xù)較快發(fā)展，市民居住水平不斷提高

　　“十一五”期間，本市積極貫徹落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，按照“三個(gè)為主”的住房市場發(fā)展原則，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，促進(jìn)住房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　1.住宅建設(shè)投資穩(wěn)步增長

　　在“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”政策的推動(dòng)下，本市逐步加大保障性住房建設(shè)力度，住宅建設(shè)投資迅速回升。自2008年起，全市住宅建設(shè)投資平均每年增加15%.到2010年，住宅建設(shè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例保持在20%左右。“十一五”期間，全市住宅投資完成4667億元，比“十五”時(shí)期增長33%.

　　2.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化

　　本市在進(jìn)一步加強(qiáng)市場調(diào)控的同時(shí)，積極調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，取得了較好成效。一是中小套型住房成交比例明顯提高。90平方米以下中小套型商品住房成交比例由2005年的10.3%提高至2009年的27.2%.加上保障性住房，“十一五”期末，90平方米以下中小套型住房的成交比例已達(dá)60%左右。二是保障性住房供應(yīng)比例逐步增加。商品住房與保障性住房建設(shè)比例由2006年的7∶3調(diào)整為2010年的4∶6，供應(yīng)比例由2006年的8∶2逐步調(diào)整到2010年的6∶4.

　　3.居民居住條件不斷提高

　　“十一五”期間，全市新建商品住房（含動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房））銷售面積為12474萬平方米，存量住房成交面積為8209萬平方米，分別比“十五”時(shí)期增長5%和3%.居民居住條件繼續(xù)改善，人均居住面積由2005年的14.9平方米增加到2010年的16.7平方米左右；住房成套率由2005年的93%提高到2010年的96%左右。

　?。ǘ┳》勘Ｕ象w系不斷完善，居民住房困難逐步改善

　　“十一五”期間，本市在保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，把加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)力度，加快解決中低收入家庭住房困難作為改善民生的重點(diǎn)，不斷創(chuàng)新思路、創(chuàng)新機(jī)制，完善住房保障體系，擴(kuò)大住房保障覆蓋面，著力解決人民群眾的住房困難。

　　1.不斷擴(kuò)大廉租住房受益面

　　突出廉租住房這一重點(diǎn)，著力解決最困難居民家庭的住房問題，基本實(shí)現(xiàn)符合條件的申請家庭 “應(yīng)保盡保”。在住房困難面積準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，先后5次調(diào)整收入和財(cái)產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。政策覆蓋面逐步擴(kuò)大，受益家庭戶數(shù)大幅增加。到“十一五”期末，新增廉租受益家庭5.7萬戶，累計(jì)受益家庭達(dá)7.5萬戶，是“十五”期末的4倍。同時(shí)，不斷完善房源籌措機(jī)制，多渠道籌措廉租實(shí)物配租房源，新增實(shí)物配租家庭1.06萬戶。

　　2.穩(wěn)步啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）

　　積極推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）制度，加快解決中低收入居民家庭的住房困難。一是從2007年下半年起，著手研究制訂共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）政策，廣泛聽取社會(huì)各方面意見，不斷進(jìn)行修改完善，2009年6月發(fā)布了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》。二是加快推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）建設(shè)。到2010年底，全市開工建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）超過1000萬平方米。同時(shí)，狠抓規(guī)劃落地，確保完成2008-2012年開工建設(shè)2000萬平方米、30萬套共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）的規(guī)劃目標(biāo)。三是在總結(jié)徐匯、閔行兩區(qū)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善運(yùn)作機(jī)制，2010年8月已在市中心區(qū)和部分有條件的郊區(qū)全面推開。

　　3.大力推進(jìn)動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）建設(shè)

　　按照“建設(shè)一批、開工一批、儲(chǔ)備一批”的要求，全力推進(jìn)動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）的建設(shè)。先后兩批規(guī)劃建設(shè)31個(gè)有一定規(guī)模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的大型居住社區(qū)，第一批以保障性住房為主的寶山顧村、閔行浦江、浦東周康航、嘉定江橋、浦東三林、松江泗涇等8大基地已相繼啟動(dòng)。結(jié)合大型居住社區(qū)建設(shè)，積極發(fā)揮市和區(qū)兩方面積極性，加大動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）建設(shè)和供應(yīng)力度。全市動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）開工建設(shè)3250萬平方米，竣工2960萬平方米，完成“搭橋”供應(yīng)2985萬平方米，滿足上海世博會(huì)和市重大市政工程、重點(diǎn)舊區(qū)改造項(xiàng)目的動(dòng)拆遷需要。

　　4.積極探索建立公共租賃住房制度

　　為增加住房供應(yīng)總量，調(diào)節(jié)租賃市場需求，有效緩解部分青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等階段性居住困難，通過調(diào)研和總結(jié)相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)單位的經(jīng)驗(yàn)，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》，引導(dǎo)單位利用自用土地建設(shè)單位租賃房，鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織利用存量集體建設(shè)用地建設(shè)市場化租賃房。同時(shí)，組織相關(guān)部門和科研機(jī)構(gòu)積極探索公共租賃住房的政策思路，著手起草公共租賃住房政策。在廣泛征求市人大、市政協(xié)和社會(huì)公眾意見后，經(jīng)過反復(fù)修改，形成了具有上海特點(diǎn)的公共租賃住房制度。2010年9月《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　（三）堅(jiān)持機(jī)制創(chuàng)新，加快推進(jìn)舊區(qū)改造

　　加快推進(jìn)舊區(qū)改造，既是上海重大的民生工作，也是社會(huì)公平正義的重要體現(xiàn)，市領(lǐng)導(dǎo)高度重視，將加快舊區(qū)改造列入市委年度重大課題，組織開展研究，努力破解舊區(qū)改造 “瓶頸”，創(chuàng)新舊區(qū)改造機(jī)制，并選擇5大重點(diǎn)舊區(qū)改造基地，指導(dǎo)做好拆遷安置工作，推動(dòng)舊區(qū)改造工作上一個(gè)新臺(tái)階。

　　1.積極探索舊區(qū)改造新工作機(jī)制

　　“十一五”期間，中心城區(qū)拆遷成片二級(jí)舊里以下房屋343萬平方米，受益居民約12.5萬戶，并在創(chuàng)新機(jī)制、完善政策方面取得了新的突破。一是按照“過程全透明、結(jié)果全公開”的要求，分別建立了“事前兩次征詢”、“數(shù)磚頭”加套型保底、增加就近安置、律師等第三方提前介入等新機(jī)制。二是先后制訂了《關(guān)于貫徹國務(wù)院推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造會(huì)議精神加快本市舊區(qū)改造工作的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市舊區(qū)改造工作的若干意見》、《關(guān)于開展舊區(qū)改造事前征詢制度試點(diǎn)工作的意見》、《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置政策試點(diǎn)工作的意見》等配套文件，為加快推進(jìn)舊區(qū)改造、改善居民居住條件提供政策和制度保障。

