各省轄市地方稅務(wù)局、省直屬局、省小浪底直屬局，鞏義市、項(xiàng)城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務(wù)局:

　　現(xiàn)將《河南省地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

河南省地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅管理辦法

　　第一條 為了加強(qiáng)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)范化管理，保證銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策的正確執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 河南省境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的征收管理，均按本管理辦法執(zhí)行。

　　第三條 從事銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人為銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)。

　　第四條 銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

　　不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。

　　銷售不動(dòng)產(chǎn)包括:銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

　　銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物。

　　銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

　　其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。

　　第五條:下列行為應(yīng)區(qū)分不同情況按相應(yīng)稅目征收營(yíng)業(yè)稅:

　　(一)單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

　　(二)在銷售不動(dòng)產(chǎn)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

　　(三)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不論是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，均應(yīng)按下列方法征收營(yíng)業(yè)稅:

　　1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷售，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，對(duì)此應(yīng)按下列規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

　　在合同期內(nèi)房屋已售出的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)包銷商所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售時(shí)，對(duì)包銷商也按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

　　(五)對(duì)銷售安居工程和經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

　　(六)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，購(gòu)房和回租應(yīng)視為發(fā)生了兩次不動(dòng)產(chǎn)銷售行為。每次不動(dòng)產(chǎn)銷售行為均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

　　(七)借款者無(wú)力償還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對(duì)借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　(八)對(duì)承租房屋者將房屋裝修后轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，分別按照下列方式征稅:

　　承租房屋者將房屋轉(zhuǎn)租給他人時(shí)，除按月收取房租外，還一次性收取房屋裝修款的，對(duì)轉(zhuǎn)租者收取的房屋裝修費(fèi)用應(yīng)并入租賃收入按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　承租房屋者將房屋裝修后再轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，對(duì)其收取的房屋裝修費(fèi)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)隨同房屋一并轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)部分不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　(九)甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金進(jìn)行合作建房，在房屋建成以后，如果雙方都擁有部分房屋所有權(quán)，對(duì)甲方按照“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目核定征稅，對(duì)乙方按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目核定征稅；如果乙方擁有房屋產(chǎn)權(quán)，使用若干年轉(zhuǎn)讓給甲方，對(duì)甲方按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目核定征稅，對(duì)乙方按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目核定征稅。

　　(十)對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。

　　第六條 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%。

　　納稅人兼有不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同的營(yíng)業(yè)額，未分別核算營(yíng)業(yè)額的從高適用稅率。

　　第七條 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用是指向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)作為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　(一)單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原值后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　單位和個(gè)人銷售抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。

　　(二)對(duì)“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

　　(三)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中拆遷補(bǔ)償?shù)姆课荩瑧?yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià) ×(1＋成本利潤(rùn)率)÷ (1－營(yíng)業(yè)稅稅率)組成的計(jì)稅價(jià)格計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。上述“同類住宅的成本價(jià)”是指同類住宅的房屋開發(fā)成本。

　　(四)單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予他人和銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額。

　　1.按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

　　2.按納稅人最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

　　3.按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格:

　　計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本 ×(1＋成本利潤(rùn)率)÷ (1－營(yíng)業(yè)稅稅率)

　　各省轄市的銷售不動(dòng)產(chǎn)成本利潤(rùn)率由各省轄市地方稅務(wù)局在10%-20%的范圍內(nèi)確定，并報(bào)省地方稅務(wù)局備案。

　　(五)單位和個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除。

　　(六)單位和個(gè)人在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。

　　第八條 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按下列規(guī)定確認(rèn)。

　　(一)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天。

　　(二)納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式(包括預(yù)收定金)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　(三)單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)公司采取按揭貸款方式收取價(jià)款，以收到銀行貸款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

　　第九條 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　第十條 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的納稅期限，分別為五日、十日、十五日或一個(gè)月。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

　　納稅人以一個(gè)月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報(bào)納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。

　　第十一條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在開工后三十日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)資料。

　　第十二條 對(duì)違反本辦法規(guī)定的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

　　第十三條 本辦法未盡事宜，按有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十四條 本辦法由河南省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十五條 本辦法自2005年3月1日起執(zhí)行。