　　2.不斷加大舊住房綜合改造力度

　　堅(jiān)持“拆、改、留、修”并舉的原則，不斷加大舊住房綜合改造力度，改善居民的居住條件和居住環(huán)境。“十一五”期間，全市共完成舊住房成套改造116萬平方米，舊住房綜合改造9710萬平方米。其中，2008年至2010年4月，結(jié)合“迎世博600天行動(dòng)”建筑整治，舊住房綜合改造力度進(jìn)一步加大，其間共完成6210萬平方米舊住房綜合改造。

　?。ㄋ模┘涌熳≌a(chǎn)業(yè)化，逐步提高房屋質(zhì)量

　　“十一五”期間，以“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保”（以下簡稱“四節(jié)一環(huán)保”）和提高住宅整體質(zhì)量為目標(biāo)，從優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)、加強(qiáng)建筑節(jié)能減排和推進(jìn)住宅全裝修等方面入手，不斷完善住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)機(jī)制和管理措施。

　　1.加大新建住宅節(jié)能減排推進(jìn)力度

　　在新建住宅全面實(shí)施50%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，積極實(shí)施住宅節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)（居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DG/TJ08-205-2008）的試點(diǎn)。并通過實(shí)施新建住宅建筑節(jié)能公示制度和出具《新建住宅質(zhì)量保證書》、《新建住宅使用說明書》等舉措，進(jìn)一步充實(shí)住宅建筑節(jié)能、性能認(rèn)定和信息公示等內(nèi)容，加大節(jié)能減排和新材料、新技術(shù)、新工藝的推進(jìn)力度。

　　2.建立住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)和監(jiān)管機(jī)制

　　抓住土地出讓源頭，將住宅全裝修作為土地出讓的條件，并通過示范項(xiàng)目，逐步形成節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)創(chuàng)建平臺(tái)。住宅產(chǎn)業(yè)化已從“點(diǎn)上示范”進(jìn)入“面上推行”階段。“十一五”期間，全市全裝修住宅的面積約占新建商品住房總面積的20％，住宅整體質(zhì)量明顯提高。

　　3.提高住宅建設(shè)配套質(zhì)量

　　“十一五”期間，按照“同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付”的要求，居住區(qū)公建配套設(shè)施竣工面積達(dá)到同期住宅竣工面積的12%左右，為購房居民提供了良好的配套服務(wù)設(shè)施。同時(shí)，還出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)本市大型居住社區(qū)市政公建配套設(shè)施建設(shè)和管理的若干意見》，針對(duì)居民的“開門七件事”，從創(chuàng)新建設(shè)和管理機(jī)制著手，明確相關(guān)配套政策，積極推進(jìn)大型居住社區(qū)市政、公建配套設(shè)施建設(shè)。

　?。ㄎ澹┕芾頇C(jī)制日益完善，物業(yè)服務(wù)水平不斷提升

　　住宅物業(yè)管理關(guān)系到民生、社會(huì)和諧，關(guān)系到廣大居民居住質(zhì)量和環(huán)境。“十一五”期間，面對(duì)物業(yè)管理存在的種種難題，積極轉(zhuǎn)換觀念，開拓思路，研究制定《上海市住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（2007-2009年）》，明確了具體的工作目標(biāo)、主要任務(wù)和措施，指導(dǎo)本市住宅物業(yè)管理工作取得新進(jìn)展。

　　1.積極探索，建立住宅小區(qū)綜合管理機(jī)制

　　從健全物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)入手，創(chuàng)新制度、運(yùn)作機(jī)制。建立了市、區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級(jí)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，共同推進(jìn)住宅小區(qū)綜合管理工作。逐步加強(qiáng)制度建設(shè)，先后制訂和建立了維修資金監(jiān)管、物業(yè)行業(yè)“四查”和物業(yè)管理滿意度測評(píng)等制度，著力提高住宅物業(yè)綜合管理水平。

　　2.加強(qiáng)指導(dǎo)，提高業(yè)主自我管理能力

　　結(jié)合《物權(quán)法》實(shí)施，相繼出臺(tái)了一系列配套性文件，明確業(yè)主委員會(huì)成立、維修資金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)日常工作制度，增強(qiáng)業(yè)主自我管理能力；通過深化社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，強(qiáng)化街道、居民區(qū)黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建、換屆和日常運(yùn)作的指導(dǎo)，形成了物業(yè)管理和社區(qū)管理緊密配合、相互協(xié)調(diào)的良好局面。“十一五”期間，全市共組建業(yè)主委員會(huì)7155個(gè)，占符合成立業(yè)主大會(huì)條件住宅小區(qū)的83.62%.

　　3.轉(zhuǎn)換管理模式，加大行業(yè)行政管理力度

　　加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，將物業(yè)企業(yè)資質(zhì)和物業(yè)管理要求緊密掛鉤，提高物業(yè)企業(yè)的綜合服務(wù)水平。積極推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)制度，初步形成公平、公開、公正的市場競爭機(jī)制。“十一五”期間，全市實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目789個(gè)，建筑面積達(dá)7006萬平方米。創(chuàng)建962121物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，通過服務(wù)熱線，全天候?yàn)榫用裉峁┓?wù)，居民的滿意度有了明顯提高。同時(shí)，從標(biāo)準(zhǔn)化、制度化和信息化三個(gè)方面著手，積極推進(jìn)基層建設(shè)，提高基層物業(yè)行政管理能力，更好地推進(jìn)屬地化管理體制和機(jī)制的轉(zhuǎn)化。

　　“十一五”期間，本市住房發(fā)展工作雖取得了明顯成效，但依然面臨著一些問題。一方面，受住宅用地供應(yīng)不足的影響，住房供應(yīng)短缺的矛盾依然存在，地價(jià)和房價(jià)上漲過快的趨勢還未得到有效抑制，住房租賃市場發(fā)展相對(duì)滯后，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)尚需繼續(xù)優(yōu)化；另一方面，共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）和公共租賃住房制度還剛啟動(dòng)，住房保障政策和運(yùn)作機(jī)制有待進(jìn)一步完善，住房保障覆蓋面急需進(jìn)一步擴(kuò)大，住房保障與住房市場的發(fā)展規(guī)模還不協(xié)調(diào)，與著力改善民生，滿足人民群眾基本住房需求的目標(biāo)要求還有一定差距。這些，有待于今后加以解決。

　　二、“十二五”住房發(fā)展面臨的形勢與背景

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)增長的逐步恢復(fù)，世界經(jīng)濟(jì)也開始出現(xiàn)了積極變化，但基礎(chǔ)還不穩(wěn)定、發(fā)展還不平衡，國際金融危機(jī)影響深遠(yuǎn)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將更加緊迫。“十二五”時(shí)期，中央對(duì)上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了新的目標(biāo)，要求上海率先轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，走在科學(xué)發(fā)展的前列。這個(gè)時(shí)期，是本市加快“四個(gè)中心”建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，也是上海住房發(fā)展方式、重點(diǎn)和結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)新突破的重要階段。面對(duì)國內(nèi)外復(fù)雜的金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與通脹控制雙重壓力，本市必須積極貫徹中央的決策部署，牢固樹立“堅(jiān)持以人為本，服務(wù)百姓安居”的住房發(fā)展理念，把“十二五”住房發(fā)展放到全市發(fā)展的大局中進(jìn)行科學(xué)謀劃，圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢、新目標(biāo)、新要求，緊緊抓住發(fā)展機(jī)遇，積極應(yīng)對(duì)發(fā)展挑戰(zhàn)，攻堅(jiān)克難，改革創(chuàng)新，圍繞重點(diǎn)，聚焦突破，加快解決中低收入家庭住房困難，全面提升市民的居住條件和居住環(huán)境，開創(chuàng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和諧發(fā)展的新局面。

　　為此，要針對(duì)住房市場出現(xiàn)的新情況、新問題，堅(jiān)持以人為本，將保增長與擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生相結(jié)合。一方面，積極采取雙向調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展；另一方面，進(jìn)一步完善住房保障體系，在加快推進(jìn)廉租住房制度的同時(shí)，相繼啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）和公共租賃住房制度，擴(kuò)大住房保障覆蓋面。

　　“十二五”期間，本市住房發(fā)展將著力抓好以下五方面重點(diǎn)工作：

　?。ㄒ唬┩怀霭l(fā)展重點(diǎn)，全面推進(jìn)住房保障工作

　　改善民生是我國發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的根本目標(biāo)，住房是民生之要。要堅(jiān)決貫徹黨的十七屆五中全會(huì)精神，按照九屆市委十三次全會(huì)的部署，抓住主題，把握主線，把保障和改善民生作為本市住房發(fā)展的重點(diǎn)，加快推進(jìn)“四位一體”的住房保障舉措，進(jìn)一步明確目標(biāo)，落實(shí)保障責(zé)任。在繼續(xù)擴(kuò)大廉租住房覆蓋面，做到“應(yīng)保盡保”的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)政策聚焦，不斷加大共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）、公共租賃住房和動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）的建設(shè)和供應(yīng)力度，向中低收入住房困難家庭和青年職工、引進(jìn)人才、來滬務(wù)工人員等群體提供更多實(shí)用、實(shí)惠的保障性住房，使改革發(fā)展的成果更快地惠及民生。

　　（二）服務(wù)百姓安居，進(jìn)一步加大舊區(qū)改造力度

　　積極發(fā)揮世博后續(xù)效應(yīng)，進(jìn)一步突出舊區(qū)改造公益性質(zhì)，把“以人為本、重在民生”作為舊區(qū)改造的根本目的，一方面，充分尊重群眾意愿，維護(hù)群眾合法權(quán)益，實(shí)施陽光動(dòng)遷，切實(shí)讓群眾得到實(shí)惠；另一方面，充分發(fā)揮政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和社會(huì)各方參與的作用，進(jìn)一步完善舊區(qū)改造和舊住房綜合改造機(jī)制。堅(jiān)持從居住條件最困難、安全隱患最嚴(yán)重、群眾要求最迫切的地塊入手，科學(xué)規(guī)劃、分步實(shí)施，繼續(xù)加快成片二級(jí)舊里以下房屋改造；堅(jiān)持“拆、改、留、修”并舉，保護(hù)、保留、修繕和改造相結(jié)合，注重保護(hù)歷史風(fēng)貌，因地制宜，不斷加強(qiáng)舊住房綜合改造，著力提高市民的居住條件和居住環(huán)境。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)市場調(diào)控，保持住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展

　　采取堅(jiān)決措施，有效遏制地價(jià)、房價(jià)過快上漲，促進(jìn)住房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。進(jìn)一步深化完善“三個(gè)為主”的市場發(fā)展原則，嚴(yán)格執(zhí)行中央一系列調(diào)控政策，積極支持居民自住性和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性住房需求。通過進(jìn)一步調(diào)整商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型普通商品住房供應(yīng)；積極盤活存量住房，培育發(fā)展住房租賃市場；加大市場監(jiān)管力度，整頓和規(guī)范住房市場秩序等舉措，進(jìn)一步完善住房市場供應(yīng)和運(yùn)行機(jī)制，積極發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，讓更多市民通過市場有效解決自己的住房需求。

　?。ㄋ模┖葑ス?jié)能環(huán)保，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化

　　緊緊抓住“十二五”住房建設(shè)特別是大型居住社區(qū)建設(shè)發(fā)展的有利契機(jī)，將上海世博會(huì)展示的綠色、環(huán)保、低碳等發(fā)展理念，提倡的資源節(jié)約、環(huán)境友好的生產(chǎn)、生活方式，以及其他解決城市發(fā)展難題的經(jīng)驗(yàn)和做法，盡快轉(zhuǎn)化為長效常態(tài)機(jī)制。充分利用上海的科技優(yōu)勢，積極開發(fā)和推廣低碳、節(jié)能技術(shù)，大力推進(jìn)節(jié)能省地型住宅。并依托住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，切實(shí)轉(zhuǎn)變住宅建設(shè)模式，走出一條質(zhì)量好、性能高、污染少、能耗低、技術(shù)高、集約型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新路，為廣大市民創(chuàng)造良好的生態(tài)宜居環(huán)境。

　?。ㄎ澹┘訌?qiáng)物業(yè)管理，全面提升居住質(zhì)量和居住環(huán)境

　　建管并舉，進(jìn)一步深化物業(yè)管理體制改革，加強(qiáng)居住物業(yè)管理，為廣大市民安居樂業(yè)創(chuàng)造更加良好的環(huán)境。認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，按照住宅小區(qū)綜合管理的要求，進(jìn)一步完善業(yè)主自我管理機(jī)制，提高業(yè)主自我管理能力；繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)管理和行政監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)行政管理行為，提高行政監(jiān)管效能；充分發(fā)揮社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，建立健全相應(yīng)的協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益；進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，形成“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)”的價(jià)格形成機(jī)制，確保物業(yè)服務(wù)順利實(shí)施，全面提升廣大市民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意度。

　　三、“十二五”住房發(fā)展的指導(dǎo)方針和總體目標(biāo)

　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)方針

　　以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，全面貫徹落實(shí)黨的十七屆五中全會(huì)精神，緊緊圍繞加快建設(shè)“四個(gè)中心”和加快實(shí)現(xiàn)“四個(gè)率先”的總體目標(biāo)，堅(jiān)持“以人為本、重在民生”的理念，按照“誠信、規(guī)范、透明、法治”的要求，進(jìn)一步深化“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的原則，完善“分層次、多渠道、成系統(tǒng)”的住房保障體系和“健康、穩(wěn)定、持續(xù)、有序”的住房市場體系。按照九屆市委十三次全會(huì)的部署，切實(shí)將推進(jìn)住房保障、服務(wù)百姓安居作為本市住房發(fā)展的主線和首要任務(wù)，全面推進(jìn)廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）、公共租賃住房和動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）為特征的“四位一體”住房保障舉措，不斷優(yōu)化住房保障體系，著力解決中低收入住房困難家庭和青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等群體的居住問題；進(jìn)一步加大住房市場的調(diào)控力度，引導(dǎo)居民自住性和改善性住房消費(fèi)，遏制投資投機(jī)性住房需求。積極發(fā)揮上海世博會(huì)后續(xù)效應(yīng)，通過加快舊區(qū)改造和舊住房綜合改造，推進(jìn)節(jié)能環(huán)保和住宅產(chǎn)業(yè)化，增強(qiáng)房屋行政管理力度等措施，全面改善市民的居住條件，提升市民的居住水平。讓本市逐步發(fā)展成為規(guī)劃合理、配套齊全、節(jié)能環(huán)保、服務(wù)完備、住有所居、社會(huì)和諧的生態(tài)宜居城市。

　?。ǘ┛傮w目標(biāo)

　　“一個(gè)重點(diǎn)”：全面推進(jìn)“四位一體”的住房保障舉措，市、區(qū)聯(lián)手，以區(qū)為主，嚴(yán)格落實(shí)政府責(zé)任制，著力提高保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)力度。

　　“兩個(gè)加大”：加大保障性住房的政策受益面，著力解決中低收入住房困難家庭的居住問題；加大中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，優(yōu)先滿足廣大市民的自住性和改善性住房需求。

　　“三個(gè)提高”：進(jìn)一步推進(jìn)舊區(qū)改造和舊住房綜合改造，提高居民居住條件和居住環(huán)境；進(jìn)一步加大節(jié)能環(huán)保和住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)力度，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量；進(jìn)一步完善住宅物業(yè)管理體制和機(jī)制，提高住宅物業(yè)綜合管理水平。

　　四、“十二五”住房發(fā)展的具體目標(biāo)和任務(wù)

　?。ㄒ唬┤嫱七M(jìn)住房保障工作

　　1.具體發(fā)展目標(biāo)

　　“十二五”期間，預(yù)計(jì)開工建設(shè)和籌措各類保障性住房6200萬平方米、約92萬套（間），分別約占新建住宅總面積的50%和總套數(shù)的60%左右；包括“十一五”期間開工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目在內(nèi)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類保障性住房100萬套（間）左右。

　　——進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房受益面。到“十二五”期末，預(yù)計(jì)新增租金配租廉租住房家庭及籌措實(shí)物配租房源7.5萬（套）戶，累計(jì)約15萬（套）戶。不斷加大租金配租和實(shí)物配租的力度，確保實(shí)現(xiàn)符合條件的廉租申請家庭“應(yīng)保盡保”，基本解決本市低收入家庭的住房困難。

　　——著力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）制度。預(yù)計(jì)新開工建設(shè)2000萬平方米、新增32萬套共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）。其中，“十二五”前兩年新開工建設(shè)1000萬平方米、約16萬套，確保完成2008-2012年的建設(shè)目標(biāo)任務(wù)：“十二五”后三年，再新開工建設(shè)1000萬平方米、約16萬套。 “十二五”期間，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）2500萬平方米、約40萬套，明顯改善本市中低收入家庭的住房困難。

　　——積極發(fā)展公共租賃住房。通過新建、配建、改建、收購和轉(zhuǎn)化等方式，預(yù)計(jì)開工建設(shè)和籌措公共租賃住房（含單位租賃房）1000萬平方米、約20萬套（間）。規(guī)劃期內(nèi)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)到竣工交付標(biāo)準(zhǔn)的公共租賃住房900萬平方米、約18萬套（間）。有效緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等的階段性居住困難。

　　——進(jìn)一步加快動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）建設(shè)。計(jì)劃開工建設(shè)動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）3200萬平方米、約40萬套：“十二五”期間，預(yù)計(jì)新增“搭橋”供應(yīng)（施工進(jìn)度達(dá)到±0.0）2500萬平方米、約35萬套。其中，市屬大基地、就近安置房建設(shè)1700萬平方米、“搭橋”供應(yīng)1500萬平方米、約18.75萬套；區(qū)屬項(xiàng)目共建設(shè)1500萬平方米， “搭橋”供應(yīng)1300萬平方米、約16.25萬套。

　　對(duì)上述發(fā)展目標(biāo)，將按照中央的統(tǒng)一部署和本市的實(shí)際需求，適時(shí)適度優(yōu)化完善。

　　2.主要任務(wù)

　　（1）進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房受益面

　　合理放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)調(diào)整租金補(bǔ)貼方式，根據(jù)租賃對(duì)象的收入情況，制定差額補(bǔ)貼辦法，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房受益面；充分發(fā)揮區(qū)和街道的作用，積極推行實(shí)物配租新機(jī)制，切實(shí)提高實(shí)物配租比例。通過配建、改造、收購、轉(zhuǎn)化和代理經(jīng)租等方式，大力籌措廉租適用房源，逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、有效銜接。

　?。?）著力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）制度

　　積極調(diào)動(dòng)各方積極性，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策措施，加快共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）的建設(shè)和供應(yīng)，確保完成2008-2012年和“十二五”規(guī)劃目標(biāo)。繼續(xù)放寬共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）的供應(yīng)范圍；進(jìn)一步完善共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）申請審核、輪候供應(yīng)機(jī)制，在繼續(xù)加大共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）出售力度的同時(shí)，抓緊實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）租售轉(zhuǎn)換等供應(yīng)新模式，多渠道解決本市中低收入住房困難家庭的居住問題。

　?。?）積極發(fā)展公共租賃住房

　　進(jìn)一步完善公共租賃住房（含單位租賃房）運(yùn)行機(jī)制和相關(guān)配套政策，加大公共租賃住房（含單位租賃房）的建設(shè)和供應(yīng)力度，有效緩解本市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等的階段性居住困難。一是堅(jiān)持“市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”和“只租不售”的要求，根據(jù)投融資渠道、房源的籌措方式，組建一批公共租賃住房專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公共租賃住房的投資、經(jīng)營和管理。二是積極采取集中新建、配建、改建、收購和轉(zhuǎn)化等方式，建設(shè)和籌集房源。由政府給予政策和資金支持，重點(diǎn)建設(shè)和籌集面向社會(huì)供應(yīng)的公共租賃住房；積極引導(dǎo)社會(huì)機(jī)構(gòu)多渠道建設(shè)和籌集公共租賃住房，促進(jìn)公共租賃住房投資、經(jīng)營和管理主體多元化。三是進(jìn)一步貫徹《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》，積極鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)等單位和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展單位租賃房和市場化租賃房。

　?。?）加快動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）建設(shè)

　　以大型居住社區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步加大動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）建設(shè)和供應(yīng)力度。一方面，按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、市場運(yùn)作、服務(wù)動(dòng)遷”和“市、區(qū)分工協(xié)作，以區(qū)為主”的要求，進(jìn)一步優(yōu)化建設(shè)機(jī)制。另一方面，進(jìn)一步完善和細(xì)化相關(guān)的配套政策，加快完善外環(huán)大市政配套，進(jìn)一步提升市政、交通和公建的配套水平，盡力滿足舊區(qū)改造動(dòng)遷居民的安置需要。

　　在重點(diǎn)推進(jìn)“四位一體”住房保障體系的同時(shí)，結(jié)合本市先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，積極創(chuàng)新思路、開展探索試點(diǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)定區(qū)域、定對(duì)象、限房價(jià)、限交易的特定限價(jià)商品房建設(shè)和供應(yīng)；有序?qū)嵤┨囟▍^(qū)域“先租后售”保障性住房政策，以促進(jìn)產(chǎn)城融合、提升區(qū)域功能，解決青年人才的階段性住房困難，滿足合理的住房需求。

　　（二）積極推進(jìn)舊區(qū)改造

　　1.具體發(fā)展目標(biāo)

　　——加大舊區(qū)改造力度。在全面實(shí)施事前征詢居民意見，充分尊重群眾意愿的前提下，中心城區(qū)完成350萬平方米左右二級(jí)舊里以下房屋改造，動(dòng)遷居民約15萬戶?；就瓿砷L寧、靜安、徐匯等區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造。啟動(dòng)城中村和郊區(qū)城鎮(zhèn)集中成片棚戶簡屋改造試點(diǎn)，并逐步推開，積極推進(jìn)郊區(qū)國有農(nóng)場危舊房屋改造?；就瓿蓪毶絽^(qū)顧村鎮(zhèn)、金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)棚戶簡屋改造試點(diǎn)。

　　——繼續(xù)擴(kuò)大舊住房綜合改造范圍。預(yù)計(jì)完成舊住房綜合改造和維修5000萬平方米。其中，舊住房成套改造90萬平方米，直管公房全項(xiàng)目大修2000萬平方米。進(jìn)一步擴(kuò)大舊住房綜合改造范圍，逐步對(duì)上世紀(jì)70年代建造的老公房實(shí)施綜合維修。

　　——加快推進(jìn)農(nóng)民宅基地的置換。根據(jù)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的要求，在充分尊重農(nóng)民意愿和符合宅基地置換相關(guān)規(guī)劃的前提下，力爭完成8.5萬戶農(nóng)民、45平方公里的宅基地置換，為上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展拓展新的戰(zhàn)略空間。

　　2.主要任務(wù)

　?。?）抓緊制訂出臺(tái)相關(guān)政策文件

　　按照國務(wù)院發(fā)布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，吸收本市在“十一五”舊區(qū)改造工作中形成并已被實(shí)踐所證明的成功做法，研究制訂并實(shí)施《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》，加快推進(jìn)舊區(qū)改造；進(jìn)一步完善居住房屋補(bǔ)償安置政策，全面推行“數(shù)磚頭”加套型保底補(bǔ)償安置方法；進(jìn)一步規(guī)范房屋征收行為，加強(qiáng)房屋征收管理，全面實(shí)行房屋征收補(bǔ)償安置結(jié)果公開制度，構(gòu)建房屋征收補(bǔ)償安置信息化管理系統(tǒng)，做到征收過程全透明，安置結(jié)果全公開。

　?。?）加快推進(jìn)舊區(qū)改造地塊的改造建設(shè)進(jìn)度

　　突出重點(diǎn)，分類推進(jìn)。對(duì)楊浦、閘北、虹口、原黃浦、普陀等重點(diǎn)區(qū)的重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，加大舊區(qū)改造資金支持力度；對(duì)已啟動(dòng)但進(jìn)展緩慢或停滯的項(xiàng)目，采取積極措施，督促開發(fā)單位啟動(dòng)改造；對(duì)沒有按時(shí)啟動(dòng)的地塊，依法啟動(dòng)土地使用權(quán)收回程序。同時(shí)，加快設(shè)立市、區(qū)兩級(jí)政府舊區(qū)改造專項(xiàng)基金，多種渠道籌集資金，積極支持舊區(qū)改造。

　　（3）加大動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）建設(shè)力度

　　中心城區(qū)各區(qū)要根據(jù)實(shí)際情況，積極挖掘潛力，建設(shè)就近動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房），滿足動(dòng)遷居民的多元化選擇需求，不斷加快居民動(dòng)遷安置進(jìn)度。

　?。?）繼續(xù)開展舊住房綜合改造

　　進(jìn)一步完善機(jī)制，提升綜合改造標(biāo)準(zhǔn)和水平，并結(jié)合舊住房綜合改造，研究拆落地改造、多層住房增設(shè)電梯等技術(shù)、政策、資金籌措等瓶頸問題，鼓勵(lì)有條件的舊小區(qū)開展試點(diǎn)，進(jìn)一步改善居民住房條件和居住環(huán)境質(zhì)量。在認(rèn)真調(diào)研的基礎(chǔ)上，抓緊制訂相關(guān)政策，支持市郊國有農(nóng)場危舊房綜合改造工作。

　?。ㄈ┻M(jìn)一步促進(jìn)住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展

　　1.具體發(fā)展目標(biāo)

　　——保持住宅建設(shè)投資穩(wěn)定增長。“十二五”期間，預(yù)計(jì)全市住宅建設(shè)投資總額為4900億元，比“十一五”增長5%左右。住宅建設(shè)投資總額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例繼續(xù)保持在20%左右。

　　——確保商品住房有效供應(yīng)。預(yù)計(jì)新建商品住房6500萬平方米（含按政策規(guī)定應(yīng)配建的保障性住房），銷售面積6000萬平方米；切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)量，確保中小套型住房占新建住房（包括商品住房和保障性住房）的比例不低于70%；進(jìn)一步盤活存量住房交易，規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場。

　　2.主要任務(wù)

　?。?）優(yōu)先滿足居民自住性和改善性住房需求

　　堅(jiān)持以居住為主，更加突出鼓勵(lì)自住性和改善性需求；堅(jiān)持以市民消費(fèi)為主，更加突出支持有本市戶籍和居住證的市民首次購房需求；堅(jiān)持以普通商品房為主，更加突出引導(dǎo)購買中小戶型住房。加大土地、金融、稅收等調(diào)控政策執(zhí)行力度，合理引導(dǎo)住房需求，倡導(dǎo)梯度消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。

　?。?）進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足居民的合理住房消費(fèi)。一方面，加大普通商品住房用地供應(yīng)力度，進(jìn)一步改革完善土地出讓方法，抑制住宅用地價(jià)格過快上漲。區(qū)位條件合適的住宅用地出讓，要明確套數(shù)、套型面積等控制性指標(biāo)，增加中小套型普通商品住房供應(yīng)。另一方面，按照城鄉(xiāng)一體化和郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，結(jié)合舊區(qū)改造、城市功能布局和大型居住社區(qū)建設(shè)，合理調(diào)整商品住房的布局，明確商品住房建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域。

　?。?）繼續(xù)發(fā)展存量住房市場

　　通過規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，完善存量房交易網(wǎng)上備案管理，加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管等措施，積極發(fā)展存量住房市場，擴(kuò)大存量房交易規(guī)模，力爭使存量住房與市場化新建商品住房的成交面積比例從“十一五”期間的1∶0.9擴(kuò)大為“十二五”期間的1∶0.8.

　?。?）加快住房租賃市場發(fā)展

　　一方面，進(jìn)一步完善住房租賃管理制度，規(guī)范住房租賃行為，切實(shí)保護(hù)租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定、安全的住房租賃關(guān)系。另一方面，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營租賃住房的同時(shí)，完善戶籍、教育和公積金等配套政策，促進(jìn)居民住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，使“十二五”期間住房租賃面積和承租戶數(shù)都有較大幅度的增長。

　?。?）加大住房市場監(jiān)管力度

　　建立健全商品住房開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營全項(xiàng)目全過程監(jiān)管機(jī)制，實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤監(jiān)測和信息披露制度。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理和信用檔案制度，將企業(yè)資質(zhì)、誠信記錄與土地招拍掛掛鉤。進(jìn)一步完善房屋信息系統(tǒng)，建立健全市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系，加強(qiáng)市場信息的收集，分析和發(fā)布，提高對(duì)住房市場的監(jiān)管能力。大力整頓和規(guī)范住房市場秩序，加大對(duì)囤地不建、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。

　?。ㄋ模┐罅ν七M(jìn)住宅節(jié)能和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化

　　1.具體發(fā)展目標(biāo)

　　——大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。進(jìn)一步加大裝配式工業(yè)化住宅、全裝修住宅和住宅性能認(rèn)定工作的推進(jìn)力度，力爭到“十二五”期末，裝配式工業(yè)化住宅比例達(dá)到20%左右，新建商品住宅全裝修比例達(dá)到60％左右，實(shí)施性能認(rèn)定率達(dá)到30%以上。

　　——積極發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅。進(jìn)一步擴(kuò)大“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)的集成應(yīng)用。“十二五”期內(nèi)，新建住宅全面實(shí)行建筑節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)，每年創(chuàng)建40個(gè)“四節(jié)一環(huán)保”示范項(xiàng)目。

　　——重點(diǎn)推進(jìn)大型居住社區(qū)的配套建設(shè)。“十二五”期間，在確保住宅建設(shè)與市政、公建配套設(shè)施同步建設(shè)、同步交付的前提下，繼續(xù)以大型居住社區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快新建住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，努力創(chuàng)建“統(tǒng)籌規(guī)劃、配套先行，先地下、后地上”的示范居住社區(qū)。

　　2.主要任務(wù)

　?。?）完善推進(jìn)、監(jiān)管機(jī)制，大力推進(jìn)住宅全裝修

　　在加強(qiáng)住宅全裝修產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的前提下，從土地出讓、報(bào)建、設(shè)計(jì)和施工招標(biāo)、設(shè)計(jì)審圖、報(bào)監(jiān)、竣工驗(yàn)收備案和交付使用許可等環(huán)節(jié)入手，完善住宅全裝修推進(jìn)和監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)提升住宅全裝修質(zhì)量。

　?。?）積極采取措施，加快建立具有上海特點(diǎn)的裝配式工業(yè)化住宅體系

　　以新城和大型居住社區(qū)建設(shè)為載體，積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和裝配式工業(yè)化住宅發(fā)展。推廣住宅設(shè)計(jì)模數(shù)化和材料部品化，積極培育住宅產(chǎn)業(yè)化基地和大型住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，并通過行政和經(jīng)濟(jì)的激勵(lì)措施，加快形成具有上海特點(diǎn)的工業(yè)化住宅體系和配套的部品體系。以保障性住房和中小套型普通商品住房為重點(diǎn)，逐步擴(kuò)大裝配式工業(yè)化住宅體系的應(yīng)用覆蓋率。

　?。?）不斷完善標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)的集成應(yīng)用

　　加大應(yīng)用研究力度，不斷完善“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)集成應(yīng)用的技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)體系，完善住宅新技術(shù)應(yīng)用管理機(jī)制。大力推進(jìn)太陽能等可再生能源利用、住宅建筑節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)，逐步開展建筑能效測評(píng)標(biāo)識(shí)。推廣以節(jié)水型器具應(yīng)用、人工水景觀控制和雨水利用為重點(diǎn)的居住區(qū)節(jié)水措施。加大居住區(qū)配套公建集中建設(shè)力度和地下空間綜合利用力度，進(jìn)一步促進(jìn)居住區(qū)節(jié)約用地。

　?。?）加快制度建設(shè)，提高新建住宅的性能和質(zhì)量

　　在進(jìn)一步強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、施工和監(jiān)理等專業(yè)機(jī)構(gòu)責(zé)任的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)項(xiàng)目法人制和工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)的質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。進(jìn)一步加強(qiáng)制度建設(shè)，完善分戶驗(yàn)收和住宅性能認(rèn)定制度，探索實(shí)施質(zhì)量保證金或保險(xiǎn)制度，為提升新建住宅的質(zhì)量和性能提供有力的制度保障。

　　（5）健全管理制度，提高住宅配套能級(jí)

　　健全住宅配套建設(shè)管理制度，探索管理新模式。堅(jiān)持“先規(guī)劃、后開發(fā)，先地下、后地上”的建設(shè)理念，注重配套建設(shè)的系統(tǒng)性和功能性，按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則和“儲(chǔ)備、計(jì)劃、實(shí)施”的項(xiàng)目管理流程，充分發(fā)揮各方面的積極性，建立健全分層分級(jí)的住宅配套管理機(jī)制和市場化建設(shè)機(jī)制，以大型居住社區(qū)為重點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅的配套建設(shè)，為入住市民提供設(shè)施更加齊全、服務(wù)更加完善、生活更加便捷的宜居環(huán)境。

　?。ㄎ澹┻M(jìn)一步加強(qiáng)住宅物業(yè)管理

　　1.具體發(fā)展目標(biāo)

　　——進(jìn)一步深化改革，理順住宅物業(yè)管理體制，建立“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)”的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制。繼續(xù)加大行政管理力度，提高行政監(jiān)管效能，有效提升物業(yè)管理服務(wù)水平和廣大業(yè)主的滿意度。

　　——完善業(yè)主委員會(huì)組建和日常運(yùn)作制度，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)，提高業(yè)主自我管理能力，引導(dǎo)業(yè)主依法、理性、有序地參與物業(yè)管理。

　　——進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場機(jī)制，積極推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。“十二五”期間，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理全面實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)。

　　——進(jìn)一步拓展962121物業(yè)服務(wù)熱線功能和服務(wù)范圍。“十二五”期間，建立覆蓋全市住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，為全市城鎮(zhèn)居民家庭提供24小時(shí)全天候服務(wù)。

　　2.主要任務(wù)

　?。?）建立行業(yè)信用信息管理系統(tǒng)

　　建立覆蓋全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目（小區(qū)）經(jīng)理信用信息系統(tǒng)，將信用信息作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目（小區(qū)）經(jīng)理業(yè)績考評(píng)、資質(zhì)等級(jí)和執(zhí)業(yè)資格評(píng)定、項(xiàng)目招投標(biāo)和評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

　?。?）完善962121物業(yè)服務(wù)熱線功能

　　構(gòu)建市住房保障房屋管理局、區(qū)住房保障房屋管理局（應(yīng)急維修中心）、房管辦和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的信息網(wǎng)絡(luò)，完善物業(yè)信息數(shù)據(jù)庫和信息系統(tǒng)的功能，優(yōu)化操作流程和運(yùn)行機(jī)制，將熱線作為受理物業(yè)服務(wù)投訴、反饋處置情況和接受居民監(jiān)督的平臺(tái)。

　　（3）建立“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)”的住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制

　　建立政府指導(dǎo)價(jià)與市場調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、水平相掛鉤，解決“同一小區(qū)同等服務(wù)、不同收費(fèi)”問題，制定與物業(yè)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格與物業(yè)服務(wù)成本聯(lián)動(dòng)的調(diào)價(jià)機(jī)制，為業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)。

　?。?）進(jìn)一步提高業(yè)主自我管理能力

　　深化社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，加強(qiáng)居民區(qū)黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作指導(dǎo)；完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)議事決策規(guī)則，規(guī)范業(yè)主自我管理行為，建立健全工作機(jī)制和相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度，提高業(yè)主自我管理能力。

　　五、“十二五”住房發(fā)展的政策措施

　?。ㄒ唬┐_保保障性住房和普通商品住房土地供應(yīng)

　　1.優(yōu)先確保保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)。一是根據(jù)“十二五”保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，依托軌道交通和比較完善的市政和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，加快落實(shí)規(guī)劃選址工作，抓緊制定保障性住房用地供應(yīng)規(guī)劃和年度計(jì)劃，并明確各類保障性住房的土地供應(yīng)比例，確保土地的優(yōu)先供應(yīng)。二是根據(jù)大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)需要，在政策許可的范圍內(nèi)，適當(dāng)調(diào)整土地供給方式，參照土地“預(yù)審批”的辦法，將“十二五”期間大型居住社區(qū)建設(shè)所需的土地，提前安排落實(shí)到位，加快土地儲(chǔ)備和前期開發(fā)。三是抓緊研究和完善公共租賃住房建設(shè)用地出讓、租賃、作價(jià)入股等有償使用辦法，支持專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)利用國有企業(yè)“退二進(jìn)三”土地、農(nóng)村存量集體建設(shè)用地和其它可利用的零星土地建設(shè)公共租賃住房，有效降低公共租賃住房建設(shè)成本。

　　2.加大中小套型普通商品住房土地供應(yīng)力度。一方面，根據(jù)住房市場運(yùn)行情況，科學(xué)把握土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序，優(yōu)先滿足中小套型普通商品住房建設(shè)用地需要。另一方面，進(jìn)一步改革完善土地出讓評(píng)標(biāo)方法，根據(jù)企業(yè)資質(zhì)、誠信記錄和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等因素進(jìn)行綜合評(píng)定，運(yùn)用市場手段將中小套型住房建設(shè)和保障性住房配建比例作為住房用地“招拍掛”條件，增加中小套型住房和保障性住房的有效供應(yīng)。

　?。ǘ┻\(yùn)用稅收、金融等差別化政策，支持居民自住性和改善性住房消費(fèi)

　　積極貫徹國家有關(guān)規(guī)定，在對(duì)現(xiàn)有的信貸和稅收政策進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實(shí)際，有針對(duì)性地對(duì)首次購房、第二次購房中的改善性購房和投資投機(jī)性購房，制定并實(shí)行差別化的信貸、稅收政策，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家關(guān)于個(gè)人購買普通住房、非普通住房的稅收政策，支持和引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。逐步完善住房稅收體制，在合理增加住房保有階段的稅賦的同時(shí)，相應(yīng)減少流通環(huán)節(jié)稅賦。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)市場監(jiān)管、維護(hù)市場秩序

　　一是進(jìn)一步強(qiáng)化商品住房項(xiàng)目跟蹤調(diào)查制度，切實(shí)掌握商品住房項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，督促開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和上市銷售，確保市場的正常供應(yīng)。二是加大銷售現(xiàn)場和合同網(wǎng)上備案的監(jiān)測力度，進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售行為。在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，加快實(shí)施新建商品住房預(yù)售和存量住房交易資金監(jiān)管，切實(shí)保護(hù)購房人的權(quán)益。三是探索建立將企業(yè)違法違規(guī)信用與其法定代表人、責(zé)任人個(gè)人信用關(guān)聯(lián)納入征信系統(tǒng)的制度，進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)行為的查處力度。

　?。ㄋ模┘涌旖∪》勘Ｕ线\(yùn)作管理機(jī)制

　　進(jìn)一步完善住房保障運(yùn)行機(jī)制，按照“市、區(qū)聯(lián)手，以區(qū)為主”的原則，明確并落實(shí)區(qū)在房源建設(shè)、資金籌措、審核供應(yīng)和使用管理等方面的責(zé)任。一是抓緊完善本市住房保障工作體制、構(gòu)建堅(jiān)強(qiáng)有力的組織管理體系。按照“條塊結(jié)合、協(xié)調(diào)配合”的原則，加快建立市、區(qū)住房保障事務(wù)中心和街道（鎮(zhèn)鄉(xiāng)）住房保障事務(wù)工作部門，形成健全的住房保障組織和事務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)。二是建立市住房狀況信息中心，進(jìn)一步提高管理能級(jí)和信息化管理水平。市、區(qū)緊密配合，加快建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)信息平臺(tái)，發(fā)布房源信息，提供租賃服務(wù)，并實(shí)施監(jiān)督管理。三是在明確市、區(qū)職責(zé)分工的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步落實(shí)和強(qiáng)化市、區(qū)配合、以區(qū)為主的住房保障管理機(jī)制。四是在保障性住房建設(shè)基地動(dòng)遷、居住社區(qū)規(guī)劃、公交市政、基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)配套等方面，充分發(fā)揮所在區(qū)的作用，市、區(qū)聯(lián)手，確保大型居住社區(qū)建設(shè)的順利推進(jìn)。

　?。ㄎ澹┳ゾo研究，多渠道落實(shí)住房保障資金

　　一方面，按照國家及本市有關(guān)規(guī)定，從住房公積金增值收益、土地出讓凈收益以及市、區(qū)（縣）兩級(jí)財(cái)政預(yù)算安排資金等渠道籌集廉租住房保障資金。另一方面，從本市住房保障體系著手，抓緊研究解決資金保障特別是共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）回購和租賃、公共租賃住房建設(shè)和籌措等資金籌集問題。一是抓緊研究制定住房保障資金市與區(qū)（縣）共同分擔(dān)辦法，進(jìn)一步健全保障資金使用管理制度。二是探索采用中長期政策性低息貸款、中長期債券、房地產(chǎn)信托投資基金等方式，拓寬保障性租賃住房房源籌集融資渠道。近期，要抓緊研究運(yùn)用住房公積金、社保和保險(xiǎn)資金建立完善公共租賃住房的投融資辦法。三是實(shí)施有吸引力的優(yōu)惠政策，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）、公共租賃住房等保障性住房，形成政府主導(dǎo)，社會(huì)機(jī)構(gòu)、個(gè)人共同參與的投資經(jīng)營新機(jī)制。

　?。┘涌焱晟谱≌?jié)能和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化監(jiān)管和激勵(lì)機(jī)制

　　一是認(rèn)真貫徹實(shí)施建筑節(jié)能條例，并認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，制訂適合本市實(shí)際的促進(jìn)住宅節(jié)能和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化專項(xiàng)法規(guī)，明確具體要求和推進(jìn)監(jiān)管機(jī)制。二是進(jìn)一步完善行政和經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)措施。研究土地利用、節(jié)能專項(xiàng)資金、公積金貸款和金融、稅收等優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)新建住房實(shí)施建筑節(jié)能和工業(yè)化住宅體系。三是加強(qiáng)新建住房的全過程監(jiān)管，督促引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)和建設(shè)單位嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有關(guān)規(guī)定和要求，提高新建住房特別是保障性住房的建設(shè)質(zhì)量。

　?。ㄆ撸┻M(jìn)一步完善住宅物業(yè)綜合管理機(jī)制

　　一是以實(shí)施新頒布的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》為契機(jī)，加快制定物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理等辦法，修訂《上海市商品住宅維修基金管理辦法》等配套政策，完善物業(yè)管理政策法規(guī)體系，健全物業(yè)行業(yè)管理制度。二是進(jìn)一步完善業(yè)主委員會(huì)組建和換屆改選辦法，積極探索業(yè)主自我管理、引入專業(yè)中介機(jī)構(gòu)參與管理和其他管理人代為管理等模式，建立住宅物業(yè)管理矛盾綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。三是進(jìn)一步完善市、區(qū)（縣）、房管辦三級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)，逐步建立管理信息收集、查詢、實(shí)時(shí)監(jiān)控、分析反饋的行政管理模式和監(jiān)管機(jī)制，通過加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理，提高房屋管理水平和居住環(huán)境質(zhì)量。

　?。ò耍┘訌?qiáng)基礎(chǔ)管理和目標(biāo)責(zé)任考核機(jī)制

　　一是進(jìn)一步完善市、區(qū)（縣）、街道（鎮(zhèn)鄉(xiāng)）三級(jí)網(wǎng)上辦公平臺(tái)，提高住房保障工作信息化水平；進(jìn)一步健全信息比對(duì)渠道，完善住房保障準(zhǔn)入條件的核對(duì)系統(tǒng)，提高受理審核的效率。二是加強(qiáng)基層住房保障機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度，規(guī)范窗口服務(wù)，提高工作人員業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平。三是加快建立各級(jí)政府住房保障工作目標(biāo)責(zé)任制，建立健全住房保障工作績效評(píng)價(jià)和考核機(jī)制。將監(jiān)督檢查、目標(biāo)責(zé)任考核結(jié)果列入?yún)^(qū)（縣）政府目標(biāo)責(zé)任管理和政績考核范圍。